房地產登記制度

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　　房地產登記制度是對土地所有權、土地使用權和房屋所有權，以及房地產他物權進行登簿註冊的一種法律制度。房地產登記制度有兩重意義:一是在於行政權力對房地產制度的監督管理和給國家稅收提供依據。二是通過權利狀態的公示保證交易安全。

　　總結其特點有：

　　1.登記的實質在於將有關房地產物權設立、移轉、變更等情況登錄、記載子登記簿上，以備人們查閱。

　　2.登記的內容應能夠為人們所查閱。

　　3.登記的區域性，房地產登記在法律上屬於不動產登記；在登記的管理上為地域管轄，即房地產權利的登記由房地產所在地的房地產管理機關辦理。

　　4.登記的完整性和連續性。房地產登記是房地產登記部門依據國家法律、法規，運用法律手段，確認土地使用權、房屋所有權及他項權利的過程，它是一種法律行為。

　　根據登記的內容和方式的不同，各國房地產登記制度分為契據登記制和產權登記制兩大類型。

　　(一)契據登記制

　　契據登記制度的理論基礎是對抗要件主義，這一理論認為房地產權利的變更、他項權利的設定，在當事人訂立合約之時就已生效，即雙方一經產生債的關係，房地產權利的轉移或他項權利的設定即同時成立。登記僅僅是作為對抗第三人的要件，所以稱為對抗要件主義。其主要特點是：登記機構對登記申請採取形式審查，登記權利的狀態；登記只具有公示力而無公信力，不經過登記，只能在當事人中產生效力，不能對抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機構對此並不承擔責任。因該項制度為法國首創，所以又稱為“法國登記制”。

　　(二)產權登記制

　　產權登記制的理論基礎是成立要件主義。這一理論認為：當事人訂立的有關房地產權利的轉移或他項權利的設定合同的效力只是一種債的效力，即當事人在法律上只能得到債權的保護，而不能得到物權的保護。只有履行權屬登記手續以後，房屋受讓人或他項權利的權利人的房屋所有權或房屋他項權利才告成立。將登記作為房地產權利成立的要件，所以稱為成立要件主義。產權登記制又可分為權利登記制和托倫斯登記制兩種。

　　1．權利登記制

　　登記機構對權利人的申請進行實質性審查，登記是由房地產所在地的登記機構備置登記簿，簿上記載房地產權利的取得、變更過程，使有利害關係的第三人可就登記簿的記載推知該房地產產權狀態，若房地產權利的取得，未經登記便不產生效力，不僅不能對抗第三人，即使在當事人之間也不發生效力。其主要特點為：登記機構對登記申請採取實質審查，登記權利的現狀；登記有公信力即登記簿上所載事項，對抗善意第三人，在法律上有絕對的效力。因該項制度發源於德國，故又稱為“德國登記制”。

　　2．托倫斯登記制

　　為澳大利亞人托倫斯所創，在核准登記以後發給權利人權屬證書，房地產權利一旦載入政府產籍，權利狀態就明確地記載在權屬證書上，權利人可以憑證行使房地產權利。其主要特點是：房地產權利一經登記便具有絕對的法律效力；已登記權利如發生轉移，必須在登記簿上加以記載；登記採取強制登記制度；登記簿為兩份，權利人取得副本，登記機構保留正本，正副本內容必須完全一致。