不動產登記

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　　不動產登記是指經權利人申請，國家專職部門將有關申請人的不動產物權的取得、喪失與變更，依法定程式記載於不動產登記機關掌管的專門的簿冊的事實。

　　不動產登記的目的是通過登記，使潛在的交易當事人能清晰地識別標的物上的權利內容。具體地說，不動產的登記就是向公眾公示不動產之本身的狀態(即標示，包括面積、位置等)與不動產物權的變動情況(即物權的設立、移轉、變更和消滅等)，以及不動產上所成立的負擔情況等。

　　1．不動產之本身的狀態。不動產之狀態指用文字(圖、表)反映一宗或數宗不動產的狀態情況。包括不動產的位置、權屬、界限、面積和用途等基本情況。

　　對不動產的界定指的是在外觀上可以清楚界定，並以某種方式加以利用或經營的土地及其地上建築物。但物權法中的不動產概念除了“土地，附著於土地的建築物及其他定著物、建築物的固定附屬設備為不動產”外，更重要的是法律意義上的界定，即是一種純形式的界定。這種界定，以對不動產之官方記錄(地籍冊)為基礎；同時此種界定自身又成為以不動產在不動產登記簿中進行登記的基礎。因此，“法律意義上的土地，是以地籍塊方式進行測量與標記的，併在土地登記簿中以‘土地’進行登記的——如建立專門的土地登記簿簿頁，或在共同登記簿簿頁中置於專門的號碼之下——地球錶面的一部分”。

　　2．物權的設立(取得)。不動產物權的設立或產生，是指物權與特定主體相結合，即某一主體取得對某物的物權。不動產物權的設立或產生，從獲得物權的主體而言，又稱物權的取得。物權的取得包括原始取得與繼受取得兩種情況。不同的取得其具體方式和效果也有不同。除了極少數法定物權以外，不動產物權取得都以公示為條件，公示方法一旦不存在，則不動產物權制度也就不存在。通過公示，公眾可以瞭解物權的有無。

　　3．物權的移轉。物權的移轉是指已經存在的物權在民事主體之間的流轉，即某一物權從一個權利人轉移至另一個權利人。而物權的移轉也是通過公示體現出來的。如果某個物權雖然已經發生移轉，但沒有通過公示予以顯示，則在法律上並沒有真正完成物權的移轉。從法律效果來看，只要作為公示內容的物權現狀沒有變動，便可以視為物權移轉未曾發生。反之，如果登記簿記載的某項物權已經發生移轉，而事實上並沒有移轉，但在法律上則認為物權已經發生移轉。通過公示，公眾可以瞭解物權的動態。

　　4．物權的變更。物權的變更從廣義上說，包含物權的主體、客體和內容等要素的一項或數項的變更。但主體的變更主要涉及物權的取得與喪失，故物權法上的物權變更通常指狹義的變更，即僅指物權的客體與內容的變更。客體的變更如建築物的增減、用途的改變等，也需通過公示，使公眾瞭解不動產物權客體的真實情況。

　　5．物權的消滅。物權的消滅是指物權的終止或喪失(包括標的物的滅失)，即物權與其主體分離。當某一項物權由於某種原因消滅時，應當將不動產物權在不動產登記簿上註銷。即通過公示，阻止此類物權再進入交易市場。

　　6．物權的負擔。物權的負擔是指在一項不動產之上設立的其他物權(如設立抵押權、用益物權等)，導致該不動產權利人的權利行使受到相應的限制，故也稱物權的限制。登記提供給社會的法律訊息為全面的訊息，當然也可能包括對其不利的內容。在德國法中，登記中就有對權利人不利的內容，如“異議抗辯登記”、“權利限制登記”等等。這樣做的目的，是為社會作不動產風險的警示，讓社會尤其是不動產取得人瞭解不動產的全面情況，然後自己決定是否與登記的權利人進行有關的法律行為。這一點在不動產抵押制度中顯得非常重要。因為，依據民事權利意思自治的原則，法律對抵押權人對自己是否成為抵押權人以及成為第幾順位的抵押權人的事宜無權做出禁止性規定；那麼在抵押物之上如果已經存在著順位優先的抵押權，或者順位優先的其他物權如用益物權時，抵押權人權利的取得要麼實現困難，要麼很不經濟。但是如果不動產登記簿已經給抵押權取得人提供了足夠的警示，使其瞭解了設立後序順位抵押權的風險，這就為其判斷形勢並做出決定提供了充分而有力的幫助。公示的警示效力的作用就在於此——通過公示，可以向公眾發出警示。

