标定地价

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。

　　标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等条件通过系数修正进行评估，也可以按市场交易资料，采用一定方法评估的宗地地价。

　　标定地价的确定同一般宗地地价的确定基本方法相同，包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修订法等。

　　①标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；

　　②在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；

　　③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。

　　（1）标定地价为政府出让土地使用权时确定土地出让金提供依据；

　　（2）标定地价为企业清产核资核股份制改造中确定土地资产量提供依据；

　　（3）标定地价为国家核定土地增值税和税制改革提供依据；

　　（4）标定地价为政府制定土地市场管理政策提供依据。

　　确定标定地价的意义在于：

　　(1)使土地使用权出让的交易双方计算出具体地块接近土地成交价的价格，为交易双方分析土地交易的成本和最后的决策提供依据；

　　(2)在科学评估的基础上确定的标定地价是对基准地价的修订，也是具体地块使用权出让的底价。

　　1.联系

　　(1)它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。

　　(2)基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接的关系

　　①基准地价是标定地价评估的基础

　　②标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。

　　2.基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别是

　　(1)基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；

　　(2)_基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。

　　3.土地使用权出让底价和标定地价也是有区别的

　　(1)土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价；

　　(2)标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价；

　　(3)标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。

• 基准地价
• 出让底价