小產權房

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小產權房（small property room;the housing of small property right）

　　房地產市場中廣泛提到的小產權房是指建立在農村集體土地基礎上的，沒有交過土地出納金的，也沒有交過各種稅費的這樣的一些建築物，拿不到國家發的產權證，一般只能拿到鄉政府或者村一 級政府發的所謂的產權證書。我們把這些鄉政府村政府發的所謂的產權證明，這樣的房子叫小產權房。也就是所謂的鄉產權房。

　　所謂的鄉產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做鄉產權房。

　　對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產權房，指的是下麵的第三種。

　　第一種解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。

　　第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

　　第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權並不構成真正法律意義上的產權。

　　第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。

　　從價格看，鄉產權房價格只有同樣位置商品房價格的40％至60％。

　　從住房形態看，一樣是普通住宅。

　　從買賣手續看，沒有繳納商品房買賣的契稅。

　　從使用成本看，物業費便宜、水電費便宜、採暖費便宜。

　　從物業管理看，由鄉政府指定的開發商成立物業管理機構進行管理，服務管理水平不是很高。

　　“小產權房”主要是四個問題，一個是法，一個是理，一個是權益，一個是利益。

　　從法上講，國家法律土地制度規定的非常明確，集體土地它的宅基地包括它的土地轉讓性質，就是只能在屬於農民範疇內運轉，城市不能運轉。因為這是從農民的根本利益出發，在社會保障不健全的情況下，這一條不能動。

　　第二方面就是理，農民賣“小產權房”能夠致富，為什麼不讓？城裡人買“小產權房”便宜，為啥不讓買？其實，這裡涉及的問題不是那麼簡單，“小產權房”就這樣賣了，沒有把它的土地效益發揮到最大化。

　　再就是權益問題和利益問題。農民的問題，就是城鄉差別，兩元結構的問題，以及農民保障問題，在沒有解決和建立起來的情況下，最主要是保護農民利益的問題。

　　農村的宅基地是有限的，如果把大批農村的宅基地叫城市居民買到以後，將來可能出現他們的居住、生活問題。