房地產經紀

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房地產經紀(Real Estate Brokerage)

　　房地產經紀是房地產中介的一部分，也是經紀行業的一個分支。房地產經紀是基於房地產這個特殊商品所形成的市場而產生的，是指房地產經紀機構以收取佣金為目的，為促成他人房地產交易而從事居間、代理、提供房地產信息等活動的經營行為。房地產經紀服務有狹義和廣義之分。狹義的房地產經紀是指在房地產開發、轉讓、抵押、租賃、交換等交易活動中，為委托人提供信息、咨詢、居間、代理、行紀等服務。廣義的房地產經紀包括在房地產投資、開發、銷售、經營管理等各個環節提供的經紀服務。

　　房地產經紀按不同分類標準可做不同分類，主要包括如下三種。

　　(1)房地產居間和房地產代理

　　雖然經紀活動包括居間、代理和行紀三種主要方式，但行紀主要出現在普通商品的對外貿易領域，並不適用於房地產，對於房地產經紀，如果按服務方式分類，主要分為房地產居間和房地產代理兩類。

　　1)房地產居間

　　是指房地產經紀機構及人員向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，並向委托人收取佣金等服務費用的經濟行為。由於房地產交易具有類型眾多、手續繁雜、涉及面廣等特點，不同內容的房地產居間活動也逐步發展成為專業化操作的相對獨立的工作領域，如房地產買賣居間、房地產租賃居間、房地產抵押居間、房地產投資居間等。

　　2)房地產代理

　　是指房地產經紀機構及其人員以委托人的名義，在委托協議約定的範圍內，代表委托人與第三人進行房地產交易，並向委托人收取佣金等服務費用的經濟行為。其中，新建商品房銷售代理是目前房地產代理活動的主要類型，一般由房地產經紀機構接受房地產開發商委托，負責商品房的市場推廣和具體銷售工作。在這一類代理活動中，常常又派生出一些其他代理活動，如代理購房者申請個人住房抵押貸款等。此外，隨著房地產業的發展和房地產市場的成熟，一些房地產經紀機構的代理業務開始拓展至房地產開發、交易、物業管理全程，從事代理篩選及聘用從設計機構、施工單位到物業服務企業等各類專業機構的活動。

　　房地產居間與房地產代理雖然都屬於房地產經紀活動，卻是兩種不同的房地產經紀服務方式，在法律性質上有明顯的差異：在房地產居間業務中，房地產經紀機構可以同時接受一方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務。而在房地產代理業務中，房地產經紀機構只能接受一方委托人的委托，如果代理人在同一個代理活動中接受雙方委托，屬於無效代理行為，因為國家法律沒有有關代理人可以同時接受相對兩方委托人的委托代理業務的解釋。

　　除以上兩種基本類型外，房地產拍賣也被一部分房地產業內人士視為房地產經紀活動的一種特殊形式。目前，在很多大城市，房地產拍賣已成為一項非常活躍的經濟活動。拍賣機構受有關主體的委托，以公開競價的方式將標的房地產賣給最高出價者。這可以看做一種特殊的代理形式。但目前在我國，房地產拍賣必須由拍賣公司進行，並不屬於房地產經紀業的業務範圍。

　　(2)新建商品房經紀與存量房經紀

　　我國目前房地產經紀業務主要集中在新建商品房市場和存量房市場，土地市場上的業務相對較少。

　　新建商品房經紀又被習慣稱為一手房經紀，是指房地產經紀機構為促成房地產開發商與購房者的交易而提供的專業服務，這類經紀活動通常採取代理的經紀方式，由房地產經紀機構代理房地產開發商出售或出租其開發的商品房，並向房地產開發商收取佣金；存量房經紀也被習慣稱為二手房經紀。存量房經紀主要涉及住宅、商業地產、工業地產等多種類型房地產的買賣和租賃，既有採用居間方式進行的，也有採用代理方式進行的。在採用代理方式的存量房經紀活動中，既有賣方代理業務又有買方代理業務。

