房地產商品

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　　房地產商品是指由房地產開發企業及其相關企業生產的用於交換的特殊勞動產品，主要包括土地、商品房和相應的勞務與服務，如維修、設計、中介服務等。房地產商品是社會商品經濟整個發展階段中房地產業的“細胞”，房地產經濟運動的特殊性，主要由房地產商品的特殊性所規定。

　　根據我國目前房地產商品客戶的不同，房地產商品可分為如下幾類。

　　(1)內銷商品房

　　內銷商品房的供給和需求對象是國內的居民。這是我國房地產的主市場。從住房制度改革的目標來看，購房將成為居民獲得住房的主要途徑。但是考慮到居民收入水平層次和住宅需求層次的不同，借鑒港、澳和國外在城市住宅供給上採取住房差別價格模式的經驗，商品房的出售可採取多種形式。

　　1)按市場價格出售的商品房。隨著社會主義市場經濟的建立和發展，城市居民的收入差別已逐步拉開。高收入者，完全有條件按照市場價格購買商品住宅。

　　2)按優惠價格出售的商品房。其銷售對象是工薪階層中的中等收入者，他們不具備按市場價格購買商品住宅的經濟條件。

　　3)廉價出售的商品房。一些中等偏下收入水平的家庭，不僅按市場價格購買商品住宅有困難，優惠價購買商品住宅依然有困難。

　　(2)僑匯商品房

　　其銷售對象是海外的僑胞。由國家規定有權經營僑匯商品房的房地產開發商通過政府無償劃撥國有土地使用權，建造較高標準的商品住宅，以市場價格在境內銷售給政府規定範圍內的經過批准的華僑，僑眷和港、澳台同胞，外籍華人，外商投資企業及境內城市居民。

　　(3)外銷商品房

　　這是在改革開放以後，由外商或國內的房地產開發商通過土地批租獲得城市國有土地使用權後投資建造的高標準商品房，或者是原來的僑匯商品房通過補地價而轉化成的外銷商品房，它包括花園洋房、賓館、辦公樓、綜合樓營業性通用廠房。

　　(1)不完全競爭性有市場交換必有市場競爭

　　房地產市場作為一種商品市場，當然也具有競爭性。但是，由於房地產商品的特殊性，導致房地產市場的競爭性是由多種因素造成的。

　　1)由於土地的有限性、不可再生性決定了土地供給的稀缺性。土地所有權的壟斷性，又使得房地產市場的壟斷性增強，使市場供給主體間的競爭不充分。

　　2)由於房地產商品自身的固定性，在不同地域之間很難形成完全的市場競爭。

　　3)由於房地產商品自身的差異性，房地產交易都是個別成交的，在市場上不能互相替代，也就不會形成完全的競爭。

　　4)由於房地產商品的使用周期長，房地產交易數額巨大，房地產市場中的需求主體在數量上是有限的，這也使得房地產市場競爭的廣泛性受到很多限制。

　　5)由於房地產商品的稀缺性，對國民經濟發展的重要性及房地產商品利用後果的社會性，從而導致國家對房地產交易有強烈的干預性。

　　(2)銀行和中介機構的參與性

　　房地產交易額巨大，少則十幾萬、幾十萬元，多則上億元：因而無論是房地產的直接使用者還是經營者，都必須有銀行參與進行資金融通，才能完成交易。

　　由於房地產交易一般人很少經常參與，並不熟悉，加之房地產交易的專業性和複雜性，因而房地產交易一般都有中介機構參與，提供技術咨詢、價格評估、地籍測量、業務代理、法律仲裁等服務。

　　(3)住宅消費的綜合性、多層次性和高彈性

　　一般來說，消費品可分為生存資料、享受資料和發展資料。一種消費品一般只具有一種功能，而住宅商品則不同，它集三者於一身，同時具備生存資料、享受資料和發展資料三種效用，所以，住宅商品消費是一種綜合性很強的消費。由此，可把住宅分為低級住宅、普通住宅和高級住宅。

　　住宅消費的層次性主要是由消費者本身的生理、生活特點以及自然條件的差異所決定的。由於國家之間、國家內部各地區之間生產力發展水平的不平衡、消費者收入的不平衡、消費者對住宅消費需求不同的客觀存在，使得住宅消費的層次性不僅表現在不同國家之間、同一國家不同地區消費者之間，還表現在同一地區的不同消費者之間。

　　需求彈性的大小，不僅因商品而異，還取決於消費者的貧富狀況。當住宅商品向享受性消費資料延伸時，住宅消費就兼有高彈性消費的特征。

　　(4)住宅商品消費與投資、保值並存

　　作為超級耐用消費品的住宅，同時也兼具投資品的性質。在社會經濟發展過程中，尤其是在通貨膨脹的物價上漲的條件下，向住宅方面的投資，不僅能滿足住宅消費需要，而且還能保值和升值，而其他一般的耐用消費品則不具備這一特征。房地產升值是“自然升值”，與直接投資到升值房地產商品中去的追加勞動無關，主要原因是房地產資源的稀缺、社會經濟的持續發展、人口的快速增長、城市環境投資的累積性、政治性因素的變化以及房地產用途的趨利性改變等。

