房地产代理

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房地产代理(Real Estate Agents)

　　房地产代理是指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。其中，商品房销售代理是中国目前房地产代理活动的主要形式，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和具体销售工作。在这一代理活动中，常常又滋生出一些其他代理活动，如代理购房者申请个人住房抵押贷款等。

　　房地产代理业的发展经历了从单一销售代理环节到全程策划一条龙服务，从简单的销售代理模式到专业的综合服务模式

　　从1992年大陆成立第一家房地产代理公司以来，我国房地产代理业已走过二十几个几春秋。随着国内房地产业的兴起和住房市场化进程的推进，房地产代理业日益活跃，蓬勃发展。从单纯的楼盘销售代理起步，经过二十几年市场的引导与考验，伴随着市场的扩容和细分，代理业的专业化程度不断增强，产业链条不断延伸。一些大的代理企业已具备涵盖市场调研、产品定位、设计策划、咨询顾问、营销推广、楼盘销售和物业管理等在内的诸多房地产相关服务功能。准确地说，房地产代理业已经演变为“房地产综合服务业”，或称为“房地产全程代理业”。

　　房地产代理是指房地产经纪人在授权范围内，以委托人名义与第三者进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。

　　根据服务对象的不同，房地产代理业务可分为卖方代理和买方代理。委托人为房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主的代理行为称为卖方代理。相对应的，受需要购买或承租房屋的机构或个人委托而进行的代理行为称为买方代理。

　　(一)房地产卖方代理业务

　　房地产卖方代理是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人名义出租、出售房地产的经纪行为。房地产卖方代理的委托人为房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主。房地产卖方代理业务按委托人的不同可以分为以下3类：

　　1．商品房销售代理。

　　是指房地产经纪人接受房地产开发商的委托，按委托人的基本要求进行商品房销售并收取佣金的行为。房地产经纪人必须经房地产开发商委托，在委托范围内(如价格浮动幅度、房屋交付使用日期等)替开发商行使销售权。

　　目前的商品房销售代理主要有：独家代理、共同代理、参与代理三种形式。

　　2．房屋出租代理。

　　房屋出租代理按房屋存在形式可分为现房出租代理、在建商品房预租代理、商品房先租后售代理等。

　　3．二手房出售代理。

　　在存量房出售代理业务中，房屋置换的代理成为一种比较常见的房地产代理方式。

　　目前在中国房地产经纪业，卖方代理是最主要的代理业务。

　　(二)房地产买方代理业务

　　房地产买方代理业务是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人名义承租、购买房地产的经纪行为。

　　房地产买方代理的委托人为需要购买或承租房屋的机构或个人，即购房者或承租者。

　　由于受消费习惯、交易成本等因素的影响，目前房地产买方代理业务的发展还不是很成熟，这方面的业务主要集中在境外公司和个人在中国境内承租房屋的代理上。

　　从业务总量上看，买方代理业务远远少于房地产卖方代理业务。