產權異議登記

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什麼是異議登記

  異議登記是物權法上的重要制度,是指在不動產登記簿上記載對該不動產登記正確性的異議,破除登記的權利推定和公信力,排斥善意第三人的信賴,以此保護權利人和利害關係人的利益。它是為更正登記之前所採取的一種臨時措施。異議登記旨在對登記錯誤狀態下的事實權利人或者利害關係人提供救濟手段,它可以及時或臨時性地提供一種保護,並與更正登記結合,形成保護事實上的權利人和利害關係人的制度體系。

設立異議登記的必要性

  1.異議登記與公示公信制度相伴而行,能更好地協調登記權利人、事實權利人及交易第三人之間的利益,有利於緩和物權變動中公示公信原則對第三人保護的絕對性,彌補對真實權利人保護的漏洞。不動產以登記為公示方法,在不動產物權中表現為登記記載的狀態與現實狀況不符時,則登記有誤。此時,事實權利人可以採取更正登記的方式徹底消除原來登記所具有的公信力,以更正後的登記確立新的 公信力。然而,更正登記提出之時當事人雙方往往對是否屬於錯誤登記有爭議,因而更正登記的最終實現通常需要很長一段時間,而在更正登記做出之前,在法律上有無對原權利人和與錯誤登記有利害關係的人進行保護的方法,正是異議登記制度所要考慮的問題。

  2.近幾年來,隨著房地產市場交易日益活躍,房產權屬關係日趨複雜,公民財產權利意識日益增強,當事人認為房屋權屬登記機構頒發的房產證錯誤、侵害其房屋權益而提起行政覆議、行政訴訟案件明顯增多,急需設置一種新的行政救濟制度來解決行政行為與民事權利爭議之間的矛盾。

  隨著科技的不斷發展,各類制假活動也日益增多,因房產是價值較大的財產,在種種欲望的驅使下,利用虛假的身份證件、婚姻證件,甚至雇佣他人充當相關當事人來騙取房屋權屬證書的事件屢屢發生。與此同時,一些新的法律法規實施後,原有的行政管理秩序和管理職權發生相應變化,使申請人提交的證明真實性得不到保證。而房屋權屬登記機構的審查職權和能力有限,審查環節中只能憑當事人提交的登記文件作形式審查來確定是否頒發房屋所有權證書。雖然憑權屬審查人員長期積累的經驗可以發現一部分虛假書證和持假身份證件冒充房屋權利人來出售房屋或辦理抵押的當事人,但不可能保證每一件虛假書證都能發現。

  沒有能力、也沒有權力對有關當事人的真實性進行全面的、實質性審查,加上登記發證有時限限制,頒證錯誤在所難免。而行政覆議或行政訴訟又不解決民事權利糾紛。因此,設立登記異議制度很有必要也非常及時。為此,無錫市的《辦法》增加了異議登記。

異議登記設立的作用

  異議登記記載於不動產登記簿,只在於昭示一個可能性,即在登記簿上記載的不動產物權的正確性問題上打一個問號,表明這個登記有可能是正確的,也有可能是錯誤的,第三人不可再信賴其一定是正確的。通過這種措施,在權利尚未最終確定歸屬之時,警示第三人,客觀上也能起到降低登記權利人處分不動產的幾率。因為有交易意向的第三人在看到登記異議之後,可能會因為對交易安全性的考慮而放棄與之交易的想法。即便有第三人願意與登記權利人進行交易,那也是在自願承擔因登記確實有誤時,真正權利人對不動產行使追及權之風險。異議登記制度是對抗現時登記公信力的一種制度,對事實權利人和利害關係人提供了周全的保護,有此制度可以避免法律對當事人保護上的顧此失彼或者是厚此薄彼。

  l.當房產權利歸屬發生爭議時,可為未被登記確認的真實權利人提供一種進入糾紛程式的便利條件,以避免爭議所指向的房產權利轉移,使真實權利人喪失對該權利的控制。例如:王某與張某系夫妻關係,共同擁有某新村的一處房產,2005年夫王某持假離婚協議,並帶一女性持從非法渠道購買的假身份證,到產權登記部門辦理該房產離婚歸併手續,將該處房產歸併到王某名下。其妻張某因有人上門看房準備購買該處房產時,才知道房產證已經轉移到王某名下並委托中介出售該房產。為避免損失,張某持有關書證到產權登記部門辦理了異議登記手續,併到法院正式提出了離婚請求。異議登記及時限制了該處房產的轉移,為張某向法院起訴爭取了時間。