　　房地產商品是一種勞動產品，它有價值和使用價值，要求等價交換，這和一般商品沒有差別，但房地產商品又有它的特殊性。與一般的商品相比，具有下列特殊性：

　　(一)房地產商品自然屬性的特殊性

　　自然屬性是物質自身所固有的物理、化學方面的性質，即物質性質。房地產商品與其他商品的自然屬性相比，主要有以下特點：

　　1．固定性

　　房地產是不可移動的，它始終建築在一定的地段上，即具有不可移動性。並且房地產的空間位置決定了一個城市社會經濟活動的區域佈局，使房地產商品能夠在某種程度上成為一個城市某種意識形態的標誌。

　　2．耐久性

　　一般的房屋，使用年限都比較長，甚至長達幾百年。房屋的使用耐久性還表現在人們對某幢(套)房屋相對固定的使用關係上。房屋還具有繼承性，甚至幾代人都用同一幢(套)房屋。

　　3．效用的多層次性

　　居住的房屋在其效用上，同時具備生存資料、享受資料和發展資料三個不同層次的性質。房屋是生存資料，給人以安身之處；隨著社會的發展；房屋使用價值內涵逐漸豐富，能給人以物質和精神上的享受；同時，住房還是人們娛樂、學習和社交的場所，為個人的發展提供了良好的環境。

　　(二)房地產商品社會屬性的特殊性

　　房地產商品的社會屬性主要是指它的經濟屬性，是其所體現的社會經濟關係。

　　1．等待現金收益時間長

　　房屋都和一定地段相聯繫，其生產一般是露天作業，占用資金多，生產周期相對較長，因此，房地產投資者的等待現金收益的時間也較長。

　　2．房屋價值形成複雜

　　房屋的價值大小是由建造房屋所需的社會必要勞動時間決定的。從房屋的價值構成要素來說，它包含物質資料消耗(c)、活勞動報酬(v)和純收人(m)三個部分。房屋的價值具有區別於其他商品價值的複雜性。

　　第一，土地價值是房屋價值的構成部分之一。房地產商品是建築物和建築地塊的有機統一體，房屋價值不僅取決於房屋建築本身的造價，也取決於土地部分所包含的價值，建築地塊的價值決定於人們在開發土地過程中所投入的勞動量的數量。

　　第二，房屋價值中還包含了在建築地塊開發中所發生的舊房拆除費、舊房殘值補償費等費用，這些費用是房地產經營過程中不可缺少的投人，它也決定著該地塊上新建房屋的價值量。

　　第三，租賃房屋的價值還受房屋修理費的影響。用於租賃的房屋，房屋所有者有責任保證整個租賃期內房屋的完好，而房屋的使用年限較長，其自然損耗不可避免，就要對房屋進行維修，維修中所耗的活勞動必然要轉化為房屋價值的一部分，因此租賃房屋的價值還應包含維修房屋的勞動所轉化的那一部分價值。

　　3．房屋價格形成的特殊性

　　一般商品的價格由商品本身所包含的價值和市場的供求狀況決定，而房屋價格除了受以上兩者決定外，還受房屋區位條件的影響。不同地段的房屋具有不同的區位特性，如商業服務繁華度、交通便捷度、環境因素等，而這些區位特性都對房屋價格有直接或間接的影響。

　　房地產商品結構是由房地產商品的實體即構成商品的主體部分(包括房屋和建築地塊)、配套設施、室內外裝修、設計圖紙和說明書，勞務服務等組成。可見，房地產商品並不僅僅是個有形的物體，也含有無形的服務。因為房地產商品的實現最終體現於房地產商品在用戶那裡發揮作用並維持其功能，所以房地產商品並非售出之後就大功告成，而是需繼續進行商品的維護保養、維修服務等工作，真正做到房地產商品的最終實現。

　　(一)房地產商品價格

　　房地產商品的價格，應該是房地產商品價值的貨幣表現。房地產商品的價格是C+V+M，房地產商品價格的具體構成可用下列公式表示：

房地產商品的價格=房地產商品成本+合理利潤(按社會平均利潤計算)+稅金

　　(二)出租房屋的價格

　　出租房屋是一種特殊的商品交換形式。出租房屋是通過按月向承租人收取租金，分次實現出租房屋價格的補償。因此，我們也可把出租商品房視同房屋的分次出售。出租房屋的價格，根據城鎮住房制度改革實施方案規定，租金標準為五項因素組成：“折舊費”、“維修費”、“管理費”、“投資利息”和“稅金”。由這五項因素組成的租金標準為成本租金。但按經濟學原理分析，這五項因素中有關“投資利息”項目，從性質上分析，應該屬於利潤範疇，而“稅金”項目，應屬於商品價格的構成因素，因此把利潤因素作為“成本租金”似有欠妥之處。作為房地產商品的租賃價格，應在五項因素的基礎上再加上“土地使用費”、“保險費”和“合理刊潤”三項。而“投資利息”則應包括在合理利潤之中。