　　(3)房地產買賣經紀與房地產租賃經紀

　　目前，房地產經紀活動主要涉及的房地產交易方式是房地產買賣和房地產租賃。因此，根據房地產經紀促成房地產交易的具體方式不同，可將房地產經紀分為房地產買賣經紀和房地產租賃經紀。房地產買賣經紀包括新建商品房銷售代理、存量房買賣居間和代理，是目前我國房地產經紀活動的主要類型，並主要集中於住宅房地產市場；房屋租賃經紀活動的對象，涉及住宅、辦公樓、商業房地產、工業倉庫等多種類型物業。

　　1．活動範圍的地域性

　　房地產位置的固定性和房地產市場的區域性特征決定了房地產經紀活動的自然主體(即房地產經紀人員)在一定的時期內，通常只能專註於每一個特定的區域市場、城市乃至於城市中的特定區域。而房地產經紀活動法律主體(即房地產經紀機構)的跨區域運作，比其他經紀活動困難得多，並必須依靠不同區域的當地房地產經紀人員來進行。

　　2．活動後果的社會性

　　房地產是各種社會經濟活動的基礎載體，既是最基本的生產資料，又是最基本的生活資料。房地產經紀活動直接影響到這種生產、生活資料的使用效率，對各行各業和人民生活都有直接的影響；同時由於房地產的價值高昂和房地產交易的複雜性，房地產交易中潛伏著巨大的經濟風險，並有可能引發相應的社會風險；此外，由於房地產市場上存在大量的非對稱信息現象，如果從事房地產經紀活動的主體憑藉自身的專業知識和信息，利用信息不對稱來謀取私利，也會導致嚴重的經濟和社會風險。因而房地產經紀活動後果具有廣泛的社會性，而規範、專業的房地產經紀活動，有助於保障房地產交易的安全。

　　由於經紀活動具有傳播經濟信息、加速商品流通、優化資源配置等一系列獨特作用，因此，經紀活動已成為市場經濟活動中一個必不可少的組成部分。對於房地產市場而言，由於房地產商品及其交易的特殊性，房地產經紀活動更是其不可或缺的重要組成部分。

　　(1)房地產市場機制客觀上要求房地產經紀的存在

　　在房地產市場中，從土地批租到商品房的銷售和售後服務，都不再像過去那樣由政府包辦，而是引入了市場機制，這必然對房地產經紀活動產生了大量的需求。同時因為房地產市居間人的作用。此外，房地產市場不是完全的公開市場，信息具有不對稱性，這不僅對房地產交易具有明顯的阻滯效應，同時也使得房地產交易的風險性大大增加。房地產商品高昂的價值，使得房地產交易中隱含的經濟風險巨大，由於房地產涉及各行各業的生產活動和廣大人民群眾的基本生活，房地產交易中的經濟風險很容易演變成社會風險。低頻交易使置業者往往需要藉助於房地產經紀人來獲取有關信息和經驗。因此，房地產市場特別需要專業的房地產經紀機構和人員，通過為買賣雙方提供各種專業服務，規範房地產交易行為，保證房地產交易安全。

　　(2)房地產自身的特殊性要求房地產經紀的存在

　　首先，房地產是不可移動的商品，其交易過程是把供求信息彙集、匹配，或者把購買者集中到房地產所在地進行交易，而房地產經紀正是通過專業化分工來提高房地產交易過程中顧客彙集、商品展示等環節的效率，從而促成交易；其次，房地產是構成要素極為複雜的商品，影響房地產使用價值和價值的因素不僅包括房屋結構、質量、房型、周邊環境等物質因素，還包括產權類型、他項權利設立情況等法律因素，以及房地產所在地區的人口素質、歷史背景等社會、人文因素，大多數房地產交易主體都難以在較短的時間內掌握這些因素的信息並把握其對房地產的使用和市場價值的影響。房地產經紀活動正是通過房地產經紀機構和經紀人員的專業化服務來幫助剋服房地產交易主體的非專業缺陷，從而促進了房地產商品流通；再次，在商品經濟運行體系中，大多數商品的流通環節是由商品經銷商來完成的，但是，由於房地產價格昂貴，維持房地產這類存貨的費用太高，因此房地產難以通過經銷商來流通。房地產經紀活動的主體，不需要像一般商品的經銷商那樣購置大量商品存貨，而主要是通過專業人員的經紀服務，來促進房地產交易，因而使得房地產流通環節能以比較經濟的方式運行。