  2.可使行政覆議或行政訴訟機關避免受理形式上為行政確權、而實質上為民事權屬糾紛的案件,擺脫審而難決、無限迴圈的程式困境。例如:坐落於某新村的一處房產為楊某所有,楊某孤身一人,因中風住在小兒子楊乙家中休養, 由楊乙照料楊某的生活。2003年楊乙持房產證土地證及楊某的委托書,與委托書確定的受托人一起到產權登記部門辦理了房屋轉讓手續,將該處房屋轉移到楊乙名下。當時,受理、審查人員並不知曉楊某中風無意識的情況,委托書上的委托原因是:因年邁行動不便而委托他人辦理。這樣,楊乙便順利地領到了該房產的產權證。一年後,楊某的大兒子楊甲知道此事後,兄弟間發生了糾紛,並向法院提起行政訴訟,狀告產權登記部門發證有誤,要求撤消楊某與楊乙的房產交易行為。這起案件從形式上講,是行政確權問題,但實質上,產權登記部門並沒有過錯,只是楊乙出具虛假書證而對楊某或楊甲造成的侵權行為,屬於他們之間的民事糾紛。如果進行民事訴訟,因產權登記部門已經確權給了楊乙而沒有依據,而進行行政訴訟又不是確權的問題,無法受理。而通過異議登記則可以先行將該處房產限制轉移,再進行民事訴訟。如果法院確認楊甲的訴訟依據有效,產權登記部門就可以楊乙提供虛假證件為由撤消其交易行為,收繳並註銷核發給楊乙的產權證

異議登記的特點

  涉及異議登記的條款有兩條,其中,第四十六條規定:房屋權屬登記的利害關係人認為房屋權屬登記冊記載的房屋所有權人與實際狀況不一致的,可以持與房屋權利相關的材料,提出登記異議。登記機構應當在受理登記異議申請的當日,將異議事項記載於房屋權屬登記冊以警示第三人,該異議登記滿三個月失效。這一條款體現了登記異議制度的三個特點:

  1.適用範圍的有限性。本制度僅適用於對房屋權屬登記冊記載的房屋所有權真實性的異議,不適用於其他房產權利。或許有人會問:異議登記不就是將以前的人民來信對檔案的限制變個形式嘛?其實不然。異議登記是可以將以前一部分人民來信的情況,利用登記的形式進行限制,但不是將人民來信這一形式簡單地變更為異議登記。這一特點表明:只有對房屋權屬登記冊記載的房屋所有權真實性有異議的,才適用於異議登記這一形式。而對於反映房屋租賃糾紛、以房產證作抵押進行借貸未辦抵押登記而引起糾紛等情況的人民來信,則不能作為異議登記予以限制。

  2.功能上的警示作用。登記異議的功能是警示第三人,即申請人通過登記冊上登記異議記載,向可能與登記冊記載的權利人發生交易的第三人發出警示信息,以阻斷可能進行的交易。權屬登記機構受理當事人的異議登記後,其電腦管理系統會將這處房產予以限制轉移的提示,一旦登記冊上記載的權利人在異議登記有效期內前來辦理轉移手續,系統會予以提示,告誡發生交易的第三人:該處房產權利歸屬存在爭議,正受異議登記的限制,從而阻斷可能進行的交易。

  3.登記異議的時效受嚴格限制。本條規定登記異議滿3個月失效。異議登記是一種臨時性的救濟手段,這條規定的立法意圖表明,異議登記僅為權利歸屬爭議當事人進入糾紛程式前提供過渡性保護,為其進入糾紛處理程式的前期準備工作提供必要的時問,同時也約束和防止濫用這一程式性權利,即其確實須為解決權利歸屬爭議而利用這一制度。提出異議登記人可以通過異議登記的這段寬限期,做好進訴訟仲裁、行政處理程式的準備,最終通過訴訟、仲裁或行政處理程式解決其實體權利歸屬糾紛。最後,由司法機關或行政覆議機關的裁定、仲裁、行政覆議結論,或異議登記當事人與權屬登記冊記載的權利人達成的調解協議等判斷異議登記的準確性。如果確認權屬登記冊記載有誤,可予以更正登記。異議登記僅僅是登記異議,而不具更正的效力,更正登記才具有終局性。

