商品房预租
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什么是商品房预租[1]
商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房为办理房地产初始登记、区的房地产证之前，与承租人签订(商品房租赁预约协议》，并向承租人收取一定数额的预收款的行为。
从我国目前的法律、法规及部门规章来看，至今尚没有关于商品房预租的规定，而一些地方规范性文件对于商品房预租的问题却是持肯定的态度。比如上海2000年7月1日实施的《上海市房屋租赁条例》第九条规定：“房地产开发企业预租商品房，应当符合商品房预售的条件，并依法取得市或者区、县房地产管理部门核发的商品房预售许可证明。房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租，商品房预购人不得将预购的商品房预租。”上海市房屋土地资源管理局还对该条文提出了具体的实施意见。在《上海市房屋租赁条例)实施之前，早在1998年上海市房地局就曾印发《上海市商品房预租试行办法)。应该说，由于事实上大量存在类似商品房预租的行为，上海市关于商品房预租的规范性文件及时出台，对于活跃和规范房屋租赁市场，促进商品房的流通，起到了十分重要的作用。在总结近两年的实践经验的基础上，上海市最终以地方法规的形式对商品预租的问题给予了明确。
商品房预租与商品预售相比，存在先天不足的问题。商品房预售首先在房地产管理法中有明确的规定，然后在行政法规、部门规章、地方规范性文件中都有相应的规定，也为促进商品房市场发展起了非常重要的作用。而商品房预租的问题却至今没有统一的法律规定。但根据《合同法》及最高院的司法解释，如果商品房预租的双方当事人签订的预租合同不属于合同无效的情况，则应认定其有效。由于商品房预租有其特殊性，没有相应的法律、法规予以约束，很容易造成房屋租赁市场的不规范。由此，给有关立法部门提出了一个亟待解决的问题，而实践中商品房预租引发的纠纷也大多根据地方规范性文件并结合案件的具体情况来加以处理。
投资开发的商品房，应当具备如下条件，并按规定报经批准后，方可上市预租：
①已按规定支付全部的土地使用权出让金，土地使喟权已经依法登记，件取得房地产权证书；
②取得商品房的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
③预租的商品房主体结构完工，已经市或区、县的建设工程质量监督部门验收合格；
④已落实市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划并巳确定该预租商品房一年内能竣工交付使用。
商品房预租的操作程序[2]
《预租协议)的签订经批准，取得准予预租的批文后，房地产开发经营企业或买受人预租商品房，应当与承租人签订《预租协议》。《预租协议》可使用市房地局制定的示范文本，也可由房地产开发经营企业按下述示范文本内容自行拟订：
a．预租双方当事人的姓名或者名称、地址；
b．房地产的座落地点、面积、四至范围；
c．上地使用权获得方式和使用期限以及房地产的规划使用性质；
d．房屋的平面布局、结构÷建筑质量、装饰标准以及附属设施，配套设施等状况；
e．房屋租赁期限、租金、支付方式；
f．预租期限及预租房屋的交付使用日期；
g．预付款金额、支付期限及其使用；
h．违约责任；
i．争议的解决方式；
j．预租双方当事人约定的其他事项：
②《预租协议》的登记备案
预租协议签订后的15日内，预租当事人应持预租协议和预租当事人的有效身份证明向批准预租的市或区、县的房地产交易中心办理预租协议登记备案。房地产交易中心应当自受理之日起的5个工作日内办妥登记备案手续。
