限價房

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　　限價房是一種限價格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房價的一種臨時性舉措，並不是經濟適用房。限價商品房按照“以房價定地價”的思路，採用政府組織監管、市場化運作的模式。與一般商品房不同的是，限價房在土地掛牌出讓時就已被限定房屋價格、建設標準和銷售對象，政府對開發商的開發成本和合理利潤進行測算後，設定土地出讓的價格範圍，從源頭上對房價進行調控。

　　限價房包括限房價、限地價的“兩限”商品房。

　　保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，採取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。　

　　眼下正在積極推進的“限價商品房”。按照新規劃思路，這類產品主要針對兩部分人群：一是具備一定房產消費能力的人群，二是定向購買的拆遷戶。“限價商品房擁有和商品房同等的產權，而拆遷房屋通常也具有正常產權，因此拆遷戶購買限價商品房是以產權置換產權，這樣比較合理。”限價房，又稱限地價、限房價的“雙限房”。這個概念自被提出之日起，就備受爭議。雖然遭到一些經濟學家和房地產開發商的堅決反對，但歡呼者更多。在房價不斷高企以至於中等收入家庭都覺得安居困難的情況下，被定位為“幫助中等收入家庭解決住房困難”的限價房，被無數人寄予了厚望。可是，人們等來了什麼？廣州推出的“全國首批限價房”交出了第一份答卷。

　　由於沒有被列入“硬性任務”，限價房在多數二三線城市受到“冷遇”。查詢了30餘個省會城市和計劃單列市的限價房建設情況，發現石家莊、南寧、沈陽、呼和浩特、合肥、長春等近10個二線城市沒有開建限價房。另外根據公開資料查詢，大多數地區級三線城市住房建設計劃中沒有寫入限價房建設計劃和具體地塊保障內容。住房和城鄉建設部有關人士表示，由於限價房定位政策商品房，沒有列入“硬性任務”，多數地方城市推進工作不積極。

　　北京大學城市與環境學院教授董黎明指，在全國房價和交易量出現停滯甚至下降的情況下，很多地方政府擔心推出限價房會對本區域房價帶來衝擊。“今年應該不推限價房”北京、廣州、天津等一線城市紛紛於2007年下半年推出了限價房建設計劃，而北京和天津的第一批限價房也將於近日開售。相比之下，二三線城市動作有些遲緩。河北省房地產協會7月1日發佈當地房地產市場分析報告指出，河北省省會石家莊等城市房價已經處於中等收入家庭無力購買的水平，呼籲政府儘快出台限價房政策，穩定房價。今年2月，有大城市限價房項目百餘套房被棄購。廣西南寧市國土局一位負責人告訴記者，廣西組織了各個市國土局和建設局的負責人前去考察。按照國務院“24號文”的要求，各地需要在6月底前上報未來3年住房建設計劃，其中要落實限價房、保障性住房的具體建設規模和地塊落實情況。南寧市國土局副局長李偉時說，考察後決定暫緩限價房試點計劃。“今年應該不推限價房，”李偉時分析說，對於南寧這樣的二線城市來說，推限價房最難的還是制定相關法規。李偉時表示，目前已經出台限價房政策的北京、上海、廣州、天津等地，對於限價房產品的定位、銷售管理辦法、定價等具體要求都不太一樣，不具有複製性。歷經2年波折而最終才確定試點的鄭州限價房，因為難以確定市場銷售情況，定位“公務員解困房”。石家莊、秦皇島、北海等國土局有關負責人均表示，已經推出限價房的地區政策試點並不成熟，因此二三線城市處於觀望狀態也很正常。建立“標桿房價”的可能性2008年2月，國務院“24號文”出台後，住房和城鄉建設部明確將“兩限房”統一稱呼為“限價房”，除了將其作為巨集觀調控的工具外，更強調其分配對象，將其作為幫助和解決中等收入家庭住房困難的工具。各地在“國務院24號文”公佈後紛紛落實了本地區廉租房和經濟適用房的建設計劃，這是因為保障性住房被列入了地方政績考核的標準。而限價房在政策執行中缺乏剛性約束，而處於“坐冷板凳”的尷尬位置。

　　董黎明認為，限價房會對房價帶來何種影響，目前還不得而知，這也是地方政府慎重推行的主要原因。二三線城市房地產交易量停滯是普遍現象，作為地方政府來說，“不希望當地房價大漲，更不希望當地房價大降，”尤其是一些地方需要依靠土地財政來發展。在6月30日召開的“地交會”上，很多地方國土局負責人都深為今年土地交易情況擔心。在不斷出現土地“流拍”的情況下，地方土地價格和交易量出現雙萎縮。作為政績考核的內容，“今年土地收入不能低於去年”，這已經是很多國土局長們心中難念的經。南寧土地交易管理中心一位人士介紹，目前南寧的房價處於不穩定狀態，有的地方商品房房價甚至低於當地的“經濟適用房”。在這種情況下，再推出限價房顯然會對房價帶來衝擊。而且，如果現在以低於周邊的商品房價格15%為依據，2年後，當限價房上市時，或許價格高於商品房價而賣不出去。北海市國土局局長張文軍表示，二三線城市很少推行限價房的另一個原因是地區住房保障需求沒有那麼大。以北海市為例，全市需要住房保障的僅1200多戶家庭，這部分人群完全可以通過經濟適用房和廉租房來解決。但是也有地方政府認為應該推出限價房，他們認為限價房可以給市場制定一個政府價格，而這個價格對房地產市場是有支撐的，對穩定當前房價有可能出現的過度下降問題，是有幫助的。上述南寧市土地交易中心人士說，廣西的城市是否推出限價房取決於對限價房政策的進一步探討和觀察房地產市場變化，如果房價進一步下跌，不排除地方政府小規模建設限價房，以建立“標桿房價”。有關專家分析，地方政府推行限價房不可能是大規模，達到“幫助解決中等收入家庭住房困難”的目的，而是有可能一個城市推出一兩個樣本，起到穩定市場信心的作用。