　　7．物權的處分限制。物權的處分限制是指於一定範圍內限制登記名義人任意處分其不動產之權利，以保全將來可能實現之不動產權利。如一般的處分禁止、查封、扣押、破產記載，等等。限制登記並不直接導致物權變動，只是限制了登記名義人處分其不動產的權利。廣義上的限制登記包括異議登記、預告登記、查封登記、扣押登記、破產登記，等等。狹義上的限制登記主要指查封、扣押、破產等。在我國現行登記制度下，權利人最常接觸的主要是民事訴訟中的財產保全，即由法院在執行中實行的查封。

　　值得註意的是，在奉行登記生效主義的國家，通常只對依法律行為發生的不動產物權進行登記，對非法律行為產生的不動產物權則不要求登記。而在奉行登記對抗主義的國家，則不僅要求對依法律行為發生的不動產物權進行登記，對非法律行為產生的不動產物權也要求進行登記。就我國現行登記制度而言，也是要求對這兩類物權都進行登記。

　　依據現行法律和規章，我國不動產登記分為總登記、初始登記、移轉登記、變更登記、他項權登記和註銷登記。

　　(一)總登記和初始登記

　　總登記是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。總登記是一種針對所有地產和房產的一種普遍性登記，對於從未取得登記證書的房地產權人而言，這種登記是一種初始登記；而對於已經取得登記證書的房地產權人而言，這種登記是一種換證登記。

　　通常意義上講的初始登記僅指新建房屋者向登記機關申請房屋所有權的登記。根據《物權法》，合法建房屬於原始取得，自事實行為成就(房屋建成)時即取得物權，但未經登記，不能取得處分權。

　　總登記或初始登記後，一幢房屋即建立一套登記簿(底簿)，而之後的一切有關於該房產的登記，均記載於該登記簿上。按照不動產的一般原理，房屋和其占有的土地視為一個物，一般以土地編號為基礎設立一個登記簿，記載房屋及其他不動產。由予我圈因實行“房屋所有權+土地使用權”產權結構，因而宜採用以房屋為基礎設立底簿的做法，即以房屋編號為基礎設立底簿，記載其依賴或附屬的土地使用權等。但是，我國目前除廣州、深圳、上海等少數城市外，一般存在房屋登記和土地登記兩套登記體系，①這就使得登記變得複雜，而且不利予不動產物權公示和規則統一。

　　(二)設立登記

　　根據物權法理論，他物權產生予既有的物權之上；對於原權利來說，他物權是原權利人設立的結果，因而他物權登記即為設立登記。

　　在我國，他物權分兩個層次，一種是土地使用權，它產生予國家土地所有權；一種是他項權。

　　從士地使用權是所有權上設立的負擔而言，土地使用投應警登記在所有權底簿上，但是，由於國有土地所有權並沒有底簿，因此，主地使用權一開始就是獨立建簿登記的。取得土地使用權必須進行登記，之後的轉讓也必須進行登記，變更和消滅也必須登記，這些都屬於土地使用權登記範疇。

　　《物權法》並沒有規定他項權。在實踐中，他項權指土地使用權以外其他類型的“他物權”，如地役權、抵押權、租賃使用權等。這樣土地使用權的租賃、抵押必須進行他項權登記。另外，根據《登記辦法》第19條，申請房屋設定抵押權、典權等他項權的，權利人應當申請他項權登記。

　　他項權登記，對予取得他項權的人而言，其取得登記，結果表現為取得房屋他項權證、房地產他項權證。但對於土地所有權人和房屋所有權人而育則是一種負擔，是原權利的減損(對第三人而言是權利瑕疵)，因此，他項投登記往往伴隨著變更登記，即在原權利登記簿上作設定他項權的登記。

　　(三)移轉登記和變更登記。

　　在總登記後，房地產權屬會因各種法律行為和事件而發生移轉、分割、合併等變化；為使世人瞭解這些變化，公示權利的最終歸屬，必須進行登記。相對於初始登記而言，這些登記在理論上均稱為變更登記。只是《登記辦法》將之囂分為移轉登記和變更登記。

