房地產居間

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　　房地產居間的概念居間，顧名思義是處在雙方之間。房地產居間是指房地產經紀人作為中介人為委托方報告房地產成交機會或撮合委托方與他方成交，委托方給付一定報酬的商業服務活動。房地產居間業務，根據居間人所受委托內容的不同，可分為指示居間和媒介居間。指示居間是指居間人僅為委托人報告訂約機會的居間；媒介居間是指居間人僅為委托人訂約撮合、媒介的居間。在房地產居間活動中，一方當事人為居間人，即房地產經紀人，另一方為委托人，即與居間人簽訂居間合同的當事人。相對人為委托人的交易方。委托人支付給居問人的報酬稱為佣金。

　　(1)在房地產居間業務中，房地產經紀人可以同時接受一方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務。

　　(2)在房地產居問業務中，房地產經紀人是以自己的名義進行居問活動，並不具體代表其中任何一方，因此，居間人沒有代為訂立合同的權利。這是與房地產代理人的不同之處。

　　(3)房地產居間的服務對象廣泛，經紀人與委托人之間一般沒有長期固定的合作關係，一旦委托事項完成，委托關係也隨之終止。

　　(4)房地產居間是一種有償的商業服務行為。房地產居間報酬，由房地產交易雙方各半承擔，或者由交易雙方商定。居間報酬的請求權以促成合同成立為條件。只要居間成功，委托人需向居間人支付一定的報酬和從事居間活動所支付的費用。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。　　

　　(1)根據居間內容與標的物的不同，房地產居間可以分為房地產買賣居間、房地產投資居間、房地產抵押居間、房地產租賃居間等形式，其中，房地產買賣居間和房地產租賃居間是最常見的兩種形式。

　　(2)根據服務方式的不同，房地產居問可以分為房地產指示居間和房地產媒介居間。房地產指示居間行為是房地產經紀人向委托人提供房地產的交易信息，包括交易的數量、交易行情、交易方式等使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產。房地產媒介居問行為是指房地產經紀人為委托人提供訂約媒介的服務。在房地產經紀活動實際運作中，這兩種方式不是完全獨立的，常常需要相互結合才能促成房地產交易。

　　房地產居間中，由於房地產經紀機構是以自己的名義為交易雙方提供交易機會，促成他人之間的房地產交易，它自己並不直接進行交易，純粹起一種提供信息、牽線搭橋的作用，所以它基本上不承擔交易行為的經濟風險。而在包銷活動中，不管標的房地產是否能按包銷合同所約定的價格售出，房地產經紀機構都必須向房地產業主支付全額房款。這其中潛在的巨大經濟風險完全由房地產經紀機構承擔。不管房地產經紀機構是否以自己的名義與第三人從事房地產交易，其實質上已成為直接進行房地產交易的一個主體。

　　中介活動作為一種商業行為與通常的交易行為的最主要的區別是中介人並不占有交易對象。中介人從事的是一種商業服務行為，他以獲取佣金為目的。從廣義上說，代理也是一種中介服務活動，但經紀人作為代理人時其所處的地位已不再是中立的了，他必須是以被代理人的名義而且是在被代理人授權範圍內從事活動，代理活動所產生的法律後果也由被代理人承擔。而居間活動中，居間人(中介人)是以自己的名義從事活動，而且經紀人是根據自己所掌握的信息、資料等獨立地做出意思表示。居間人對自己所從事的活動承擔法律後果，若委托人與相對人交易成功則提取佣金，交易不成則徒勞無益。因此，居間是最典型的一種中介活動。

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