房屋權利人

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　　房屋權利人是指依法享有房屋所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權、房地產他項權利的法人、其他組織和自然人。

　　案情

　　出生在雲南某縣城的大雙和二雙是對雙胞胎兄弟，自幼父母雙亡，生活十分艱苦。但是，兩兄弟勤奮好學，看到雲南的普洱茶生意有利可圖後，果斷投身其中，幾年時間就賺了一大筆錢。去年，大雙和二雙兄弟倆共同出資在昆明的新亞洲體育城購買了一幢二層的小洋房，並辦理房屋的過戶登記手續，由於生意繁忙，一直沒有入住。為了方便起見，當時辦理房屋登記的時候在登記冊上只登記了哥哥大雙的名字，弟弟二雙也沒有放在心上，畢竟是手足情深。哥哥大雙好賭，這幾年生意上賺錢後，來找他賭錢的人越來越多，二雙多次勸哥哥戒賭都無濟於事。因哥哥大雙的好賭，使他們的事業受到嚴重影響。於是，弟弟二雙自己出來單獨做普洱茶的生意。沒過多久，哥哥大雙因為賭輸了錢，拖欠別人很多債務，於是未經弟弟二雙的同意，便私自將小洋房出售給了一位毛先生。當時，哥哥大雙告訴毛先生房子是自己所有，並未提及和弟弟二雙共有的事實，而且，雙方還到房地產部門辦理了權屬變更手續，不久毛先生便搬了進去。但是，最終弟弟二雙還是知道了真相，二雙一怒之下將哥哥大雙告上了法庭，並要求毛先生返還該套住房。

　　法律解析

　　在本案情中，該套住房究竟應當歸共有人兄弟二雙所有，還是歸因相信登記簿的記載而購買該住房的第三人毛先生所有呢?

　　從前面的多個案情中可以很容易地瞭解到買賣房屋是需要辦理相關的過戶登記手續的，它的意義主要在於讓社會公眾及時而又真實地瞭解房屋的產權歸屬情況，以防止自己在房屋這種大宗的商品交易中受到欺詐，從而維護交易的安全。不動產登記簿是法律規定的不動產物權登記機構管理的不動產物權登記檔案。一般認為，根據物權公示原則的要求，不動產登記簿應當具有這樣一些特征：一是統一性。一個登記區域內的不動產登記簿只能有一個，這樣該區域內的不動產物權變動的各種情況才能準確地得到反映，物權交易的良好秩序才能建立；二是權威性。不動產登記簿是國家建立的檔案簿冊，其公信力以國家的行為擔保，並依此為不動產物權變動的可信性提供保障；三是持久性。不動產登記簿將由登記機構長期保存，以便於當事人和利害關係人的利益獲得長期的保障；四是公開性。不動產登記簿不應是秘密檔案，登記機構不但應當允許權利人和利害關係人查閱複製，而且還要為他們的查閱複製提供便利。正因為不動產登記薄具有這些特征，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅只有在記載於不動產登記薄之後，才具有了公示力和排他力。

　　在本案情中，雖然事實上房屋是歸兩人共有的，但是，由於在辦理登記時只登記了哥哥大雙的名字，所以，根據登記的公信效力，法律只承認哥哥大雙才是真正的房屋所有人。因此，哥哥大雙在將該房屋賣給因相信登記簿上的內容而購買該房屋的第三人毛先生時，應認定他們之間的交易行為是合法有效的，因而，毛先生可以得到該套住房，弟弟二雙只能向哥哥大雙索賠，而不能向毛先生主張其權利。

　　法律運用與生活提示

　　《物權法》第十四條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。”本條是關於依法應當登記的不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅何時發生效力的規定。

　　《物權法》第十六條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。”本條是關於不動產登記簿效力以及管理機構的規定。

　　1．在《物權法》確立了不動產物權登記生效的原則之後，不動產登記簿就自然應當成為不動產物權的法律根據。這是不動產物權公示原則的當然體現，也是保障物權變動安全的必要手段。其中第十六條第一款的規定，在民法學上一般稱為權利正確性推定原則，即在不動產登記簿上記載某人享有某項物權時，推定該人享有該項權利，其權利的內容也以不動產登記簿上的記載為準。在建立不動產登記制度的情況下，不動產登記成為不動產物權制度的基礎。不動產登記簿所記載的權利的正確性推定效力對客觀、公正的不動產交易秩序的建立有著極為重要的意義。

