統一不動產登記機構

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　　統一不動產登記機構就是指要由一個登記機關,根據統一的法律、按照統一的程式進行不動產登記,並頒發統一的權屬證書。具體而言,首先,在橫向上,要結束不動產登記機構的“多頭登記”、登記管理不分的局面,逐步將土地、房產等不動產統一到一個機構內進行登記;在縱向上,要改變目前上下級或同級政府之間各自為政、相互爭奪

　　不動產登記權利和城鄉不統一現象,一個轄區內的不動產登記由一個機構統一進行。其次,是要理順不動產登記與不動產管理之間的關係:一方面要恢復不動產登記的公示方法性質,使不動產登記機構的首要職能在於辦理登記業務,同時發揮登記機構的監管職能,在登記的同時對不動產權利和不動產市場進行監管使之符合公共利益;另一方面要處理好不動產登記與不動產的專業化管理的關係,不動產登記要從具體的專業管理中獨立出來專職、獨立進行不動產登記,而各管理部門也可以將登記資料作為規劃、價格、稅收、市場監管等的依據,加強協作,提高管理效率。

　　從不動產登記的雙重目標出發,結合我國的具體國情,我們認為當前不動產登記機構的選擇應遵循以下原則:

　　1.有效性原則。不動產登記的根本目的在於物權公示,因此不動產登記機構首先要達到物權公示的要求,能有效完成不動產登記的任務。為使不動產登記達到物權變動的公示效力和公信力,不動產登記機構必須具有統一性、獨立性和權威性,要有人力、物力的保證。首先,登記機關要統一。一國之內或一個統一司法區域內實行統一的不動產登記制度,由統一的不動產登記機關進行登記,並且不論是土地房屋還是其它不動產,也不論是何種不動產物權,均由統一的登記機關負責,從而避免因分散登記而出現混亂。所選擇的不動產登記機構必須能承擔起整個不動產統一登記的責任。其次,登記機構要獨立。無論是誰作為登記機構,都必須保障其能獨立行使職權,使登記行為不受其他部門的干涉,保障不動產登記的司法性質。再次,登記機構要有權威性。登記機構必須有必要的權力基礎,能對登記申請進行實質性審查,使不動產登記具有公示、公信效力。最後,不動產登記機構要配

　　備充足的精通登記業務的登記人員,要掌握完備的不動產登記的資料,要有充足的財力,以保證登記工作的順利開展。

　　2.可行性原則。不動產登記機構的選擇涉及機構、人員的安排、財政的支持等方面,只有符合我國國情、切實可行,改革方案才能落實,在實踐中才能順利實施。一方面,不動產登記改革要適應房地產市場建設的需要。“輕所有、重利用”是現代物權發展的趨勢,目前我國土地、房屋等不動產交易越來越活躍,對不動產登記改革提供了強大的推動力,因而當前不動產登記應主要以房地產為登記對象,不動產登記機構的選擇要有利於推動不動產市場的建設;而對於那些交易不太多、要求不太迫切的不動產,可以待登記機構統一後再逐步納入登記的範圍。另一方面,我國不動產登記機構改革要註意節約改革成本。我國土地、城市房屋、林權等的登記發證工作已基本完成,特別是我國城市土地、房屋的統一登記發證的改革實踐已經取得了一定成效,這些為不動產統一登記奠定了基礎。總體而言,進行統一登記來保護不動產權利、促進不動產交易的有序進行是收益大於成本的。但究竟選擇什麼機構擔負不動產統一登記的職責,還取決於改革成本的制約作用。我國不動產登記制度是現行物權制度的有機組成部分,並且與不動產管理制度緊密相連。根據諾斯的經濟學觀點,制度的變遷會形成路徑依賴,順應這一路徑會減少制度創新的摩擦成本以及既得利益集團所造成的阻力。因此,從制度變遷的路徑依賴以及制度變遷的成本來看,我國不動產登記機構改革應儘可能遵循已有的路徑,儘量在現有法律框架內進行改造,並註重與現行管理體制的銜接,以節約改革成本。

　　3.效率原則。效率是市場經濟的基本要求,也是行政管理的生命力所在。效率原則要求登記機構擁有詳備的不動產登記資料,科學合理的登記程式,使不動產登記機構能在保證登記不發生瑕疵的情況下在儘可能短的時間內完成不動產登記工作,以滿足不動產物權變動的效果及國家進行行政監管的要求。效率原則同時包含便民原則,要求登記機關應該儘可能地貼近不動產所在地,既方便登記機關的實地勘察、準確快速登記,也方便權利人的申請登記和查閱登記信息,減少當事人來往奔波的成本,而這要求不動產登記機構能在城鄉分佈合理的登記網點。