　　《登記辦法》第17條規定，因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合併、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人應當自事實發生之日起90日(修訂前為30日)內申請轉移登記。這些登記被該辦法確定為移轉登記(俗稱過戶登記)。而《登記辦法》規定的變更登記僅限予房地產本身發生變化的情況下進行的登記，如因房屋牌號變化、房屋面積增減、房屋翻建而為的登記。另外，需要說明的是：

　　(1)繼承、裁決引起變動只是轉讓的前提條件，而不是取得物權的要件；

　　(2)共有財產的分割、法人分立或合併等屬予變更登記；

　　(3)劃撥只是形成劃撥土地使用權的途徑，屬予設立物權行為，而不是移轉物權的行為，因此劃撥後進行的登記應當是設定登記而非移轉登記。

　　(四)註銷登記

　　註銷登記有兩種。一種是因《登記辦法》第25條規定的註銷房屋所有權登記的情形：

　　(1)申報不實的；

　　(2)塗改房屋權屬證書的；

　　(3)房屋權利滅失，而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬註銷登記的；

　　(4)因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。第25條規定登記機關有權註銷房屋權屬證書，而實際上大多數註銷登記是由當事人提起的，並非由登記機關主動註銷。另一種是所有權移轉登記所涉及的註銷登記。移轉登記必然將原權利人權利註銷、收回產權證書，即註銷登記。

　　從範圍上講，涉及所有權、土地使用權和他項權的移轉、客體滅失或終止的，都必須進行註銷登記。註銷登記為不動產權利人的義務。

　　(一)預告登記

　　預告登記(又稱預登記)是相對予本登記的一項登記。本登記是在當事人所應具備的實質要件(即有關當事人實體權利義務關係的要件)和形式要件(即不動產登記機關需要的申請程式條件)都已經具備時，登記機關按當事人意願進行的登記。而預告登記則是在當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，即權利取得人只對未來取得物權享有請求權時，法德為保護這一請求權而為其進行的登記。在德國，通說認為，預告登記是尚未成為物權的一切不動產請求權(如附條件、附期限的不動產請求權)的保全措施。

　　預告登記，是為了保全一項旨在轉移、變更和廢止不動產物權的請求權而預先進行的一種登記。它的目的在於保全關於不動產物權的請求杈，或者是移轉或使其消滅的請求權，或者是房地產權利內容或順序變動的請求權，或附條件或期限的請求權。“由於預登記是將物權法的規則施加予債權法，給予屬於債權法的請求權以排他的物權效力，故其本質屬於物權法向債法的擴張。”

　　《物權法》第20條第1款規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。”根據該條，只有房屋買賣合同的當事人或其他不動產物權轉讓協議的當事人可以提起預告登記申請。該條中出現了“按照約定”修飾語，這裡的約定似乎無從談起。因為預告登記本身一般是當事人為保全自己的請求權依法進行的，而不大可能依約定進行。

　　這種登記的目的在於限制登記名義人進行處分，如甲與乙簽訂了房地產買爽合同，購買人乙進行預告登記後，可以阻卻甲再次將房屋賣給他人。因此，第20條第2款明確規定：“預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”這使得債權請求權具有排除他人請求權的效力。

　　預告登記限制物權人的處分權，因而其存續有一定的時間限制。《物權法》第20條第2款規定為三個月，即預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請正式登記的，原有的預告登記失效。

　　(二)異議登記

　　1．異議登記

　　異議登記是指事實上的權利人或利害關係人對不動產物權登記的正確性存有異議而提出的登記。異議登記旨在對登記錯誤狀態下的事實權利人或者利害關係人提供救濟的手段。

　　異議登記申請人並非因為異議登記就取得任何權利，異議登記實際上僅將原登記權利由確定的歸屬於登記名義人的狀態轉變為一種懸麗來決存有疑義的狀態。異議登記申請人，通過臨時在不動產登記簿上記載對該不動產物權異議內容，排除登記的公信力，排斥第三人的信賴，從蔚達到維護和救濟己身權利的目的。

　　異議登記不是一種對錯誤登記的最終修正，對登記錯誤徹底改正的整記為更正登記。但異議登記是在更正登記之前作出的，臨時性地提供一種保護，意在填補在發現登記錯誤與最終得以更正錯誤這一段時間對真實權利人權利保護的空缺。其優點就是及時簡便，易實現；缺點在予臨時性。