　　(3)房地產交易的複雜性要求房地產經紀的存在

　　由於房地產交易的複雜性，使得每一筆交易不僅費時費力，還要交易雙方熟悉相關的法律、稅收等知識。訓練有素的房地產經紀人員能為買賣雙方提供各種專業幫助，正是通過房地產經紀機構和人員的專業化服務，來提高房地產交易的信息搜尋效率，降低信息搜尋成本，剋服交易談判和決策的困難，避免決策失誤，保證交易標的安全、順利地交割。因此，房地產經紀是房地產市場流通不可缺少的環節。

　　(1)降低交易成本，提高市場效率

　　由於房地產商品的特殊性和房地產交易的複雜性，大多數房地產交易主體並不具備房地產領域的專業知識和實踐經歷，如果獨立、直接地進行房地產交易，不僅要在信息搜尋、談判、交易手續辦理等諸多環節上花費大量的時間、精力和資金成本，而且效率低下，容易引發糾紛。房地產經紀是社會分工的進一步深化，專業化的房地產經紀機構可以通過集約化的信息收集和整理、專業化的人員培訓和實踐，通過房地產經紀人員掌握的豐富市場信息、扎實的房地產專業知識和從事房地產交易的專業技能，為房地產交易主體提供一系列有助於房地產交易的專業化服務，從而降低每一宗房地產交易的成本，加速房地產流通，提高房地產市場的整體運行效率。

　　(2)規範交易行為，保障交易安全

　　房地產交易是一種複雜的房地產產權與價值運動過程，只有嚴格遵守相關法律、法規，按照科學的房地產交易流程操作房地產交易的每一個環節，才能保證房地產交易安全。如果交易雙方行為不規範，容易導致房地產交易的失敗，甚至會給交易雙方當事人造成重大財產損失，還有可能擾亂房地產市場秩序、引發金融風險。房地產經紀機構可以通過房地產經紀人員的專業化服務，向房地產交易主體宣傳房地產交易的相關法律、法規，提醒不規範行為及其可能產生的後果，並通過良好的內部管理制度，監控客戶在房地產交易中的不規範行為，從而規範房地產交易行為。同時，房地產經紀主體作為房地產交易的中介，可以提供一系列交易保障的服務，從而保障房地產交易安全，維護房地產市場的正常秩序。

　　(3)促進交易公平，維護合法權益

　　房地產交易中，信息不對稱現象普遍存在，一旦信息充分方利用自己所掌握的信息和經驗進行機會主義行為，如隱瞞、欺騙，則信息缺乏一方往往因受專業知識所限和交易經驗的匱乏，難以識別交易中的不公平因素，無法作出合理的決策。在這種情況下，一旦交易達成，往往有失公平。房地產經紀作為市場中介，通過向客戶提供豐富的市場信息和決策參謀服務，能夠大大減少房地產市場信息不對稱對房地產交易的影響，幫助客戶實現公平的房地產交易，維護客戶合法權益。

　　儘管我國房地產經紀業有了一定程度的發展，但從總體上來說，房地產經紀業仍然是當前我國房地產市場發育中的一個薄弱環節。一方面，經紀活動在房地產市場中的作用遠沒有得到充分發揮，社會各界和廣大消費者對房地產經紀人的作用還存在一些不正確的認識，通過經紀活動達成的交易數量相當有限；另一方面，在經紀業的發展過程中也出現了一些不容忽視的問題。

