住宅商品化

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　　住宅商品化是指根據住宅的商品屬性，按照商品經濟規律、價值規律及有關房地產業政策法律規定，組織和調節住宅的生產、交換、分配、消費，以實現住宅的價值和使用價值，滿足居民或社會對住宅需求的一種住宅營銷政策。簡單地講，就是建造房屋商品，用於交易、出賣的措施。

　　1．住宅的商品生產

　　住宅開發建設公司要成為相對獨立的商品生產者，是一個獨立核算，自負盈虧，具有法人資格的經濟實體。要不斷擴大住宅商品生產，並把它逐步納入國家有計劃的商晶生產的軌道。

　　2．住宅的商品銷售

　　要逐步改變過去住宅的分配辦法，建成的住宅，要根據等價交換的原則，出售給企業或事業單位，或直接賣給消費者個人，收回住宅的商品價值。銷售的渠道有多種：一是建築公司按合同建住宅後交付給建設單位或個人，取得工程價款。二是城市綜合開發公司，將其自行開發建設的住宅，向國家機關、企事業單位或個人出售，三是房管公司、國家機關、企事業單位向城市居民或本單位的職工出售或出租住宅。

　　3．住宅的商品租賃

　　房屋租賃是房屋陸用價值的零星出賣。但目節實行的；低房租政策，違背等價交換原則，住宅的投資有去無回，妨礙了住宅的再生產，必須進行改革，使租金的確定符合價值規律的要求。

　　4．住宅維修的商品經營

　　我國城市住宅的修繕、維護和管理費用，由於房租太低，長期由國家補貼，既增加國家負擔，又影響住宅的維修。實行住宅商品化，房管部門對房屋修繕、維護和管理，也要實行企業化經營。

　　(1)住宅出租

　　指住宅所有人或經營者，按有關法律規定，以一定的租金，將住房出租給用戶經營使用。

　　(2)住宅出售

　　指住宅所有人將其擁有的住宅，按住宅市場價格或約定價格出賣給用戶。

　　無論住宅的出售或出租，在進行買賣交易或租賃時，它的價格必須以住宅的價值為基礎。為了推行住宅商品化政策，必須制定有關住宅商品化的法律和政策，培育及發展房產市場，健全房產交易所，鼓勵職工買房，發展住宅出售及租賃業務。

　　推行住宅商品化的前提是提高現有住房的租金，最終達到向個人出售住宅的目的。住宅商品化的基本原則是，從我國的基本國情和歷史形成的現狀出發，適應發展商品經濟的要求，充分發揮國家、地方、企業和職工個人的積極性，儘快解決住房問題。推行住宅商品化還必須從目前國家財政經濟和人民收入的實際情況出發，不過多增加國家、企業和大多數職工家庭負擔，在消費基金增長的可能條件下，逐步改變職工家庭消費結構，使住宅消費在家庭消費中的支出相對增加?商品住宅是出租、出售，還是由個人自建，選擇權交給職工個人，堅持多住房多拿錢的原則，等等。總之，就是要把住宅消費與按勞分配直接掛鉤，使職工用工資去購買、租賃或自建住房，逐步形成具有中國特色的城鎮住宅制度。

　　(一)改革城鎮住宅投資體制，合理組織城鎮住宅發展資金，開闢穩定的住宅資金的來源

　　過去我國城鎮住宅發展資金主要來自國家的財政撥款。渠道少，而且數量不穩定，許多時期住宅投資偏低，影響了住宅建設的發展。

　　1.國家及地方建設住宅的財政撥款，這仍然是今後住宅建設資金的一個重要來源，主要用於國家機關、事業單位等無投資來源的單位的住宅建設。

　　2.建立企業住宅建設基金。企業要從職工工資中提取一筆住宅建設基金，這是工人必要勞動的組成部分，應按工資總額的一定比例提取，大部分可以進入企業成本，一部分由企業內部消化。企業還可以從利潤中建立住宅基金，把企業自管部分住宅租金及其它用於住宅建設的資金納入住宅基金。

　　3.預收賣房定金或租房保證金。城市開發公司可以預收部分定金，作為住宅開發墊付費用，在計算住宅售價時不計利息。房管公司在住宅出租時，可收保證金，提前收回部分住宅投資．，以用於住宅建設。

