商品房預租

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　　商品房預租是指房地產開發經營企業在新建商品房為辦理房地產初始登記、區的房地產證之前，與承租人簽訂(商品房租賃預約協議》，並向承租人收取一定數額的預收款的行為。

　　從我國目前的法律、法規及部門規章來看，至今尚沒有關於商品房預租的規定，而一些地方規範性文件對於商品房預租的問題卻是持肯定的態度。比如上海2000年7月1日實施的《上海市房屋租賃條例》第九條規定：“房地產開發企業預租商品房，應當符合商品房預售的條件，並依法取得市或者區、縣房地產管理部門核發的商品房預售許可證明。房地產開發企業不得將已經預售的商品房預租，商品房預購人不得將預購的商品房預租。”上海市房屋土地資源管理局還對該條文提出了具體的實施意見。在《上海市房屋租賃條例)實施之前，早在1998年上海市房地局就曾印發《上海市商品房預租試行辦法)。應該說，由於事實上大量存在類似商品房預租的行為，上海市關於商品房預租的規範性文件及時出台，對於活躍和規範房屋租賃市場，促進商品房的流通，起到了十分重要的作用。在總結近兩年的實踐經驗的基礎上，上海市最終以地方法規的形式對商品預租的問題給予了明確。

　　商品房預租與商品預售相比，存在先天不足的問題。商品房預售首先在房地產管理法中有明確的規定，然後在行政法規、部門規章、地方規範性文件中都有相應的規定，也為促進商品房市場發展起了非常重要的作用。而商品房預租的問題卻至今沒有統一的法律規定。但根據《合同法》及最高院的司法解釋，如果商品房預租的雙方當事人簽訂的預租合同不屬於合同無效的情況，則應認定其有效。由於商品房預租有其特殊性，沒有相應的法律、法規予以約束，很容易造成房屋租賃市場的不規範。由此，給有關立法部門提出了一個亟待解決的問題，而實踐中商品房預租引發的糾紛也大多根據地方規範性文件並結合案件的具體情況來加以處理。

　　投資開發的商品房，應當具備如下條件，並按規定報經批准後，方可上市預租：

　　①已按規定支付全部的土地使用權出讓金，土地使喟權已經依法登記，件取得房地產權證書；

　　②取得商品房的建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；

　　③預租的商品房主體結構完工，已經市或區、縣的建設工程質量監督部門驗收合格；

　　④已落實市政、公用和公共建築設施的配套建設計劃並巳確定該預租商品房一年內能竣工交付使用。

　　《預租協議)的簽訂經批准，取得准予預租的批文後，房地產開發經營企業或買受人預租商品房，應當與承租人簽訂《預租協議》。《預租協議》可使用市房地局制定的示範文本，也可由房地產開發經營企業按下述示範文本內容自行擬訂：

　　a．預租雙方當事人的姓名或者名稱、地址；

　　b．房地產的座落地點、面積、四至範圍；

　　c．上地使用權獲得方式和使用期限以及房地產的規劃使用性質；

　　d．房屋的平面佈局、結構÷建築質量、裝飾標準以及附屬設施，配套設施等狀況；

　　e．房屋租賃期限、租金、支付方式；

　　f．預租期限及預租房屋的交付使用日期；

　　g．預付款金額、支付期限及其使用；

　　h．違約責任；

　　i．爭議的解決方式；

　　j．預租雙方當事人約定的其他事項：

　　②《預租協議》的登記備案

　　預租協議簽訂後的15日內，預租當事人應持預租協議和預租當事人的有效身份證明向批准預租的市或區、縣的房地產交易中心辦理預租協議登記備案。房地產交易中心應當自受理之日起的5個工作日內辦妥登記備案手續。