房地产经济

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　　房地产经济是指以房地产为对象，即围绕房地产的生产、分配、交换和消费所发生的人与人之间的经济关系，是房地产经济关系与房地产生产力的有机结合。换言之，房地产经济是房地产的生产、流通和消费过程中所发生的各种经济活动及其条件的总称。

　　房地产经济活动由房地产生产、房地产流通和房地产消费等多个环节组成，其中，房地产生产是房地产的直接生产过程，房地产流通是房地产再生产及其实现过程，房地产消费是房地产生产目的的实现及部分直接生产过程在消费环节的延续。房地产生产、流通和消费的循环需要有相应的经济运行机制和经济体制条件。

　　房地产经济分别可从微观经济、中观经济、宏观经济3个层面来考察。以房地产企业为经济单位所发生的一切经济行为以及对房地产开发经营项目的运作等属于微观层次。房地产部门经济及房地产区域经济基本属于中观经济。房地产部门经济作为产业经济的一种，有其共性之外的诸多特性和特殊规律；房地产区域经济主要是指各个省、市、区的房地产经济，属于区域产业结构的一个部门。以整个国民经济为对象来考量属于宏观层次，房地产经济既是国家宏观调控的对象也是宏观经济的重要组成部分之一。

　　房地产经济的性质是由我国社会主义市场经济的本质所决定的。具体体现在以下三个方面：

　　(一)商品性

　　在我国社会主义市场经济中，房地产也是一种商品，具有商品经济属性。房地产业的经济活动是一种商品生产和交换的经济活动。

　　传统的经济体制是在社会主义非商品经济观点的基础上建立起来的。这种体制的核心是实行高度集中的计划控制，排斥商品货币关系和市场机制。所以，我国在相当长的时期内，对房地产的开发建造，由国家纳入高度集中的基本建设计划，实行统一投资，统一分配物资，统一下达任务进行施工；对房地产品的分配则以直接的产品形式按行政计划无偿进行分配。从房地产开发建设到消费使用全由国家统包，把解决城市住房问题作为社会主义的一种福利事业，否认房地产的商品属性，取消了房地产的流通环节。这样，主要以流通领域为基础和纽带进行经济活动的房地产业便隐而不见，“房地产业”这一概念也不复存在。在我国国民经济中长期没有房地产业这个重要支柱的地位。

　　十二届三中全会《关于经济体制改革的决定》，明确了发展商品经济是社会主义不可逾越的阶段，社会主义经济的本质特征是商品经济，从理论上取得了重大突破；对房地产业的商品经济属性才重新得到确认。自此，我国房地产经济才重新崛起。

　　(二)社会性

　　在整个商品经济体系中，房地产业部门既为社士生活提供消费资料，也为社会生产提供基本要素。前者如住宅和其他用于公共消费的教育、科学、文化、卫生、体育等方面的建筑物和构筑物；后者指为了商业生产经营活动所提供的厂房、仓库、码头、商店、办公楼等。可见，房地产经济与整个社会经济有着广泛的联系，在国民经济中是一个具有综合性和基础性的产业部门，社会生产和生活都离不开它。所以，房地产经济活动具有显著的社会性。

　　(三)所有制结构的多元性

　　我国房地产经济在所有制上是以公有制为主体的多种经济形式并存，因而在所有制结构上具有多元性的特征。

　　在我国房地产业中，城市土地所有权属于国家，房屋所有权也是以公有为主。现阶段，全国城市公有房屋在房屋总数中占84％，这体现了我国房地产经济公有性为主的特征。自从实行对外开放、对内搞活经济的政策以来，我国目前已形成房地产经济所有制的多元结构。

　　1.全民所有制的房地产经济：主要指由国有企事业单位对房地产开发、经营和管理所从事的经济活动，包括对增量国有房地产从事开发的公司，对存量国有房地产进行专门经营管理的国有企业以及国有企事业单位对其房地产的自管房活动。全民所有制经济中，房产地产都属国家所有，并在整个房地产经济中居主导地位。

　　2.集体所有制的房地产经济：主要指由集体企事业单位和若干集体所有制单位联合经营管理房地产的经济活动。这种经济形式的房产产权为集体所有，而其地产为国有，也是公有制的一种重要形式。这种经济形式的代表是住宅合作社经济和集体经营的房地产开发企业。

　　(1)房地产合作经济：它是由劳动者个人或单位联合起来从事房屋生产和分配活动的经济组织。这种形式是按自愿、平等、民主、互利的原则，在产权共有的基础上实行建房资金融通和储蓄、建房分配和管理一体化。这是解决中、低收入户住房问题的一种有效形式。

　　(2)集体房地产经营企业：这是由劳动者在互利基础上，自愿结合，共同筹资而兴办的从事城镇房地产经营的一种集体所有制经济组织。它们实行独立核算，自负盈亏，进行房地产投资和经营商品房等经济活动。

　　3.个体所有制经济，是指在国有土地上由个人建造和经营的房产，这是公有制房地产经济的补充。主要包括：由城镇公房改造以后保留下来的那部分私人出租经营的房产，国家代管的侨胞和侨资企业的私人房屋，近年由私人投资或“自建公助”用于经营的房产以及由农民个人出资兴建的商品房等。个体所有制房地产经济成分的存在和发展，扩大了房屋建设资金的来源，减轻了国家和企业的负担，对社会主义房地产经济的发展起到了重要的补充作用。

　　4.中外合资或合作房地产经济，是指在平等互利的原则下合伙兴办的企业，以国有土地使用权资本化为前提，与外商共同投资，共同经营，共负盈亏，进行各类房地产开发、经营和管理的经济活动。目前，在我国沿海城市已有大量的中外合资、合作经营的房地产企业，并且已迅速伸向我国的内陆城市。

　　5.外商独资所有制房地产经济，是由外国资本投资购买我方提供的土地使用权后进行的房地产开发经营活动，所得利润全部归外国资本所有。其性质当然是资本主义的，但在现阶段对我国房地产经济的发展也是有利的，可作为一种补充形式来利用。第一，可以解决一部分资金不足的问题，第二，可以借鉴和吸取国外的管理经验和技术，第三，可以创造就业机会；第四，可以增加税收；第五，可以获得许多信息以开拓我们的国际市场。

　　6.私人经济成分：国家已允许私人经济在我国经济中存在并利用其积极面来发展我国的经济。所以，这种形式的房地产经济活动也必然会在一定范围内找到其生存和发展的余地，起到它的补充作用。

　　7.混合制形式的房地产经济，是指由多种所有制联合而形成的股份制房地产企业的经济活动。股份制房地产企业是在土地国有前提下，由全民、集体和个人等自愿投资、联合兴办的所有制形式。并且以股票形式向社会发行，无论公或私，集体或个人均可购买，因而它说不清是哪一种所有制,而是一种混合型的成分。股份制房地产经济是一种非常有活力的形式。