房地產市場機制
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什麼是房地產市場機制[1]
房地產市場機制是市場機制在房地產領域的反映。房地產市場是房地產消費者、投資者及其中介相互作用並共同決定房地產價格及其數量的機制。從市場角度而論，房地產價格代表了消費者和投資者願意出售及購買(租賃)房地產的條件，同時也傳遞了市場信息。如果消費者需要更多數量的某類房地產，如住宅房地產，則該房地產的價格就會上升，並且向投資者傳遞供給不足的信息。因此，房地產價格是投資者和消費者市場決策的依據：過高的價格趨向於抑制消費者購買，同時會刺激投資；而過低的價格則鼓勵消費，而抑制投資。其結果是，在複雜的房地產市場體系中，同樣產生一種促使市場趨向於動態平衡的趨勢。
市場機制，指的是市場上直接發生作用的價格、競爭、供求等諸要素所形成的備皂具有的功能，又整體發揮功能的相互制約的體系。[2]
房地產市場機制的內容[2]
1．供求機制。房地產市場的供求機制是指市場供求關係的變化能帶動房地產經濟的運行形式．供求狀況會影響房地產市場價格的波動，甚至影響稅收、信貸狀況。
2．價格機制。房地產市場價格機制是指價格作為房地產市場的利益範疇和供求關係的指示器，是促使市場上的生產者、經營者作出反應的市場信號，促使房地產市場的生產、經營者根據市場價格信號自動擴張或收縮生產規模。
3．信貸利率機制。房地產市場的信貸利率機制是指房地產市場的信貸資金供應量與貸款利率之間的有機聯繫，反映了房地產市場的融資狀況與資金需求量和供給量之間的關係。
4．稅收機制。房地產市場稅收機制是指房地產市場的課稅對象，徵稅率與交易數量之間的有機聯繫，反映了國家用經濟杠桿間接控制房地產市場的具體政策和做法。
5．競爭機制。房地產市場的競爭機制是指競爭在房地產市場上同供求機制、價格機制和信貸利率機制之間的聯繫，競爭的作用貫穿於市場運作的全過程，體現了與其他各種機制要素之間的相互作用。
在以上所說的這些機制之間，它們互為條件，互相制約，並共同對房地產市場的運作全過程發生作用，具體表現在：
1.房地產市場機制具有關聯性，即市場的任何一個機制的變化都會引起其他機制的連鎖反應，而且這種連鎖反應又會影響到這個機制本身。各個市場機制必須相互諧調配合，才能有效地調控市場。
2．房地產市場機制的客觀性．即在一定的市場客觀條件下，某種機制就會發生其相應的作用．而不會發揮其他的作用。
3．房地產市場機制具有內在性，即房地產市場機制發揮作用，主要不是來自外部環境和外部力量．而是來自於自在的某種機理。
房地產市場機制的特殊性[1]
房地產市場是一類典型的不完全市場，其市場機制具有其特殊性，主要表現為：
- 1)土地供給的特殊性
由於土地空間位置的固定性、土地數量的有限性，土地的供給量是有限的。不論是一個地區、一個城市、一個國家乃至整個地球，其土地的供給量都是有限度的，不可能因人的主觀願望而無限制增長。因此，土地的供給表現為在一定的供給量以後，其所能提供的數量是一個有限的定值，土地供給缺乏彈性，在供給曲線上最終將表現為一條與土地價格P(坐標)相平行的直線S_{\infty}，如圖1所示。由於土地供給的特殊性，房地產的供給也具有類似的情況，尤其是在人口稠密的大城市，表現尤為明顯。
- 2)管理要素的特殊性
一般市場中，通常是供給和需求兩個基本方面，其相互協同與競爭構成市場機制，並形成動態均衡的價格，管理是作為外在因素髮揮激勵或抑製作用，以調節“市場失靈”問題。然而，在房地產市場中，由於城市國有土地有償使用制度，其土地供應具有壟斷性，加之房地產尤其是土地空間位置的固定性等特點，房地產市場中的管理具有兩重性：一方面是市場的管理者和調控者；另一方面已成為市場的基本要素，直接決定市場的土地供給。如土地儲備制度的建立與運行，實現了土地供給的壟斷性，而土地供給是房地產投資的源泉和龍頭。通過土地供給決定房地產市場的走向。因此，房地產市場是供給、需求與管理三要素組成的複雜經濟系統。相對於一般供需的二維市場系統而言，房地產市場是一個三維繫統，其關係更為複雜。如圖2所示是以住宅為對象的房地產價格機制示意圖。
- 3)信息的特殊性
價格是市場供需雙方協同競爭的結果，其高低傳遞了市場供需信息。但是，房地產市場是一類地區性市場，房地產投資往往需要較長的周期，房地產市場的信息往往不完整、不全面、不及時，導致人們對市場的判斷不准或失靈，甚至產生盲目跟風，從而使市場上房地產價格(price)偏離正常的水平(value)，產生泡沫。土地供應信息、房地產價格信息、拆遷信息等均在很大程度上左右人們的投資或消費判斷，並產生乘數效應及至指數效應，嚴重影響房地產市場正常的供需關係。
房地產市場機製作用的發揮[2]
房地產市場的發育與形成離不開房地產市場機製作用的發揮，而房地產市場機製作用的發揮必須有一系列的配合條件，具體表現在：
1．必須使計劃機制與市場機制相銜接。目前的房地產市場實行的是不完全的直接計劃機制與不完全的市場機制的有機組合。由於在房地產市場中出售的僅是土地的使用權而非所有權，房地產市場的發展必須符合國家的總體利益。因而其發展必須在國家巨集觀計劃的指導下進行。市場作為商品經濟的載體，具有自我平衡和調節的機制，能夠在市場機制運行的過程中對市場交易數量、構成、時間等起調節作用。由於計劃本身並不具備市場機制本身的各種要素．因而其對市場信號反應是不敏感的；而市場機制由於其固有的事後調節的缺陷，必須伴隨著一定的損失。計劃與市場各自的缺陷要求必須使計劃機制與市場機制相互結合，共同發揮作用，使房地產市場得到穩定發展。
2．創造良好的市場外部環境是促使市場內部機制發揮作用的基礎。房地產市場的外部環境主要包插：①要有正確的技術經濟指標和健全的管理制度。②穩定的物資供應渠道。③有一個物價相對穩定的寬鬆的經濟環境，保證房地產市場價格穩定。④正確的政策、法規的指導。
3．加快住房制度改革步伐，充分發揮價格和供求機制的作用。住房制度改革可以逐步消除長期以來住宅行政分配與市場交換並存的二元制結構；改變高售價與低租金之問的巨大反差；形成廣泛的房地產融資手段；促使商品房由公購為主轉變為以個人購買為主，真正使住房成為商品，並且在房地產開發企業之間形成競爭，優勝劣汰，使房地產市場機制充分發揮作用。
4．建立科學的房地產市場的評價體系。包括建立房地產交易的量的評價標準和房地產市場構成情況的評價標準以及房地產市場功能的評價標準，此外，還包括建立房地產市場機制運行的評價標準。房地產市場機制應該能對市場變動作出靈敏的反應，具有良好的應變能力，應該對這種反應和應變能力設置評價指標，以利於更好地分析問題，採取對策，發揮市場機制的作用。
