個人住房抵押貸款

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　　個人住房抵押貸款是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產作為抵押物，向銀行申請一定數額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權依法處分其抵押房地產以獲得清償。

　　(1)貸款特征

　　有很多學者對貸款特征在違約中的作用進行了研究。貸款特征維度包括貸款目的、貸款種類、貸款金額、貸款利率與貸款價值比等。在已有文獻的研究中，對貸款價值比的研究最多，因為該指標直接體現了借款人的住房權益的大小，眾多的研究表明貸款價值比與違約風險相關度最高。Jung(1962)認為借款人的利率反映了貸款人控制抵押風險的期望，貸款價值比和個人住房抵押貸款利率與違約風險之間存在著正相關關係。Quercia和Stegman(1992)認為，貸款價值比影響著借款人的違約決策。Kau，Keenan和Kim(1994)認為，貸款價值比可以很好地解釋違約的發生，而個人特征並不能對此作出較好解釋，利率與房產價值的相互影響是決定借款違約率的重要因素。

　　(2)借款人特征

　　大量研究表明，影響個人住房抵押貸款違約風險的一個重要因素就是借款人的特征。借款人的特征維度包括性別、婚姻狀況、家庭收入、職業的穩定性與家庭的信用狀況等。Herzog和Earley(1970)利用職業來考察收入變化對問題貸款的影響。結果發現，那些收人變化大的職業的借款人比其他的借款人發生拖欠的可能性更大，他們發現借款人年齡、婚姻狀況、被贍養人數量都對拖欠或違約沒有影響。同樣的，Morton(1975)以及Sandor和Sosin(1975)還證實初始還款收入比對違約和拖欠的影響不大。Burrows(1998)認為失業是違約的決定性因素。離異或分居的家庭、單身男性、有經濟不獨立子女的家庭違約的可能性更大。Ford和Wilcox(1998)對英國個人住房貸款資料研究後認為，失業、收入下降、小生意失敗、個人人際關係破裂以及意外的大筆支出、利率上升等因素對違約具有顯著影響。MiceBerry和TonyDalton(1999)也發現婚姻破裂、家庭收人大幅下降、家庭成員長期失業和生意失敗是造成借款人違約的主要原因。

　　(3)房地產特征

　　房地產特征維度包括住宅類型、房齡、住宅的分佈等。VonFurstenberg(1969)選取貸款期限相同的新房貸款和二手房貸款的兩組樣本對比研究，發現貸款期限為30年的新房貸款的違約風險要大於同樣期限的二手房貸款。VonFurstenberg和Green(1974)發現那些房產地段在郊外的抵押貸款比在市中心的風險要更小。Williams，Beranek和Kenkel(1974)發現高失業率的地區的貸款違約率也較高。Sandor和Sosin(1975)發現房地產和臨近狀況的好壞與抵押利率費用負相關。

　　1.市場風險

　　市場風險可以分為利率風險、匯率風險(包括黃金)、股票價格風險和商品價格風險，分別是指由於利率、匯率、股票價格和商品價格的不利變動所帶來的風險。

　　2.信用風險

　　由於我國個人資信體系不完善、貸款期限較長等因素，個人住房抵押貸款將面臨較大的信用風險，主要涉及個人和開發商兩個方面。個人信用風險主要是借款人因自然原因、社會原因等導致還款能力發生變化，加上主觀原因、信用意識差等因素導致的主動違約行為和被動違約行為。開發商的信用風險主要涉及開發商欺詐、項目拖期、質量糾紛、違法銷售等問題，使得銀行承擔的貸款風險由低到高，造成銀行潛在的信用風險，甚至於帶來損失。

　　3.操作性風險

　　商業銀行的個人住房貸款仍處於起步階段，還沒有經歷過房地產市場低谷的考驗，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經驗和有效的手段，形成了較大的決策和管理等操作性風險。在實際操作中，由於市場的激烈競爭，各大商業銀行為擴大市場份額，競相降低貸款人的首付比例、放鬆貸款人的審批條件，或者沒有嚴格審查貸款人的收入情況，加大了決策風險。在業務辦理過程中，沒有嚴格的抵押登記制度，貸款的過程中沒有進行責任的嚴格區分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關，加大了管理風險。

　　4.其他法律風險

　　法律風險是由於現行法制環境的限制給銀行貸款帶來的潛在風險。由於我國現有立法、司法、執法等制度及相關配套措施的缺位．也給銀行個人住房貸款帶來了一定的法律風險。例如：商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，銀行與借款人簽訂的抵押合同也將隨之解除，而此時銀行的貸款已經發放，銀行原本享有的優先受償權(債權)將淪為一般的返還請求權，貸款安全性因此大大降低。此外，由於我國目前還沒有建立個人破產制度，也給個人住房逾期貸款的追償帶來了很大困難。

　　目前，各家商業銀行都開辦了個人住房貸款業務，而對於貸款還款方式的選擇一般有以下四種方式：等額本息還款法、等額本金還款法、等額累進還款法、等比累進還款法。除此之外，還有一些創新業務，如中國農業銀行還有個人住房固定利率、混合利率貸款；中國工商銀行有隨心還還款法；建行的寬限期還款方式，存貸通個人貸款增值賬戶等。招商銀行還有按期付息、按期還本、到期還本、本金歸還計劃等。

　　1.等額還款

　　借款人每期以相等的金額償還貸款，按還款周期逐期歸還，在貸款截止日期前全部還清本息。

　　2.等額本金

　　借款人每期須償還等額本金，同時付清本期應付的貸款利息，而每期歸還的本金等於貸款總額除以貸款期數。

　　3.等額遞增

　　以等額還款為基礎，每次間隔固定期數還款額增加一個固定金額的還款方式(如三年期貸款，每隔12個月增加還款100元，若第一年每月還款1000元，則第二年每月還款額為1 100元，第三年為1 200元)。此種還款方式適用於當前收入較低，但收入曲線呈上升趨勢的年輕客戶。

　　4.等額遞減

　　以等額還款為基礎，每次間隔固定期數還款額減少一個固定金額的還款方式(如三年期貸款，每隔12個月減少還款100元，若第一年每月還款1000元，則第二年每月還款額為900元，第三年為800元)。此種還款方式適用於當前收入較高，或有一定積蓄可用於還款的客戶。