　　異議登記與更正登記往往是相互配合的，這種配合往往是先有異議登記，然後再申請更正登記。但是，我國《物權法》第19條第2款則規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。”似乎只有更正登記受阻才能進行異議登記。這樣的規定有違異議登記的本義。

　　2．異議登記的要件

　　異議登記申請和登記的一般要件為：

　　其一，權利人或利害關係人申請。利害關係人申請是發起異議登記的前提，登記機關不能依職權為任何異議登記。至予利害關係人的範圍，從理論上講，可以是交易關係以外的與交易標的物有利害關係的任何人。

　　其二，異議登記不需要經原權利人同意。異議登記是臨時性限制，因此，必須徵得權利人同意。其三，登記機關只要作形式審查，當事人提供的證據只要形式上成立即可。

　　3．異議登記不當的責任

　　異議登記在某種程度上限制了登記權利，如果異議不當或存在惡意，可能會給真正的權利人造成無端的損害。《物權法》第19條第2款肯定了異議不當的責任：“異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”

　　(三)更正登記

　　更正登記，是指權利人或利害關係人，如發現登記權利與真實權利範圍不一致、登記權利人與真實權利人不一致、登記權利性質與真實權利性質不一致或原登記存在錯誤、遺漏、虛假等情況時，可申請登記機關更正。

　　依照《物權法》第19條，更正登記的要件是：

　　其一，權利人、利害關係人申請；

　　其二，更正登記申請人須提交證據證明不動產登記簿的特定事項存在錯誤；

　　其三，不動產登記簿記載的權利人書蕊同意更正或者登記機構審查證據後能夠確信登記確有錯誤的，則登記機構予以更正登記。

　　但是，如果當事人不同意或者登記機構不能自主判斷登記存在錯誤或存在確權糾紛的，登記機構往往對當事人之間的爭議不作實質判斷，而要求當事人提請法院解決糾紛，作出判決。登記機構再依據法院判決作出更正或不予更正的決定。

　　更正登記可以由登記簿上的權利人自已提出，這主要是針對登記簿記錄的不動產狀況的錯誤，如登記姓名錯誤、不動產描述錯誤等。這種更正登記因不涉及權利人以外人的利益，相對比較簡單。更正登記也可以由登記簿上以外的人提出，比如丈夫將夫妻共有房屋登記為自己一入所有，妻子可申請更正。

　　更正登記可以直接申請，也可以先申請異議登記，在異議得到確認時再申請更正登記。更正登記可以由當事人主動申請，也可以由房地產登記機關通知當事人申請。如果當事人在接到通知後無正當理由不辦理更正手續的，登記機關可以主動更正，並將更正結果通知當事入。

　　從各國立法例來看，不動產登記的模式大體上可以分為如下的三種：

　　1．契據登記制。又稱“法國登記制”或“登記對抗主義”，指不動產物權的取得、喪失與變更，經當事人訂立契據即已生效，但非經登記，不得對抗第三人。

　　2．權利登記制。又稱“德國登記制”，指不動產物權的變動，僅有當事人的意思表示一致還不能產生效力，必須經登記機關審查確定，並踐行法定登記的形式後，才生效力。這種登記制度的主要特點有：

　　(1)採用“特定性原則”，登記簿記載了不動產所有權特征的標示，從而將現實中存在的不動產準確地反映在登記簿之中，使得登記簿成為不動產的法律表現。

　　(2)採用“物權法定原則”，登記簿記載的物權類型和內容必須符合法律規定，或者說，登記簿記載的權利必須具有“登記能力”。

　　(3)登記是應利害關係人的要求進行的(申請原則)。

　　(4)採用“優先原則”，即先登記的權利優先於後登記的權利，此即為“順位”。

　　(5)採用“登記連續性原則”，即每一項權利的擁有人在處分權利時都要在登記簿上登記，這樣就在權利人之間形成了權利鏈條，從而保證交易的純凈性。

　　(6)全面遵守“合法性原則”，要求登記官對權利處分行為進行預先審查。

　　(7)採用“物權公示原則”，即在依法律行為進行的不動產物權變動場合，進行登記對當事人之間預先商定的物權變動是必不可少的，不登記物權不得變動。

　　(8)登記具有推定力和公信力。已作的登記構成相關權利的推定，相信登記並以此為基礎進行交易的人不應受到損害。

　　3．托倫斯登記制。托倫斯登記制又稱澳洲登記制，或權利交付主義，由托倫斯爵士(SirRobertTorrens)在澳洲所創。目前澳大利亞所有的州、紐西蘭、英格蘭、蘇格蘭、愛爾蘭、加拿大大部分的省、新加坡、馬來西亞以及美國的科羅拉多、夏威夷等12個州(也有學者說是10個州)都採用這一制度。一般來說，托倫斯登記制度具有以下的一些特點：

