房地产市场机制
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什么是房地产市场机制[1]
房地产市场机制是市场机制在房地产领域的反映。房地产市场是房地产消费者、投资者及其中介相互作用并共同决定房地产价格及其数量的机制。从市场角度而论，房地产价格代表了消费者和投资者愿意出售及购买(租赁)房地产的条件，同时也传递了市场信息。如果消费者需要更多数量的某类房地产，如住宅房地产，则该房地产的价格就会上升，并且向投资者传递供给不足的信息。因此，房地产价格是投资者和消费者市场决策的依据：过高的价格趋向于抑制消费者购买，同时会刺激投资；而过低的价格则鼓励消费，而抑制投资。其结果是，在复杂的房地产市场体系中，同样产生一种促使市场趋向于动态平衡的趋势。
市场机制，指的是市场上直接发生作用的价格、竞争、供求等诸要素所形成的备皂具有的功能，又整体发挥功能的相互制约的体系。[2]
房地产市场机制的内容[2]
1．供求机制。房地产市场的供求机制是指市场供求关系的变化能带动房地产经济的运行形式．供求状况会影响房地产市场价格的波动，甚至影响税收、信贷状况。
2．价格机制。房地产市场价格机制是指价格作为房地产市场的利益范畴和供求关系的指示器，是促使市场上的生产者、经营者作出反应的市场信号，促使房地产市场的生产、经营者根据市场价格信号自动扩张或收缩生产规模。
3．信贷利率机制。房地产市场的信贷利率机制是指房地产市场的信贷资金供应量与贷款利率之间的有机联系，反映了房地产市场的融资状况与资金需求量和供给量之间的关系。
4．税收机制。房地产市场税收机制是指房地产市场的课税对象，征税率与交易数量之间的有机联系，反映了国家用经济杠杆间接控制房地产市场的具体政策和做法。
5．竞争机制。房地产市场的竞争机制是指竞争在房地产市场上同供求机制、价格机制和信贷利率机制之间的联系，竞争的作用贯穿于市场运作的全过程，体现了与其他各种机制要素之间的相互作用。
在以上所说的这些机制之间，它们互为条件，互相制约，并共同对房地产市场的运作全过程发生作用，具体表现在：
1.房地产市场机制具有关联性，即市场的任何一个机制的变化都会引起其他机制的连锁反应，而且这种连锁反应又会影响到这个机制本身。各个市场机制必须相互谐调配合，才能有效地调控市场。
2．房地产市场机制的客观性．即在一定的市场客观条件下，某种机制就会发生其相应的作用．而不会发挥其他的作用。
3．房地产市场机制具有内在性，即房地产市场机制发挥作用，主要不是来自外部环境和外部力量．而是来自于自在的某种机理。
房地产市场机制的特殊性[1]
房地产市场是一类典型的不完全市场，其市场机制具有其特殊性，主要表现为：
- 1)土地供给的特殊性
由于土地空间位置的固定性、土地数量的有限性，土地的供给量是有限的。不论是一个地区、一个城市、一个国家乃至整个地球，其土地的供给量都是有限度的，不可能因人的主观愿望而无限制增长。因此，土地的供给表现为在一定的供给量以后，其所能提供的数量是一个有限的定值，土地供给缺乏弹性，在供给曲线上最终将表现为一条与土地价格P(坐标)相平行的直线S_{\infty}，如图1所示。由于土地供给的特殊性，房地产的供给也具有类似的情况，尤其是在人口稠密的大城市，表现尤为明显。
- 2)管理要素的特殊性
一般市场中，通常是供给和需求两个基本方面，其相互协同与竞争构成市场机制，并形成动态均衡的价格，管理是作为外在因素发挥激励或抑制作用，以调节“市场失灵”问题。然而，在房地产市场中，由于城市国有土地有偿使用制度，其土地供应具有垄断性，加之房地产尤其是土地空间位置的固定性等特点，房地产市场中的管理具有两重性：一方面是市场的管理者和调控者；另一方面已成为市场的基本要素，直接决定市场的土地供给。如土地储备制度的建立与运行，实现了土地供给的垄断性，而土地供给是房地产投资的源泉和龙头。通过土地供给决定房地产市场的走向。因此，房地产市场是供给、需求与管理三要素组成的复杂经济系统。相对于一般供需的二维市场系统而言，房地产市场是一个三维系统，其关系更为复杂。如图2所示是以住宅为对象的房地产价格机制示意图。
- 3)信息的特殊性
价格是市场供需双方协同竞争的结果，其高低传递了市场供需信息。但是，房地产市场是一类地区性市场，房地产投资往往需要较长的周期，房地产市场的信息往往不完整、不全面、不及时，导致人们对市场的判断不准或失灵，甚至产生盲目跟风，从而使市场上房地产价格(price)偏离正常的水平(value)，产生泡沫。土地供应信息、房地产价格信息、拆迁信息等均在很大程度上左右人们的投资或消费判断，并产生乘数效应及至指数效应，严重影响房地产市场正常的供需关系。
房地产市场机制作用的发挥[2]
房地产市场的发育与形成离不开房地产市场机制作用的发挥，而房地产市场机制作用的发挥必须有一系列的配合条件，具体表现在：
1．必须使计划机制与市场机制相衔接。目前的房地产市场实行的是不完全的直接计划机制与不完全的市场机制的有机组合。由于在房地产市场中出售的仅是土地的使用权而非所有权，房地产市场的发展必须符合国家的总体利益。因而其发展必须在国家宏观计划的指导下进行。市场作为商品经济的载体，具有自我平衡和调节的机制，能够在市场机制运行的过程中对市场交易数量、构成、时间等起调节作用。由于计划本身并不具备市场机制本身的各种要素．因而其对市场信号反应是不敏感的；而市场机制由于其固有的事后调节的缺陷，必须伴随着一定的损失。计划与市场各自的缺陷要求必须使计划机制与市场机制相互结合，共同发挥作用，使房地产市场得到稳定发展。
2．创造良好的市场外部环境是促使市场内部机制发挥作用的基础。房地产市场的外部环境主要包插：①要有正确的技术经济指标和健全的管理制度。②稳定的物资供应渠道。③有一个物价相对稳定的宽松的经济环境，保证房地产市场价格稳定。④正确的政策、法规的指导。
3．加快住房制度改革步伐，充分发挥价格和供求机制的作用。住房制度改革可以逐步消除长期以来住宅行政分配与市场交换并存的二元制结构；改变高售价与低租金之问的巨大反差；形成广泛的房地产融资手段；促使商品房由公购为主转变为以个人购买为主，真正使住房成为商品，并且在房地产开发企业之间形成竞争，优胜劣汰，使房地产市场机制充分发挥作用。
4．建立科学的房地产市场的评价体系。包括建立房地产交易的量的评价标准和房地产市场构成情况的评价标准以及房地产市场功能的评价标准，此外，还包括建立房地产市场机制运行的评价标准。房地产市场机制应该能对市场变动作出灵敏的反应，具有良好的应变能力，应该对这种反应和应变能力设置评价指标，以利于更好地分析问题，采取对策，发挥市场机制的作用。
