房地產行紀合同
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房地產行紀合同的含義[1]
房地產行紀合同是房地產行紀人受委托人的委托，根據委托人的要求，以自己的名義；為委托人從事房地產買賣等交易活動，並收取酬金的協議。
房地產行紀合同的內容[2]
房地產行紀合同的內容：
- 1．房地產行紀人的主要義務
(1)辦理房地產行紀業務在我國房地產行紀業務才剛剛起步，還很不成熟。在現階段，房地產行紀的內容還主要是包銷，真正的房地產購銷和寄售還沒有正規發展。房地產行紀人在辦理房地產行紀業務時，應選擇對房地產委托人最有利的條件，並應親自辦理。
(2)保管義務受委托的房地產行紀人應當妥善保管寄售或購進的房產，以免房產損壞、滅失。只有不可歸責於房地產行紀人的事由發生，房地產行紀人才能免責。
(3)轉移房地產收益的義務房地產行紀人應將行紀經營業務取得的收益及時移交給委托人。
(4)報告義務房地產行紀人有定期或在特殊情況下，及時報告委托人銷售數量、銷售進度、銷售難點、銷售價格變化等義務。
(5)遵從委托人指示的義務房地產經紀人低於委托人指定的價格賣出或高於委托人指定的價格買入的，應當經委托人同意。未經委托人同意，房地產行紀人補償其差額的，該房地產買賣對委托人發生效力。房地產行紀人高於委托人指定的房地產價格賣出或低於委托人指定的房地產價格買入的，可以按照約定增加報酬。沒有約定或約定不明確的，當事人可事後協商。房地產委托人對房地產價格有特別指示的，房地產行紀人不得違背該指示賣出或者買入。
- 2．房地產委托人的主要義務
(1)支付報酬的義務房地產委托人最基本的義務就是支付報酬。報酬數額一般由房地產行紀合同事先約定。房地產行紀人完成或者部分完成委托房地產交易時，委托人應當向其支付相應的報酬。
(2)支付費用依中華人民共和國合同法規定，房地產行紀費用一般由房地產行紀人負擔。但如約定由房地產委托人承擔的，委托人應按約定支付費用。
(3)驗收受領房產房地產經紀人按照約定買入房地產，委托人應當及時受領。經房地產經紀人催告，委托人無正當理由拒絕領受的，房地產行紀人可以提存該房地產；房地產不能賣出或委托人撤回出賣，經房地產行紀人催告，委托人不處理該房地產，房地產行紀人依法提存。委托人違反義務的，應承擔違約責任，並賠償對方因此所受的損失。
房地產行紀合同的的特征[3]
根據《合同法》的要求，一份合同是否成為行紀合同，主要看合同內容中是否有以下特征：
(一)行紀人以自己的名義辦理委托的事務
行紀人不是以委托人的名義辦理委托事務，而以自己的名義來為委托人辦理房產買賣以及其他委托事務，並對自己的行為直接負責，這是行紀合同與委托合同的區別所在。
(二)行紀人為委托人的利益服務
行紀人雖然與第三人發生法律關係，但與第三人的權利義務最終歸屬於委托人。
(三)行紀合同為有償合同
委托人應向行紀人的活動支付一定手續費及其他必要的費用。
188第八章房地產經紀合同產。然而由於對房地產質量、功能方面的評判標準不可能完全統一，因此，在買方代理合同中，如果能約定經紀人應提供的備選房源數量，則可相應減少經紀糾紛。此外，在以上第一種情況下，由於客戶有特定的要求，佣金的標準不能等同於一般經紀合同標準。可在合同中特別約定。(二)房地產賣方代理合同賣方代理業務中，經紀人的基本義務是實現標的物業的最高出售價格。但是由於價格越高，出售的難度也越大，對於批量的一手房預(銷)售代理來說，銷售進度也會有影響。因此，為了避免經紀糾紛，賣方代理合同中應載明有關於交易價格範圍、銷售時間和進度以及不同價格和銷售進度下佣金計算標準的條款。第四節
房地產經紀合同糾紛[4]
房地產經紀合同糾份主要有以下兩大類別：
- 一、締約過失造成的糾紛
締約過失造成的糾紛。主要是由於經紀人與委托人在簽訂合同前未進行最充分的協商，造成雙方在並未對各項主要事項達到一致的情況下簽訂了合同。而且這種合同通常是不規範的，如合同中缺乏主要條款，事後通常出現合同無法協調雙方對一些問題認識差異的情況，從而引發糾紛。
這類糾紛的產生，有兩方面的原因：
- 1．房地產經紀人的失信、失職
有些房地產經紀人在承攬經紀業務的過程中，為了吸引客戶承接業務，往往在締約前未充分履行告知責任或不顧自己的實際能力和信用條件誇大承諾以獲得委托人的信任。等到委托人認可並與其訂立合同後，又故意對自身義務條款“縮水”。而實際上合同訂立前的口頭協商並承諾是合同前的締約行為，有意規避是締約過失行為，過失人仍須承擔責任。因此，這類糾紛經常在一些素質差、急於獲利的經紀企業發生。
- 2．經紀合同當事人的觀念和法律意識不足
