不動產登記制度
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什麼是不動產等級制度[1]
不動產登記制度是指一國根據自己國家的社會實際和法律淵源所構建的不動產物權變動的立法體例，因此又叫不動產登記體例。
不動產登記制度的類型[2]
目前，由於各國的歷史傳統、人文環境、社會背景及政治體制等因素的差異，關於不動產的登記制度立法體例也是大不相同。發展至今，世界各國不動產公示制度，以內容和效力為標準，可分為三種類型：
(一)契約登記制
契約登記制，也稱為“法國登記制”、“登記對抗主義”，它是指不動產物權的取得、喪失、變更，經當事人意思表示一致訂立契據即已生效，但非經登記不得對抗第三人，登記沒有對當事人的實體權利起決定作用。此種登記制度起源於法國，被日本、義大利、比利時、西班牙、美國多數州以及南美一些國家所採用，我國香港地區也採用這一制度。
法國的立法深受早期羅馬法的影響，要求權利的轉讓必須具備明顯的表現方式。直至1795年，為適應保護交易安全的需要，法國才頒佈了法律，在這部法律里首次建立了較為完善的不動產公示制度，建立該制度的目的是用來保護抵押權人。根據此時的法律，如果權利人對擁有的不動產未進行公示，就不能產生對抗第三人的法律效果。《法國民法典》制定之時，關於登記制度的規定起草者意見不統一因此直到1855年才又頒佈法律建立了公示制度。該法規定設定物權的行為必須進行公示，不動產物權如果不經公示，該不動產就沒有對抗第三人的效力。1935年出台了改正法律令，對1855年的法令進一步進行了完善。“而1955年的不動產公示制度的改革法令對不動產物權變動的公示大規棋地進行了實體法和手續法上的改革，確立了法國不動產登記制度的基本框架。”它將不動產公示的範圍進行了擴大，不動產的公示可以適用於涉及不動產的一切有關行為，此時契據登記制度也逐步趨於完善。
契約登記制度有以下特點：
1．採用登記對抗主義。不動產權利的設立、變更和消滅僅依當事人契約達成即發生物權變動之效力。登記不是物權變動的生效要件，該登記只是對抗要件。顯然，這與法國民法在物權變動中所採取的債權意思主義緊密結合。
2．形式審查主義。即對登記申請只審查是否具備登記手續，對登記權利有無瑕疵不加以審查。
3．自由登記主義。即法律不強制登記，而依當事人自主選擇。
4．登記簿的編成方式。因無強制登記的規定，所以不以不動產為標準，僅在契約上記載經過事實，並且不核發權利證書。
5．登記無公信力。即登記簿上的登記權利對受讓第三人沒有確定為真的效力，如果有人主張，則依實體法確定其歸屬。
(二)權利登記制
權利登記制，也稱“德國登記制”或“登記生效主義”，它是指不動產物權依法律行為的設立、移轉、變更和消滅等事項非經登記不得生效的立法體制，即關於不動產物權的一切法律行為必須在具有雙方當事人的意思表示一致的條件之外，還必須將該意思表示予以登記。並自登記時起該法律行為方可生效。這種立法體例為德國首創，德國自中世紀以來各都市的登記薄制度已經十分發達，在《德國民法典》制定之時，由於立法者強調不動產不僅對每個人，而對整個社會的生存和發展具有特別重要的意義。同時受日爾曼法對不動產尤其是土地被特別重視的歷史傳統的影響，該法典充分反映了德國國家在實現其組織和管理社會職能時，對不動產物權的安全以及有關法律秩序的關註。目前權利登記制度為瑞士、奧地利、匈牙利等國家採用。德國關於不動產登記的法律，主要有“1897年生效的《土地登記條例》；1935年生效的《土地登記條例施行法》和《土地登記設施法及施行法》，1936年生效的《土地登記官職責條例》，1951年生效的《以土地登記規則處理住宅所有權事宜法》”。這些法律雖然制定己久，但至今沒有大的修改。
權利登記制具有以下特點：
1．登記生效主義。不動產權利的設立、變更和消火，除當事人意思表示一致外，非經登記不得生效，故又稱“登記要件主義”。顯然，這是德國民法在物權變動中所採取的“合意+登記原則”的體現。
2．採取形式主義為主。以實質審查主義為例外的審查制度。
3．登記有公信力。即已經登記的不動產物權，具有確定的效力。一項物權，即使依實體法認定其登記原因不能成立或該項物權無效，應予撤銷，但只要通過登記，登記簿上予以記載，仍然可確定其效力，並可以此對抗第三人。
4．登記強制主義。即法律規定物權變動當事人必須到登記機關中請登記，否則，其權利不予確認。
5．採取物的編成主義。即登記簿的編製，以不動產(土地和建築的編號)為準，依其登記先後而編成，不發權利證書，
6．不動產權利以靜態登記為主，即登記不動產現在的狀態。
(三)托倫斯登記制
托倫斯登記制，也稱“澳大利亞登記制”或“登記發證主義”，根據這一制度的規定，權利人在對不動產進行初次登記時，登記機關依一定的程式登記對不動產的現實權利狀況進行確認，然後製成統一的地券交與權利人。當事人在進行不動產交易時，雙方當事人之間製作讓與證書，連同地券一起交給登記機關。經登記機關進行實質性的審查以後，在登記薄上把不動產的變動情況進行記載。對於受讓人按交易後的狀況重新發放新地券，或在原地券上詳細記載不動產的移轉狀況，從而使第三人能夠從該地券上明確不動產的權利狀態。除澳大利亞外，英國、愛爾蘭、加拿大、菲律賓以及美國的加利福尼亞、馬薩諸塞、伊利諾等十餘州採用這一制度。’
