房地產代理合同

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　　房地產代理合同是指依照房地產交易雙方當事人的約定，受托人為委托人處理房地產交易事務及相關事宜的合同(協議)。在房地產代理業務中，委托人為業主或開發商，受托人為房地產經紀人。房地產經紀人與業主訂立委托合同，確立了代理關係後，房地產經紀人即成為代理商。代理商的代理資格是通過簽訂委托合同確立的，這是一種典型的委托代理形式。當然，代理商與業主簽訂委托合同後，具體的代理許可權還須由業主以《授權委托書》的形式明確具體的代理許可權。如果是全權代理還須填寫《特別授權委托書》。委托合同並不能代替《授權委托書》，二者不能等同。委托合同是一種雙方行為，而授權委托書是單方法律行為。委托合同用以確立代理關係，而《授權委托書》用以明確具體的代理許可權。

　　代理合同，是指經紀人充當代理人時以代理人的名義和被代理人之間就完成代理事項而達成的權利義務關係的協議。其法律特征是：

　　1．代理人只能以被代理人的名義和意志進行代理活動代理人按代理合同從事代理行為，必須按被代理人的意志去進行，對第三方講明其代理行為所產生的法律後果直接歸屬被代理人。這一點有別於經紀服務合同。經紀服務合同中，經紀人是以自己的名義進行信息中介並撮合成交的，無須打他人的旗號。

　　2．代理人只能在代理許可權內從事代理活動代理的依據是被代理人委托的代理權，代理人必須在被代理人的授權範圍內從事代理活動，否則超越代理許可權而訂立的買賣合同為無效合同。但代理人有權根據當時當地的具體情況，獨立地進行代理活動，只要是在維護被代理人合法權益的前提下，代理人即可獨立地決定法律行為的具體內容和具體方式。

　　1．合同名稱。代理合同的種類很多，究竟是何種代理合同應按合同的內容決定。但最好一開始就標明代理合同的具體名稱，可以對合同的種類一目瞭然。

　　2．前文。前文內容包括：

　　(1)成立日期。在合同未寫有生效日期時，一般以合同成立之日為生效日。當面簽署的代理合同成立日期一般都很明確，而隔地簽署的應以雙方當事人均簽署完成之日為合同之成立日。

　　(2)當事人。合同前文應寫明當事人的名稱、住所、執照號碼、主事務所所在地等。

　　(3)合同訂立地。

　　(4)案由。案由是指訂立合同的理由、經過、目的等，對於解釋合同的爭議有助益。

　　3．代理權的授予。委托方究竟授予代理人何種許可權，是媒介代理權還是訂約代理權，是急代理權還是普通代理權，均應在條款中明確。

　　4．代理區域。該條款應明確代理人的代理區域及其擴大或縮小的條件與方法。通常代理區域可以是一個到幾個特定的國家，也可以是二個到幾個特定的地區，甚至是某特定的幾個單位。究竟是何種代理區域應在代理合同中明確。

　　5．代理商品或代理行為。該條款中，主要包括以下四項內容：

　　(1)代理商品或代理行為的種類。

　　(2)代理商品或代理行為種類增減的條件與方法。

　　(3)新商品或委托人新增的業務是否包括在代理範圍內。

　　(4)如果在代理期間內，委托人停止生產、供應代理商品或停止經營代理行為的業務時，應如何解決。

　　6．次代理人的選任。次代理人是由代理人選任的代理人，按照代理人合同的慣例，次代理人的選任及其行為後果的歸屬應在合同中加以說明。如無說明，一般須經委托人本人同意後方可認為次代理人為該委托人的代理人。如果代理人擅自選任次代理人，次代理人以委托人名義行事而被第三方誤信為次代理人有代理權時，委托人仍要對無過失的第三方負授權人之責任。

