重置价格

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重置价格(Replacement price)

　　重置价格是指在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，可以采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一幢与原建筑物在结构、功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。

　　在成本法中，除重置价格这一重要参数外，还有与其有密切联系又有一定区别的重建价格(reproduction cost)。重建价格是指在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一幢与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。建筑物的重置价格与重建价格在概念上尽管很相近，但其内涵却有较大的区别。重置价格可以采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，这～点随着科学技术的不断发展，其替代产品将越来越丰富，其价格是相对减少的；相反，重建价格必须采用原建筑材料、建筑技术与工艺，这一点随着环境的变化、自然原材料的减少、传统工艺的失传等，将越来越困难，其成本高，建筑难度大。因此，对于一般建筑物的重新建造价格估价而言，多采用重置价格进行测算。只有那些具有非常特殊意义和保护价值的建筑物，如特殊性宗教建筑物，才可能采用重建价格。

　　重置价格一般作为房地产类的名词，而重置成本是财务会计的名词。

　　重置价格是重新生产或建造该类物品的价格。房屋的重置价格是拆迁补偿中原有的概念，是指上一年按房屋生产条件和市场情况，重新建造与该房屋相同结构、相同标准、相同质量的房屋的价格。重置价格的计算范围是房屋的单方工程造价。

　　重置价的计算方法就其本质来说，属于房地产评估方法中的成本法，但重置价实际上还不是成本价，只是成本价的主要组成部分。现在新的拆迁补偿条例已不适用重置价格，而是适用市场价格。

　　重置价格的构成可分为直接成本和间接成本两类。直接成本是建筑物物质实体构建过程中直接投入的成本或费用。主要包括：人工费、材料费、施工机械费、其他直接费等四项。

1. 人工费：是指建筑物建造施工过程中所支付的一切工资性支出，包括工资和各种津贴。

1. 材料费：是指直接构成建筑物的各种物质、构件、零件以及房屋设备等的费用，如钢材、水泥、砖块、木材、照明装置、涂料等。

1. 施工机械费：是指建筑施工过程中使用施工机械所发生的费用。

1. 其他直接费：是指预算定额和间接费定额以外的现场建筑施工所发生的费用，如材料等的倒运费、垃圾清理费等。

　　间接成本是指建筑物建造过程中发生的与其有关的成本，它不直接构成建筑物的物质实体。主要有：勘测、设计、规划、法律、评估费；施工执照费、建设贷款融资费(包括融资手续费和利息)、施工保险费、施工期的财产税；建筑承包商的管理费(包括施工企业管理人员的工资、各种津贴、业务活动费等)、投资者利润、销售费用(包括广告费、销售代理费)等。

　　建筑物重置价格的估算方法主要有单位成本法、分部分项法、工料测量法和指数调整法四种。

　　1)单位成本法

　　这是一种广泛运用的重置价格估算方法，它通过调查近期建成的与待估建筑物相类似的建筑物的单位面积或单位体积的成本资料，并依据它们在时间和物质实体上的差异进行相应修正，得到待估建筑物的单位成本，再乘以待估建筑物的面积或体积，即可求得待估建筑物的重置价格。

　　例^[1]：现有一幢建筑面积为250m²的独立式住宅需要评估，经查阅资料得知类似建筑物(没有厨房和空调设备)的重置价格和待估建筑物的规模、形状修正系数，则运用单位成本法对该建筑物的重置价进行评估，见下表。

　　重置价格估算示例(单位成本法)

　　这一方法的思路实质上与比较法相一致，其结果的准确性依赖于所收集资料的正确性、一致性和估算人员对比较建筑物与待估建筑物相似程度的判断与修正程度。与比较法一样，运用这一方法需要估价人员丰富的建筑学知识和实践经验。

　　2)分部分项法

　　这一方法基于建筑物各个分部分项构件或工程的单位成本来估算。即先估算基础、楼地面、墙体、门窗、屋面、装修等各个分部分项的单位成本，再乘以相应的数量，然后累加得到待估建筑物的总成本。

　　3)工料测量法

　　该方法先估算建造建筑物所需的各种材料、设备的数量和标准人工时数，然后逐一乘以估价时点时各材料、设备的单位价格和人工劳务费标准，再累加求和得建筑物的重置价格。这一方法与建筑工程概预算的方法相类似。显然，采用这一方法需要估价人员掌握丰富的建筑概预算知识，并较费时费力。如对建筑概预算不甚了解，各项费用累加后的误差将会很大。因此，这一方法在估价实务中应用较少。

　　4)指数调整法

　　该方法根据建筑成本指数或变动率，将其修正到估价时点，以求取建筑物的重置价格。这一方法以建筑物的历史成本为依据，估算精度较低，通常是一种辅助性方法，其结果仅作参考。

　　建筑物重置价格是房地产估价方法中较重要的一个参数。由于该价格在房地产管理方面具有重要的作用，因此，各地方政府一般根据当时当地的实际情况，定期或不定期公布各类建筑物的重置价格，是为建筑物估价之重要参考。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”因此，在建筑物重置价格确定过程中，应查阅政府有关部门最新公布的各类建筑物重置价格，并根据公布的时间与估价时点间的时间差异，进行适当而必要的修正，以求得待估建筑物在估价时点的重置价格。