托倫斯登記制有以下特點：
1．登記非完全強制。即當事人有權選擇是否登記，但一經登記後便進入強制狀態。托倫斯登記制度將不動產登記建立在土地登記基礎上，政府不強制一切土地必須中請登記，但是任何土地一經申請第一次登記後，其權利的轉移或變更，非經登記不發生效力。
2．採取實質審查主義。登記機關對登記原因及其證明文件予以審查，並可要求經公告程式後，方予以登記。
3．登記具有公信力。權利一經登記國家便提供保障，並且具有不可推翻的效力；對登記機關的過錯導致登記錯誤致使真權利人損害的，登記機關負賠償責任。
4．交付權利憑證。土地權利人持有權利證書，作為土地登記簿的副本。
這三種登記具有明顯的差異，主要表現為：第一，登記效力的模式選擇不同；第二，審查制度不同；第三，登記是否自願不同。我們在未來登記制度完善中不應該完全照搬照抄某種模式，而應從中國國情出發，分別從三種制度中借鑒有益東西，最終建立我國特色的不動產登記制度。
不動產登記制度的改良路徑[3]
諾斯認為“有效率”的產權在歷史上並不常見。缺乏效率的產權制度使得私人的成本收益與社會的成本收益不一致，即存在外部性。所謂外部性，是指那些生產或消費對其他團體強徵了不可補償的成本或給予了無法償還的收益的情形。設想私人為了某項活動而投入的私人成本超過了他可能得到的私人收益，其大部分收益被其他的第三者免費享受了，那麼此人通常不願意重視這項活動，即使對社會來說這項活動是有利的。因此必須設計某種產權制度，以刺激和驅使人們去從事社會需要的活動，並使得個人的收益率和社會的收益率接近相等。不動產登記制度作為產權制度的重要組成部分應當從成本一收益分析著手，儘可能減少法律規範所附加的成本，通過實現個人效用最大化最終達到社會總體效用最大化。而我國目前的不動產登記制度整體上處於非效率的狀態，針對不動產登記申請主體和登記機構這兩項具體制度，本文從經濟學視角出發，提出以下改良路徑：
(一)構建“共同申請主義為主、單獨申請主義為輔”的申請機制
科斯曾言：“沒有交易成本的世界，我們可以用一瞬問去體驗永恆。”根據科斯定理，在交易成本為零時，我們根本不需要法律規範資源的配置自己就會達到最有效率的狀況。然而，現實世界的交易成本不是零，資源的有效運用也不會水到渠成地達到最佳狀態。“法律規範的作用就是在減低交易成本，使社會資源歸於最能有效運用它的人，這樣才能真正使得社會財富極大化，而不是只在相對人間造成所得轉移的效果。¨刮不動產登記以共同申請主義為原則，能夠使從登記中受益最大的交易方成為申請主體，避免了以往不重視登記的一方因不登記或怠於登記所帶來的資源浪費，有利於降低交易成本，提高資源配置的效率。而對於諸如不動產的初始權利登記、因繼承或遺贈取得的登記、依據有效力的法律文書取得的登記等交易的一方不存在或者無需交易一方申請登記的情形，採取單獨申請主義更加合理。法律對這些特殊情形只需要以列舉的方式規定即可，因此，單獨申請主義具有輔助的性質。
(二)建立具有司法性質的統一不動產登記機構 考察世界各國的不動產登記制度可以發現，不動產登記機構有兩個規則性的特征：一是不動產登記機構是司法機關；二是登記機關具有統一性。如德國不動產登記是由專門管轄不動產登記的地方法院負責，性質上屬於司法行為。日本的不動產登記機構是法務局及其派出所，具有民事司法性質。瑞士的不動產登記機構為各州的地方法院。我國現行登記機構側重行政管理性，缺乏物權的公示性和司法性，所以理論上依法促使登記制度和行政管理脫鉤，由法院作為不動產登記機構是我國不動產登記管理體制改革的方向。然而，立足於我國的國情，我們就不難發現由法院作為我國不動產物權登記機關，並不具有現實可行性。我們認為，在精簡現有不動產登記機構的基礎上，應通過立法，由政府有關主管部門(如國土資源部門)按一定行政區域統一、獨立地專司不動產物權登記。這才是符合我國國情且兼顧效率的制度安排。
(三)制定統一的不動產登記法
我國目前尚不完善的市場經濟體制下．市場主體付出的交易成本相對高昂。加之人們厭惡風險的主觀偏好，現有的低效的制度安排產生了大量的負外部性，這表明現有的制度供給不能滿足制度需求，便產生了制度變遷的動機。制度變遷可以被理解為一種效益更高的制度(即所謂“目標模式”)對另一種制度(即所謂“起點模式”)的替代過程o”。制度變遷有誘致性制度變遷和強制性制度變遷之分。國家通過立法制定統一的不動產登記法，屬於強制性制度變遷，這類制度創新是通過國家的強制力短期內快速完成，可以降低變遷的成本，並且更具規範性，制度化水平也更高。我國《物權法》中只有不動產登記的原則性規定，並不具有可操作性，而相關具體規定卻散落於各個不同法律法規的條文中。在實踐中，不動產統一登記的缺位，已經給我們的經濟社會帶來了不少麻煩。河南禹州“官告民”案例中，未經登記的土地承包權權益在所有權面前被擠壓得毫無空間；近年來爭議不斷的“小產權房”問題等等社會糾紛和矛盾使我們認識到：我國應當在《物權法》的基本思路上，儘快制定一部切實可行的《不動產登記法》。