　　7．最低代理量。該條款包括四項內容：(1)最低代理量。(2)最低代理量的計算標準。(3)計算期間。(4)未達到最低代理量時，委托人的權利及其行使方法。

　　8．代理商品的價格。由於代理人在代理許可權內的行為，其法律後果直接歸屬委托人，因而出賣商品所得價款或辦理代理業務向第三人取得的報酬，直接歸屬委托人。所以代理商品的價格或代理業務的報酬一般由委托人決定。但為了適應市場供求、競爭的變化，也有賦予代理人決定價格權利的，如何決定價格應在代理合同中明確規定。

　　9．訂單的處理。該項條款主要包括三項內容：(1)價格的決定。(2)代理人與第三方訂立合同後應如何通知委托人。(3)以超過報價的價格與第三人訂立合同時，其高出之差價應如何處理。

　　10．報酬。該款包括三項內容：(1)報酬計算方式。(2)報酬請求權發生的日期。(3)報酬支付方式。

　　11．執行代理業務費用的負擔。

　　12．知識產權的保護。

　　13．合同的終止。

　　14．合同的轉讓。

　　15．合同的仲裁。

　　16．合同的修正。

　　17．正本條款。國際性的代理合同，因當事人所屬國家不同，其使用語言也往往有差異。因此，當以兩種不同語言訂立代理合同時，應約定以何種語言為準，避免因文字含義不同而造成爭執和糾紛。

　　18．完整合同條款。為避免將來雙方當事人對合同內容發生糾紛，在書面的代理合同中應明確約定，當事人之間的法律關係一概以書面合同為準，在此之前所訂立的書面及口頭約定均屬無效。因為在當事人達成最後的合同之前，可能會由一些其他的口頭或書面的合同存在，如果不訂立完整的合同條款，則原合同還仍然有效，由此會產生不必要的矛盾和糾紛。

　　19．結尾條款。該條款包括四項內容：合同的份數、簽約日期、生效日、當事人簽名。

　　房地產代理合同的內容根據當事人不同需要由當事人具體約定，儘管在內容上有所變化，但一般應包括以下主要條款。

　　1．當事人的名稱(或者姓名)和住所

　　合同的主體是當事人，沒有主體，合同就不成立。主體不明確，其權利義務關係就無法明確。房地產權利人的主體與提供勞務服務的經紀合同的主體是有一定區別的。房地產權利人可以是有民事行為能力的成年人，也可以是無民事行為能力的未成年人和成年人；然而，無民事行為能力的房地產權利人須經其法定監護人或法定代理人代理才能與房地產經紀機構簽訂房地產代理合同。因此，訂立經紀合同時，應當明確主體關係，使合同履行具備法律效力。

　　2．代理房地產標的物的基本狀況

　　合同標的是合同法律關係的客體。沒有標的，合同規定的權利義務就失去了目的，當事人之間就無法建立合同關係。合同的條款中應當清楚、明確標明合同的客體。在房地產經紀合同中對標的(即房地產)的描述應當清楚、明瞭，並明示主客體關係(即當事人與標的的關係)的各項內容。

　　3．服務事項與服務標準

　　這是表明房地產經紀人員的服務能力和服務質量的條款，也是體現房地產經紀人員能否促使合同得以履行的主要條款。服務的事項和標準應當明確，否則難以保證合同得到正常履行。由於勞務活動的不確定性，該條款在合同的履行過程中經常會遭到委托人的質疑，可在合同進行中協商、補充，使條款的內容得到調整。

　　4．勞務報酬或酬金

　　酬金是委托人獲取勞務服務的代價，也是經紀人員完成服務後應得的報酬。房地產經紀合同是有償合同，酬金標準及酬金的支付方式是合同的主要條款，也是合同的明示條款。

　　5．合同的履行期限、地點和方式

　　履行期限直接關係到合同義務完成的時間，同時也是確定違約與否的因素之一。履行期限應在房地產經紀合同中予以約定，履行的地點和履行的方式也應在合同中予以明確。

　　6．違約責任

　　違約責任是當事人違反合同約定時約定承擔的法律責任。違約責任條款有利於督促當事人履行合同義務，保護守約方的利益，應在合同條款中予以明確。合同中沒有約定違約責任的，並不意味違約方不承擔違約責任。違約方未依法被免除責任的，守約方仍然可以依法追究其違約責任。