　　(1)為權利登記制度的一種，即登記的目的在於確定產權和表徵產權。

　　(2)為任意登記，並不強迫一切土地必須向政府申請登記，而由當事人自行決定是否登記。土地一經申請第一次登記後，以後再有土地轉移或變動，則必須登記。

　　(3)為實質審查主義，登記官需對登記原因及證明文件予以詳細的審查，必須公告者須經公告程式，登記始能確定。

　　(4)有公信力，登記一經完成，即有不可推翻的效力，此項權利的效力由國家予以保證，任何人都可以信賴此登記。

　　(5)產權的變動，非經過登記於登記簿不生效力。

　　(6)交付土地產權證書，此為登記名義人應該享有權利的確定憑證。

　　(7)如果土地權利上設定權利負擔，也應為登記。已經登記的土地上如果有抵押權，或者設定他項權利時，應辦理他項權利設定的變更登記。

　　(8)登記機關的賠償責任，登記的土地產權有不可推翻的效力，如果登記有錯誤或者有遺漏，導致真正權利人的損害，登記機關負賠償責任。登記機關特設立賠償基金以備賠償。

　　登記制度是維護經濟秩序，保障交易安全的重要法律手段，公示對於市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。對於登記的作用，有不同的表述。如王利明先生將登記(公示)的作用歸納為：確定物權歸屬、解決物權衝突的作用，保護交易安全和維護交易秩序的作用，減少交易費用和提高效率的作用，實現國家對不動產交易的巨集觀調節和監控的作用。而德國的鮑爾·施蒂爾納先生認為“土地登記簿之登記，具有三項作用：轉讓作用、推定作用、善意取得作用”。其實各有道理，只是出發點不同而已。鮑爾·施蒂爾納先生歸納的是登記之內在的、客觀的作用；而王利明先生主要從社會角度出發，抽象出維護交易秩序與降低交易成本的作用。具體來說，登記的作用主要表現在：

　　第一，轉讓作用，即法律對物權變動模式的規定。通過登記，可以決定物權的變動是否發生或是否具有對抗第三人的效力——物權的形成力與對抗力。

　　對於公示對抗主義登記制度而言，登記賦予物權的對抗力——未經登記的物權變動不得對抗第三人，在這一模式下，登記不具有形成力，而只具有對抗力；對於公示生效主義登記制度而言，登記賦予物權的形成力——未經登記不能發生物權變動的法律效果，在此模式下，登記具有形成力。

　　總之，無論採何種模式，通過登記才可以決定物權的變動是否發生或是否具有對抗第三人的效力。由此而確定物權歸屬，解決物權的衝突。同時，設立登記不僅可以彰顯物權的變動，而且有助於解決物權的衝突，就是說在同一物之上存在著兩個或兩個以上的、在內容上相互矛盾的物權時，應當以登記的時間先後來確定應當確認和保護哪一項物權。

　　第二，推定作用，即法律對登記效力的規定。登記在土地登記簿中的權利人，推定其為事實上的權利人。由於物權的設立應當登記，通過登記就能確定某項物權的歸屬，登記簿記載的權利人實際上就是對物權的歸屬在法律上的確定。也就是說，凡是登記簿所記載的權利人，就是法律所承認的享有權利的人。即使登記發生錯誤，在登記沒有更改以前，也只能推定登記簿記載的人為真正的權利人，不動產登記所表現出來的物權對第三人而言也應該被認為是正確的。其體現的是法律真實觀念，而不是客觀真實觀念，因為登記是以國家行為支持的物權公示手段，其法律效果當然為社會所普遍信服。