　　2．不動產登記簿記載的權利和事實上的權利應當是一致的，法律也要求登記機構正確履行職責，如實記載登記事項，但是，由於現實經濟生活的複雜性，也會產生兩者不相符合的情形。在實際生活中，由於當事人自己的過錯或者由於登記機關的過錯，可能會出現登記的權利和事實上的權利不一致的情況。因此，規定不動產登記簿的推定正確效力，對實現不動產物權變動中的客觀公正有十分重要的意義。正因為登記簿有此效力，第三人依據登記簿的取得才受到法律的保護，交易的安全才有了保障。由此可見，法律規定物權的歸屬和內容以不動產登記簿為根據，目的就是從國家公信力的角度對物權相對人的利益進行保護，從而建立一個能以客觀標準衡量的公正的經濟秩序，這也是物權公示原則的價值和要求。

　　3．由於登記具有公示公信的效力，因此，人們在辦理房屋產權登記時，應該註意尊重事實情況，以免出現不必要的麻煩和糾紛。

　　4．當然法律在為建立公正安全的交易秩序而保護相對人利益的同時，也為可能的事實權利人提供了異議登記、更正登記等救濟手段。

　　典型案例：

　　李某(女)與王某(男)原系夫妻關係。雙方於1990年登記結婚。2000年1月，王某與某房地產開發有限責任公司簽訂商品房預售契約，購買該房地產公司開發的房產一套。2000年6月，李某與王某雙方簽訂協議離婚書(但兩人實際上並未登記離婚)，其中協議約定第一項為：“兩人共同生活之資金、財產全部歸女方李某所有。”2003年，王某所購房產的產權證頒發，產權人為王某。

　　2006年，李某與王某經法院調解離婚，調解協議第三條約定：“雙方財產已自行分清，”第四條約定：“雙方住房均自行解決。”雙方離婚之後，王某於2007年初與黃某簽訂房屋買賣合同，王某將本案房產以90萬元價格售與黃某，並已辦理產權變更手續，現該房產產權人為黃某。

　　李某認為，法院出具了離婚調解書，約定雙方財產自行分清，雙方住房自行解決。雙方於調解書所達成的財產自行分清協議，即雙方同意將共同財產按照雙方於2000年6月簽署的協議書內容分：}配，即雙方共同生活的資金、財產全部歸女方所有。依據雙方離婚協議，房產於調解書生效當日應屬於我個人所有，為我個人合法財產，王某無權處分房產，其行為嚴重侵犯了我的合法權益，故起訴到法院：1．要求判令王某和黃某之間的買賣行為無效；2．要求判令：王某出賣給黃某的房產恢複原狀；3．要求王某承擔本案的訴訟費。

　　裁判結果：

　　法院依據《中華人民共和國物權法》第一百零六條的規定，判決如下：駁回李某要求確認王某與黃某之間的買賣行為無效、要求將房產恢複原狀的訴訟請求。

　　法官說法：

　　依法成立的合同受法律保護。王某與黃某就房產簽訂的房屋買賣合同，系雙方當事人真實的意思表示，雙方約定的房屋出售內容未違反相關法律法規的強制性規定，故房屋買賣合同合法有效。合同簽訂後，黃某支付了相應價款，與王某辦理了房屋交易過戶，並已取得房屋所有權。李某與王某就離婚後財產分割所達成的協議，僅對雙方具有約束力，並無對抗善意第三人的效力；黃某作為房屋買受人，在交易時已盡了一般審核義務，且李某在訴訟中並未提供相應證據證明黃某知曉雙方離婚及相關財產約定的內容，故黃某合法取得房屋所有權。李某依據其與王某的協議離婚書，要求確認王某與黃某間的房屋買賣合同無效，缺乏法律依據，故法院不予支持。

　　法官提醒：

　　物權具有“追及力”，又稱“物權的追溯效力”、“追及權”。所有人依法享有要求不法占有人返還其財產的請求權，理論上視為物權效力的一種。物權的追及力來自物權對標的物排他性的支配力，因此不管標的物輾轉流落於何人之手，權利人均得追及其物主張權利。物權的追及力以物權的存在為前提，此外還受到以下限制：(1)追及權只能針對不法占有人。(2)追及權受善意取得制度的阻礙，不法占有人轉移占有時，如新的占有人系善意取得，則所有權人不能對該占有財產行使追及權。(3)追及權必須在訴訟時效所規定的期限內行使。

　　本案所體現的，即是阻卻物權“追及力”的善意取得制度。民法保護第三人在不知真實權利狀態下對權利外觀的合理信賴，在這種情況下，第三人作出法律行為，該法律行為有效，目的是為了保護交易安全。在民法中，經常會出現真實的權利狀況與公示出來的權利狀況不一致的情況。對不動產所有權外觀(登記)的合理信賴——不動產的依登記取得所有權。

　　善意取得制度有以下幾個條件：(1)不動產真實權利狀態與登記上的權利狀態不符；(2)相對人善意信賴登記權利人為真實權利入；(3)相對人基於此信賴為法律行為，主要是合同行為。

　　相關法律

　　<中華人民共和國物權法>

　　第一百零六條無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

　　(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

　　(二)以合理的價格轉讓；

　　(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

　　受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

　　當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。

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