  4.為保護房屋權屬登記冊記載的真實權利人因他人濫用異議登記而受到損害,《辦法》第四十七條做出了“異議登記記載於房屋權屬登記冊期滿失效後,原申請人就同一事項再次提出登記異議,登記機構不予登記”的規定。對於惡意利用異議登記程式的當事人,如果造成真實權利人損失的,應追究其民事賠償責任。

異議登記的失效

  1.異議登記除斥期間已過而沒有提出更正登記申請的。異議登記作為更正登記之前的一種臨時性措施,如果許可其長期存在,則有對不動產物權秩序造成不穩定狀態的消極作用。為使不動產物權狀態早日恢復正常,法律必須限制異議登記生效的除斥期間。《辦法》規定了異議登記的有效期為3個月,逾期沒有提出更正登記申請的,自動失效。

  2.嗣後證實登記簿記載正確的,異議自始失效。更正登記是異議登記的後序程式。進行異議登記後又申請更正登記,申請人有證據證明原登記錯誤而獲得支持的,則為更正登記,將已先行記載的異議落實為登記簿上明示的權利。更正登記不被支持的,原登記仍具有正當性,而異議登記則自始失效。

  3.申請異議登記人申請撤銷異議登記的。異議登記申請人在記載異議之後發現自己認識有誤而主動要求撤銷異議登記的,異議登記自然失效。

異議登記與徵詢異議的區別

  日常工作中還有一種公告徵詢異議的情況。如:房產證遺失申請補證後,登記機構會公告徵詢異議,公告期內如有當事人提出有效異議,登記機構則暫停辦理該起業務。那麼,徵詢異議與異議登記有何不同呢?

  1.兩者的目的不同。登記機構進行公告徵詢異議的目的,就是為了徵詢對當事人申報事項的異議。公開向公眾徵詢異議,可以在一定程度上幫助行政機關及時發現虛假不實的申報,減少登記機關的工作失誤。而異議登記是對在不動產登記簿上記載的登記信息正確性的異議。徵詢異議中提出的異議,是對申請權屬登記的申報行為過程是否屬實、可能存在虛假申報的情況提出的異議,而異議登記是對權屬登記的事項或確定權利人的結論提出的異議。

  2.兩者的有效期限不同。異議登記作為一種臨時性的措施,使原來已經記載於登記簿的權利處於不確定狀態,如果長期維持這一狀況,顯然會對真正的權利人造成損害,也違背了設置不動產登記簿的本意。因此,對此要規定除斥期問,即給異議登記以一定的有效期限。異議登記的有效期限屆滿,異議登記的效力即告消滅。如果申請人確實還需要對該房地產權利進行限制的,應在異議登記的有效期限屆滿前向人民法院申請財產保全,而不能採用再次提出產權異議的方法。

  公告徵詢來的異議,如權屬證書遺失等的申報過程中提出的異議,大多不是對登記事項提出異議,而是諸如第三人認為申報人是將房產證作為擔保向其借款或對其他事項進行擔保、因欠第三人的錢而將房產證作為抵押物交給第三人的行為等等。按《城市房屋權屬登記管理辦法》第三十五條的規定:經公告無異議時,方可予以補發權屬證書。建設部房地產業司對《城市房屋權屬登記管理辦法》的條文釋義也明確“無異議的方能補發”。因有異議存在,當然就不可予以補發權屬證書,暫停辦理存在異議的權屬申報也就無時間的限制,只有等異議消除後方可予以補發。總之,異議登記是不動產物權登記制度中的一項重要制度,與更正登記相結合一同對登記錯誤情況下的權利人或利害關係人進行保護。異議登記制度有利於完善我國不動產登記制度,平衡當事人之間的利益保護。

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