　　第三，善意取得作用，即對信任不動產登記簿記載的權利為正確權利而取得該項權利的第三人，法律認可其權利取得有效而予以保護。按照法律邏輯，權利取得僅在讓與人為有權利之人時，才允許發生。但這又會有礙權利交易與經濟生活的運行。因為取得人每次都必須去查明與其交易者是否是真的“權利人”，這顯然會帶來巨大的有時甚至是無法剋服的困難。因此，法律的設計承認自無權利人處善意取得的可能性。但是這種善意取得必須有所依據，而這種依據就是土地登記簿中的實際狀態。當登記發生錯誤時，則不應不利於信賴土地登記簿登記狀態的取得人。

　　第四，維護交易秩序與降低交易成本的作用。基於上述登記的作用，我們可以得出登記實際上是為了維護交易秩序與降低交易成本的結論。交易實際上是物權的移轉，為了使這種移轉正常進行，防止移轉中的欺詐等行為，就必須使交易雙方充分瞭解交易客體的權屬狀況，瞭解物權狀況的各種信息，包括權利人是否真正享有物權、物權的負擔狀況如何、物權的存續期限等等。只有在瞭解了這些情況的基礎上，當事人才能決定是否從事交易或者交易以什麼樣的價格達成。如果不充分瞭解這些信息，不僅使交易受阻或交易成本增加，而且會給交易欺詐行為提供機會，擾亂交易秩序。在日益發展的市場經濟條件下，交易安全與效率具有十分重要的意義。

　　不動產登記與物權法在不動產登記制度下，與特定物權發生關聯的交易當事人或潛在的交易當事人，在交易中只需要關心物權有沒有登記以及登記的內容如此簡單的問題足矣。而不必費盡心機去關心登記是否正確或登記的權利是否存在等所謂“惡魔證明”。不動產登記法律不僅為交易當事人提供了極大的方便，而且使交易當事人從繁瑣的徵詢、調查中解放出來，極大地降低了徵信成本，交易因此變得活躍而迅捷。交易的安全與效益有機地整合在一起，從而維護了市場的交易秩序。

　　不動產登記法是不動產的程式法，不動產登記程式在不動產法中占有重要地位。依據登記理論和現行法的規定，將登記的基本程式確定為：申請、受理、審核、公告、頒發權屬證書。

　　(一)申請

　　享有不動產登記請求權的人可以向登記機關提出登記申請。不動產登記請求權是指登記權利人對登記義務入所享有的請求其履行登記義務或協助履行登記義務的權利。

　　主張不動產權的人或其代理人向登記機關提出申請時，必須按照登記的種類或權利種類向登記機關提供合法有效的法律文件，供登記機關審查。《物權法》第11條規定：“當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。”

　　申請人包括自然人、法入和其他具有民事主體資格的組織。我國的不動產登記採取實名申請制，申請人為法人和其他組織的，應當使用其法定名稱，由其法定代表人申請；申請人為自然人的，應當使用其身份證件上的姓名。在申請時，申請人應當向登記機關交驗單位和相關人的有效證件。

　　不動產權利在因買賣、交換、贈與、抵押、設典等原因兩發生變動的場合，應由雙方當事人共同申請；在不動產權利因繼承、遺贈等原因兩發生變動的場合，只需繼承人與受贈與人單方申請；如果不動產由數人共有，審請登記時應由全體共有人共同申請；依據人民法院已經發生法律效力的判決、裁定、調解，或者依據行政機關已經發生法律效力的土地使用權爭議處理決定，或者依據仲裁機構已經發生法律效力的裁決、調解申請登記的，以及新建房屋的所有入申請登記的，可以單方申請。

　　因下列行政或司法行為引起的物權變動由國家機關申請：(1)人民法院、行。致機關對土地使用權、房屋所有權依法實施財產保金等限錯措施；(2)行政機關依法作出征用集體所有土地、批准建設用地、房屋拆迂許可、商品房預售許可等與不動產權利有關的決定。

　　登記申請人可以委托代理人申請不動產權登記，但必須出具書面授權書並明確許可權。授權書是代理人從事代理登記的憑證，是判斷代理人是否有權代理登記事務的依據。代理人代為登記時，須向登記機關出示自已的身份證件、授權書和被代理人(申請人)的有關證明文件。