　　1．法律法規不健全

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》沒有對房地產中介服務活動進行界定，只是對房地產中介服務機構的種類和活動內容作了不限定的列舉(房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構)，導致地方不能按照一個完整的範圍界定各項規章制度。另一方面，到目前為止，還沒有關於房地產經紀業方面的專項法規，如類似美國的執照法、契約法、一般代理法、專業倫理法等。對房地產經紀機構在經紀活動中應承擔的法律責任缺乏明確的法律規定。目前，在房地產經紀活動中出現的各種違法與非法經營活動與現有法律法規不健全是分不開的，而且問題往往出現在法律空白區，法律依據不充分。

　　2．房地產經紀機構規模小，資金實力弱

　　由於目前進入房地產經紀行業的“門檻”較低，行業發展歷史較短，還未經歷充分競爭而優勝劣汰的重組兼併過程，從而導致經紀機構普遍規模較小，資金實力較弱。市場上規模較大的專業經紀機構非常少。這種狀況使開發商很難有信心將自己的上千萬元、甚至上億元的房產委托給房地產經紀機構，二手房市場的供求雙方也對這些機構充滿不信任，不敢輕易把業務委托給他們。

　　3．房地產經紀機構內部管理不規範

　　目前，我國房地產經紀機構普遍缺乏有效的內部管理。主要表現為：第一，從業人員素質較差，高素質的專業人員匱乏。房地產經紀業務的開展需要大量精通房地產、物業管理、金融、法律等有實踐經驗的專業人員，但滿足這些條件的經紀機構並不多。我國雖然也開展了房地產經紀人執業資格考試製度，但通過全國性考試的並不多，還存在許多轉行人員，缺乏必要的理論知識和實踐經驗；第二，內部組織體系不健全。許多機構由於人員較少，許多人既是業務員，又是出納，又充當會計，沒有完整的組織體系，業務流程混亂，工作極為不規範；第三，缺乏必要的台賬記錄和會計記錄。這為主管部門監管和瞭解信息出了難題，也導致國家稅收的大量流失。另外，還存在合同格式不規範、內容含糊、服務不到位、手續不齊備等現象，嚴重影響了房地產經紀業的經營和聲譽。

　　4．房地產經紀機構違規現象嚴重

　　我國房地產經紀行業存在嚴重的違規現象，導致大量糾紛。據統計，關於房地產投訴案中，房產經紀業的投訴占15％左右，僅次於房屋質量投訴案件。房地產經紀業中的違規形式多種多樣，主要表現為：①無證、無照經營。②經紀機構及其從業人員通過包銷的名義，隱瞞委托人的實際價格和第三方交易，賺取差價，謀取佣金以外的收入。③出借、出售、出租資格證書。④不到房地產主管部門辦理登記備案手續。⑤向客戶提供虛假信息。⑥亂收費用。

　　5．信息不公開、網路資源利用差

　　現階段，一般房地產經紀公司內部可以共用某些房源、客源信息，但和其他房地產經紀公司之間很難聯網進行資源共用。這樣制約了信息資源的快速流動，增加了交易時間，縮小了交易選擇範圍。在美國等一些西方國家多採用現代的聯機聯網系統，要求每個房地產經紀人都必須公佈所掌握的信息，其他人從網路中獲得的信息，促成交易後，要付給發佈信息的房地產經紀人相應的報酬。

　　6．缺少風險賠償制度

　　在美國、日本、中國香港、中國臺灣，都建立了風險賠償制度。凡發現房地產經紀人或銷售員在業務活動中有不實陳述、虛假承諾、多頭代理、公私款項不分、以不法手段取得執照、有不良行為記載、做不實廣告、因執照持有人疏忽大意或對銷售員監督不嚴而使客戶權益受損、隱瞞實際利潤等行為，均會受到暫停或吊銷執照的處罰。同時為了彌補因房地產經紀人的不良行為而給他人造成的損失，這些國家、地區都設立了相應的風險賠償金，以便使一般社會大眾因某一持照房地產中介業者的行為而遭受經濟損失時，得以收取賠償金。而我國目前在這方面還沒有健全的制度產生。