在我國，受長期計劃經濟的影響，許多消費者在觀念上市場意識淡薄，對政府依賴心理較重，忽視合同的規則。委托人與經紀人對訂立的經紀合同事先未作明確的考慮，並未仔細審查合同約定的條款。事後在合同的履行過程中才發現遺漏應當明確的事項和要求，就希望改變或者撤銷合同的約定，由此引發糾紛。在房地產經紀活動中，房地產經紀人與委托人之間在訂立合同時，協商合同的條款和委托事宜很少約請律師參與，合同履行後才知道自己的要求並沒有在合同中反映出來或才認識到合同簽得很隨意，為此找到政府部門進行投訴並尋求保護。
- 二、合同不規範造成的糾紛
- (一)房地產交易行為與經紀行為混淆
房地產的交易行為與房地產經紀行為相互混淆在一些地區和城市較為普遍，既使在一些比較發達、商業化和房地產市場化程度比較高的地區和城市也是如此。其具體表現為：
(1)房地產經紀人利用自己的職業便利將房地產的買賣合同的內容與經紀合同的內容歸納在一個買賣合同或是概念含糊不清的交易合同內，直接將房地產買進或賣出，把向委托人提供的服務性勞務活動改變為房地產權利的直接處分活動。
(2)房地產經紀人通過買斷、收購，或者買賣雙方不見面等方式隱匿買賣活動中的收益，獲取差價和利潤。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價的同時另行收取佣金。
房地產經紀人將買賣合同與經紀合同相混淆帶來稅費結算、發票開具，以及佣金收取、委托業務終止等方面的種種矛盾。一些房地產經紀人為了掩蓋這些矛盾而採取的不實相告和隱匿行為更引起委托人的不滿，進而產生糾紛。這種糾紛主要集中在二手房買賣中，其主要原因是房地產經紀人為了追求高額收益而故意違背合同法和房地產經紀職業道德。
- (二)居間行為與代理行為混淆
在我國房地產市場，新建商品房的經紀活動主要採取代理方式。而在二手房買賣中，居間行為與代理行為相互混淆的現象比較普遍。其具體表現為：二手房買賣經紀普遍採用居間形式，房地產經紀人承擔買賣雙方的委托。根據合同法，居間合同中，房地產經紀人不得直接參与並決定委托人與第三人的合同關係。但在實際操作中，房地產經紀人常常直接參与並決定委托人與第三人之間的合同關係，一些房地產經紀人甚至直接包攬買賣雙方的所有交易事務。如為賣方代收房款、又為買方辦理稅費結算和產權過戶等手續。產生這種混淆有時是由於房地產經紀人自身不能充分瞭解代理與居間的區別，而有時則是由於房地產經紀人員職業道德喪失所致。而委托人往往也由於自身法律意識的淡薄和法律知識的欠缺，在與房地產經紀人簽訂房地產經紀合同時未能明確區分居間合同與代理合同的區別，從而達成不規範的房地產經紀合同，為房地產經紀糾紛的製造提供了溫床。
- (三)經紀合同的權利義務不等
房地產經紀人在與委托人約定訂立合同時，利用委托人的不知情，訂立有利於自己而不利於委托人的合同，合同內容中存在明顯的權利義務關係不等，對委托人不利或對委托人造成損害，也是房地產經紀行業發生較多的現象。具體表現為：
(1)房地產經紀人因自己的履約能力不夠，利用委托人對交易過程和成交方式的不熟悉，故意減少自己的義務以逃避責任。
(2)房地產經紀人為了避免自己發生違約影響佣金的收取，有意加大委托人的義務，以減少自己的風險。
(3)因委托人願意支付的佣金數額不能滿足自己的期望目標，訂立合同時要求減少自己的義務。
這些糾紛的產生是源於房地產經紀人的不良心態，是誠信缺失的表現。
- (四)經紀合同的主要條款欠缺
長期以來，房地產經紀企業在經紀活動中與委托人訂立的合同大多都是自擬的，屬於企業格式合同文本。合同格式粗糙，內容簡易，其中反映合同要件的主要條款欠缺，如服務條款、履行期限條款、違約條款、爭議協商解決條款等，對於這些涉及雙方權利義務關係的主要條款的約定，常常用口頭的方式表示，因為口頭表示約定的隨意性很大，經常因為時間和情況的變化造成不能履約，致使引起糾紛。其原因具體為：
(1)擬定合同格式和內容不是依照法律規定製訂的，而是根據市場的交易習慣和自己的成交經驗來制訂的。
(2)缺乏基本的常識，合同的內容不能保護委托人的利益，同樣也不能保護自己的利益。
(3)逃避責任，唯恐發生違約行為被人追究。因合同條款的欠缺所引起的糾紛，是房地產經紀行業經常發生的糾紛，對經紀行業的信譽有很大的損害。
- (五)服務標準與收取佣金標準存在差異
房地產經紀糾紛中經常發生的一類是房地產經紀機構與委托人對經紀機構所提供的服務內容和規格及其所對應的佣金有明顯認識差異，因而發生衝突和糾紛。其具體原因為：由於目前有關管理部門對房地產經紀收費所制定的標準並無相對應的服務標準，服務標準和佣金標準沒有相應對比與衡量的標準，造成有收費標準卻沒有服務標準的失衡現象。而房地產經紀機構在與委托人簽訂經紀合同時，因疏忽或故意省缺服務標準的條款，便造成經紀合同中未有明確約定的服務標準，這就很容易導致糾紛。但是慶幸的是，目前一些市場意識比較強、註重信譽的房地產經紀企業通過摸索建立了能夠得到委托人認可的服務標準，這類企業經紀業務中的糾紛相對較少。