　　在有些情況下，即使沒有申請人，登記機關也可以直接代為登記。這些情形是：

　　(1)依法出房地產符政主管部門代管的房屋；

　　(2)無入主張權利的房屋；

　　(3)法律、法規規定的其他情形。由登記機關代為登記的房屋不頒發房屋權屬證書。

　　除了申請權利登記外，有些地方性法規還規定了可以申請備案登記的事項。如《上海市房地產登記條例》第16條規定：“房屋租賃合同等與房地產權利有關的文件，當事人可以向房地產登記機構辦理登記備案。”所謂“與房地產權利有關的文件”，主要包括：

　　(1)人民法院、仲裁機構、行政機關已受理有關房地產權屬爭議的證明文件；

　　(2)土地使用權抵押權人、房屋建設工程抵押權人作出的在房屋單元預售時放棄相應部位抵押權的承諾文件；

　　(3)當事人需要辦理登記備案的其他與房地產權刺有關的文件。

　　(二)受理與審核

　　受理即接受申請人登記請求，一般有三個步驟：

　　一是檢驗證件，查閱總登記簿、產籍檔案資料，判斷可否辦理收件；

　　二是清點申請人遞交的材料，出具收件收據；

　　三是計收登記費和應交納的契稅。

　　登記機關受理申請人的登記申請和相關材料後，要對材料的真實性和合法性進行審查，在受理登記申請之日起30天內作出准予登記、暫緩登記、不予登記的決定，並書面通知權利人(申請人)。

　　根據《登記辦法》第22條，有下列情形之一的，經權利人(申請人)申請可以准予暫緩登記：(1)因正當理由不能按期提交證明材料的；(2)按照規定需要補辦手續的；(3)法律、法規規定可以准予暫緩登記的。根據一般規則，在有利害關係人提出異議、權屬存在爭議的情況下也應當暫緩登記。

　　《登記辦法》第23條規定了不予登記的情況：(1)違章建築；(2)臨時建築；(3)法律、法規規定的其他情形。

　　對於權屬清楚、產權來源資料齊全的，登記機關應當給予登記。修訂後的《登記辦法》第27條規定了登記機關作出登記的期艱：視始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當在受理登記後的30日(修訂前為兩令月)內核准登記，並頒發房屋權屬證書；註銷登記自受理後15日(修訂前為一個月)內核准註銷，並註銷房屋權屬證書。之所以在期限上作這樣的調整，主要原因可能是為提高登記機關辦事效率，防止辦證拖延，損害當事人利益。

　　(三)公告

　　公告即將房地產申請和審查結果，以一定形式向社會公開。公告期限內若無人提出異議，登記機關即可辦理登記手續；若有異議，由登記機關對異議進行審查，作出異議成立與否的裁決。異議成立，不予登記。《登記辦法》沒有對公告程式和異議作出規範。有些地方登記條例作了規定，如《深期I經濟特區房地產登記條例》第33條規定：“初始登記經審查符合規定的，贅記機關應在受理登記申請之日起六十疑內作出初步審定，並予以公告，公告期為三十日。對初步審定無異議的，公告期滿後，登記機關應予以核准騷記，並向串請人頒發房地產權利證書。”

　　公告日是一個非常重要的日期，按照《物權法》第14條的規定，在採不動產登記生效規則下，不動產物權的取得是自記載予不動產登記簿時發生效力。公告日可以推定為記載予不動產登記簿的日期。

　　(四)頒發證書

　　在完成前述程式後，依照登記的種類或權利性質，進行建冊登記或在登記簿底簿上進行記載，並淘權利人頒發權屬證書。

　　根據《登記辦法》，房屋權屬證書主要有房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他項權證，或者房地產權證、房地產共有權證、房地產他項權證。這些證書是表明權利人對特定房屋享有所有權、共同所有權、他項權(抵押權等)的證明。只要權利人擁有這些證書且誕書記載的姓名與持有人一致，那麼第三人即可以初步推定證書上記載的人為相應權利的享有人。

　　在我國有砦地方，房地產權證書採用不同顏色進行分類。例如，上海市存在綠、紅翻黃三色房地產權誕：(1)綠色權證：頒發給出讓、轉讓地塊上房地產的權利人，該證所記載的房地產可直接進入房地產市場交易；(2>紅色權證：頒發給集體所有土地上的房地產權利入，該誕所記載的房地產不熊進入房地產市場交易；(3)黃色權證：頒發給除上述用地情況外的擁有其他地塊上房地產的權利人，該證所記載的房地產按規定辦理補償地價等有關手續後，可進入房地產市場交易。