　　4.銀行開展住宅信貸業務，支持住宅開發建設。銀行還可以開展購買住宅儲蓄業務，吸收社會資金，既可滿足購買者的需要，又可以增加住宅建設資金來源。

　　5.提取住宅折舊基金部分，作為住宅再生產的資金。我國共有公房24l億平方米，將來進行租金改革，每年可以收回一筆可觀的住宅折舊費用。

　　6.出售商品住宅收回全部投資，用於住宅建設。

　　7.開發公司，房管公司經營房地產業務所得的經營利潤，可以提取一部分作為住宅的擴大再生產。

　　8.出售舊住房，收回一部資金存入銀行，作為住宅擴大再生產資金。

　　(二)改革住宅生產體制，合理安排住宅建設，節約住宅建設資金

　　結合當前建築業和基本建設體制改革，在住宅建設中應做以下幾方面工作：

　　1.實行住宅的綜合開發。

　　近年來全國各城市都成立了綜合開發公司，對住宅進行成街成片的綜合開發，做到建一片，成—：片，交用一片，生活配套設施齊全，居民生活方便，提高了住宅建設的經濟效益，社會效益和環境效益。這是今後住宅建設的方向，必須堅持下去，並加以完善。

　　2.推行住宅建設的招標投標。

　　住宅建設招標承包制近年在全國已逐步推開，效果較好。採取這種辦法進行建設的住宅，工期一般可以縮短20—25％，造價可以降低6—8％，工程質量也有保證，今後應繼續推行。

　　3.加強住宅投資管理。

　　住宅造價近年有日漸上漲之勢，對發展住宅生產極為不利。城市住宅業務主管部門，建設銀行、建設單位都要加強住宅造價的管理。住宅小區的大市政配套工程，小區內或其附近的附屬工程、小區內的配套工程應該由有關單位投資，不得隨意攤入住宅造價，施工單位亂要的工期獎、質量獎要嚴加控制，住宅建設資金撥付應計算時間因素，由撥改貸，使有限的住宅資金髮揮更大的效益。

　　4.發展建材生產。

　　目前住宅建沒的主要矛盾是建材供應不足，特別是鋼材，水泥、木材供應有限，不能滿足住宅發展的需要，磚，瓦、灰、砂，石等地方建築材料的生產也要相應發展。各城市都要推行合資辦建材的方針，增加建材生產的投資，擴大建材生產的規模，以適應住宅建設發展的需要。

　　(三)改革房租

　　住宅是個人消費晶，在社會主義條件下，住宅要按勞分配，等價交換，城鎮職工應以自己的勞動報酬換取住宅的所有權和使用權，才能剋服上述福利政策帶來的種種弊端。房租改革應作為城市住宅售：理體制的突破口，對改革的原則，方法和步驟，通過一部分城市的試點，已取得了一些經驗。

　　1.確認住宅是商品，而且是個人消費晶，必須貫徹按勞分配的原則，實行等價交換，多住房要多拿錢。

　　2.改革房租，不在居；民身上打主意，房租改革後多數居民不增加負擔，有利於安定團結。

　　3.租金由暗貼改為明補，並逐步納入職工工資之中。(4)規定住宅分配使用標準，原則是住得下，分得開。然後按標準進行補貼，補貼部分加上原有房租部分，就是新的住宅．租金。

　　(四)建立住宅消費基金

　　住宅建成以後，能夠賣出去，把投資敏回，才能實現住宅商品化的良性迴圈。因此要考慮建立住宅消費基金，為住宅的出租和出售創造條件。建立住宅消費基金，可．以實行以下三種制度：

　　1.建立職工住宅儲蓄制度

　　國家可以採取法律形式，規巨集職工每月按一定比例，從個人工資中提取一部分收入作為住宅儲蓄，專門準備作為職工購買、租用，修繕住宅之用。

　　2.建立住宅抵押貸款制度　

　　根據住宅使用期長，價值大的特點，採用分期付款的辦法，由職工購買住宅。銀行可以發放低息信貸，以住宅為抵押品。

　　3.建立住宅福利金制度　　

　　企業和國家機關、事業單位可按職工工資總額的一定比例提取一筆住房福利金，作為補貼職工的購買或自建住宅之用。企業福利金可有企業稅後利中提取，國家籍貫及事業單位福利金由財政撥付。福利金主要應用於低收入的職工購房。