房地產經濟

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　　房地產經濟是指以房地產為對象，即圍繞房地產的生產、分配、交換和消費所發生的人與人之間的經濟關係，是房地產經濟關係與房地產生產力的有機結合。換言之，房地產經濟是房地產的生產、流通和消費過程中所發生的各種經濟活動及其條件的總稱。

　　房地產經濟活動由房地產生產、房地產流通和房地產消費等多個環節組成，其中，房地產生產是房地產的直接生產過程，房地產流通是房地產再生產及其實現過程，房地產消費是房地產生產目的的實現及部分直接生產過程在消費環節的延續。房地產生產、流通和消費的迴圈需要有相應的經濟運行機制和經濟體制條件。

　　房地產經濟分別可從微觀經濟、中觀經濟、巨集觀經濟3個層面來考察。以房地產企業為經濟單位所發生的一切經濟行為以及對房地產開發經營項目的運作等屬於微觀層次。房地產部門經濟及房地產區域經濟基本屬於中觀經濟。房地產部門經濟作為產業經濟的一種，有其共性之外的諸多特性和特殊規律；房地產區域經濟主要是指各個省、市、區的房地產經濟，屬於區域產業結構的一個部門。以整個國民經濟為對象來考量屬於巨集觀層次，房地產經濟既是國家巨集觀調控的對象也是巨集觀經濟的重要組成部分之一。

　　房地產經濟的性質是由我國社會主義市場經濟的本質所決定的。具體體現在以下三個方面：

　　(一)商品性

　　在我國社會主義市場經濟中，房地產也是一種商品，具有商品經濟屬性。房地產業的經濟活動是一種商品生產和交換的經濟活動。

　　傳統的經濟體制是在社會主義非商品經濟觀點的基礎上建立起來的。這種體制的核心是實行高度集中的計劃控制，排斥商品貨幣關係和市場機制。所以，我國在相當長的時期內，對房地產的開發建造，由國家納入高度集中的基本建設計劃，實行統一投資，統一分配物資，統一下達任務進行施工；對房地產品的分配則以直接的產品形式按行政計劃無償進行分配。從房地產開發建設到消費使用全由國家統包，把解決城市住房問題作為社會主義的一種福利事業，否認房地產的商品屬性，取消了房地產的流通環節。這樣，主要以流通領域為基礎和紐帶進行經濟活動的房地產業便隱而不見，“房地產業”這一概念也不復存在。在我國國民經濟中長期沒有房地產業這個重要支柱的地位。

　　十二屆三中全會《關於經濟體制改革的決定》，明確了發展商品經濟是社會主義不可逾越的階段，社會主義經濟的本質特征是商品經濟，從理論上取得了重大突破；對房地產業的商品經濟屬性才重新得到確認。自此，我國房地產經濟才重新崛起。

　　(二)社會性

　　在整個商品經濟體系中，房地產業部門既為社士生活提供消費資料，也為社會生產提供基本要素。前者如住宅和其他用於公共消費的教育、科學、文化、衛生、體育等方面的建築物和構築物；後者指為了商業生產經營活動所提供的廠房、倉庫、碼頭、商店、辦公樓等。可見，房地產經濟與整個社會經濟有著廣泛的聯繫，在國民經濟中是一個具有綜合性和基礎性的產業部門，社會生產和生活都離不開它。所以，房地產經濟活動具有顯著的社會性。

　　(三)所有制結構的多元性

　　我國房地產經濟在所有制上是以公有制為主體的多種經濟形式並存，因而在所有制結構上具有多元性的特征。

　　在我國房地產業中，城市土地所有權屬於國家，房屋所有權也是以公有為主。現階段，全國城市公有房屋在房屋總數中占84％，這體現了我國房地產經濟公有性為主的特征。自從實行對外開放、對內搞活經濟的政策以來，我國目前已形成房地產經濟所有制的多元結構。

　　1.全民所有制的房地產經濟：主要指由國有企事業單位對房地產開發、經營和管理所從事的經濟活動，包括對增量國有房地產從事開發的公司，對存量國有房地產進行專門經營管理的國有企業以及國有企事業單位對其房地產的自管房活動。全民所有制經濟中，房產地產都屬國家所有，併在整個房地產經濟中居主導地位。

　　2.集體所有制的房地產經濟：主要指由集體企事業單位和若幹集體所有制單位聯合經營管理房地產的經濟活動。這種經濟形式的房產產權為集體所有，而其地產為國有，也是公有制的一種重要形式。這種經濟形式的代表是住宅合作社經濟和集體經營的房地產開發企業。

　　(1)房地產合作經濟：它是由勞動者個人或單位聯合起來從事房屋生產和分配活動的經濟組織。這種形式是按自願、平等、民主、互利的原則，在產權共有的基礎上實行建房資金融通和儲蓄、建房分配和管理一體化。這是解決中、低收入戶住房問題的一種有效形式。

　　(2)集體房地產經營企業：這是由勞動者在互利基礎上，自願結合，共同籌資而興辦的從事城鎮房地產經營的一種集體所有制經濟組織。它們實行獨立核算，自負盈虧，進行房地產投資和經營商品房等經濟活動。

　　3.個體所有制經濟，是指在國有土地上由個人建造和經營的房產，這是公有制房地產經濟的補充。主要包括：由城鎮公房改造以後保留下來的那部分私人出租經營的房產，國家代管的僑胞和僑資企業的私人房屋，近年由私人投資或“自建公助”用於經營的房產以及由農民個人出資興建的商品房等。個體所有制房地產經濟成分的存在和發展，擴大了房屋建設資金的來源，減輕了國家和企業的負擔，對社會主義房地產經濟的發展起到了重要的補充作用。

　　4.中外合資或合作房地產經濟，是指在平等互利的原則下合伙興辦的企業，以國有土地使用權資本化為前提，與外商共同投資，共同經營，共負盈虧，進行各類房地產開發、經營和管理的經濟活動。目前，在我國沿海城市已有大量的中外合資、合作經營的房地產企業，並且已迅速伸向我國的內陸城市。

　　5.外商獨資所有制房地產經濟，是由外國資本投資購買我方提供的土地使用權後進行的房地產開發經營活動，所得利潤全部歸外國資本所有。其性質當然是資本主義的，但在現階段對我國房地產經濟的發展也是有利的，可作為一種補充形式來利用。第一，可以解決一部分資金不足的問題，第二，可以借鑒和吸取國外的管理經驗和技術，第三，可以創造就業機會；第四，可以增加稅收；第五，可以獲得許多信息以開拓我們的國際市場。

　　6.私人經濟成分：國家已允許私人經濟在我國經濟中存在並利用其積極面來發展我國的經濟。所以，這種形式的房地產經濟活動也必然會在一定範圍內找到其生存和發展的餘地，起到它的補充作用。

　　7.混合制形式的房地產經濟，是指由多種所有制聯合而形成的股份制房地產企業的經濟活動。股份制房地產企業是在土地國有前提下，由全民、集體和個人等自願投資、聯合興辦的所有制形式。並且以股票形式向社會發行，無論公或私，集體或個人均可購買，因而它說不清是哪一種所有制,而是一種混合型的成分。股份制房地產經濟是一種非常有活力的形式。