　　7．解決爭議的方式

　　解決爭議的方式是當事人解決合同糾紛的途徑。當事人應當在合同中明確選擇解決合同爭議或糾紛的具體途徑，如通過仲裁或訴訟。若當事人沒有做明確的選擇，則應通過訴訟解決合同糾紛。

　　8．其他補充條款

　　代理合同的類型不同，值得註意的事項也有所區別。

　　(一)房地產買方代理合同

　　買方代理業務中，經紀人員應為委托人買到最低價格的房地產，或者應在預定的價格下，買到最好的房地產。然而對房地產質量。功能方面的評判標準不可能完全統一，因此，在買方代理合同中，如果能約定經紀人應提供的備選房源數量，則可相應減少經紀糾紛。此外，在上述第一種情況下，由於客戶有特定的要求，佣金的標準不能等同於一般經紀合同的標準，應在合同中特別約定。

　　(二)房地產賣方代理合同

　　賣方代理業務中，經紀人員的職責是實現標的物業的最高出售價格。但是由於價格越高，出售的難度也越大，對於批量的商品房預(銷)售代理來說，銷售進度也會有影響。因此，為了避免經紀糾紛，賣方代理合同中應寫明有關於交易價格範圍、銷售時間、銷售進度以及不同價格和銷售進度下佣金計算標準的條款。在批量的商品房銷售代理中，待銷的房地產不一定能做到百分之百銷完，因此必須事先約定衡量經紀機構完成任務的考核標準——銷售面積比例。由於批量化商品房的銷售時間較長，佣金有必要分期支付，這就必須約定各期支付的時點或前提條件。商品房預(銷)售過程中發生的費用(如廣告、售樓處建設費用、樣板房裝修費等)較多，其投放的時間、數量與銷售量有密切關係，因此，也應對上述費用的支付方式、支付時間安排等事項在合同中予以明確約定。

　　(一)受托人的義務和責任

　　1．辦理委托事務的義務。這是受托人的主要義務。

　　2.報告義務。受托人應將委托事務的開展情況向委托人報告。當委托事務終了，受托人應將辦理委托事務的始末經過、各種賬目、收支計算等向委托人報告。受托人此項義務的具體內容可根據代理業務的具體形式而定，法律並無強制規定。

　　3．轉移利益的義務。受托人應將因辦理委托事務取得的各種利益及時轉移給委托人。該項利益包括取得的房款、租金等。

　　4．受托人的責任。受托人不履行或不完全履行上述義務，即應承擔相應的民事責任。受托人不辦理委托事務或疏於必要的謹慎和註意，應承擔過失的違約責任。如果受托人不聽從委托人的指示，不及時報告有關情況，也應承擔過失的違約責任。如果受托人不及時將有關權利和利益轉移給委托人，應視為對委托人財產權的侵占，應承擔違約責任或侵權責任。

　　(二)委托人的義務和責任

　　1．支付費用的義務。無論委托合同是否有償，委托人都有義務提供和補償委托事務必要的費用。如代為辦理產權登記過戶必須繳納的稅費，應由委托人承擔。

　　2．付酬的義務。房地產代理業務為有償的商業行為，委托人應向受托人支付約定的報酬。報酬的支付時間，通常在委托事務完成之後，但也可提前支付或分期支付。如委托事務非因受托人的過失而未能完成，委托人應就已完成的部分支付報酬。

　　3．賠償責任。委托人非因受托人的過錯中途終止委托合同，應負賠償責任。受托人在處理委托事務時，非因自己的過錯而受到的損害，得向委托人請求賠償。如代理商在接受委托後，即著手市場調研，進行廣告宣傳，而此時委托人(如開發商)卻單方終止委托，決定自己銷售。此種情況下，委托人應承擔違約責任，賠償代理商因從事前期工作所造成的損失。