房屋权利人

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　　房屋权利人是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。

　　案情

　　出生在云南某县城的大双和二双是对双胞胎兄弟，自幼父母双亡，生活十分艰苦。但是，两兄弟勤奋好学，看到云南的普洱茶生意有利可图后，果断投身其中，几年时间就赚了一大笔钱。去年，大双和二双兄弟俩共同出资在昆明的新亚洲体育城购买了一幢二层的小洋房，并办理房屋的过户登记手续，由于生意繁忙，一直没有入住。为了方便起见，当时办理房屋登记的时候在登记册上只登记了哥哥大双的名字，弟弟二双也没有放在心上，毕竟是手足情深。哥哥大双好赌，这几年生意上赚钱后，来找他赌钱的人越来越多，二双多次劝哥哥戒赌都无济于事。因哥哥大双的好赌，使他们的事业受到严重影响。于是，弟弟二双自己出来单独做普洱茶的生意。没过多久，哥哥大双因为赌输了钱，拖欠别人很多债务，于是未经弟弟二双的同意，便私自将小洋房出售给了一位毛先生。当时，哥哥大双告诉毛先生房子是自己所有，并未提及和弟弟二双共有的事实，而且，双方还到房地产部门办理了权属变更手续，不久毛先生便搬了进去。但是，最终弟弟二双还是知道了真相，二双一怒之下将哥哥大双告上了法庭，并要求毛先生返还该套住房。

　　法律解析

　　在本案情中，该套住房究竟应当归共有人兄弟二双所有，还是归因相信登记簿的记载而购买该住房的第三人毛先生所有呢?

　　从前面的多个案情中可以很容易地了解到买卖房屋是需要办理相关的过户登记手续的，它的意义主要在于让社会公众及时而又真实地了解房屋的产权归属情况，以防止自己在房屋这种大宗的商品交易中受到欺诈，从而维护交易的安全。不动产登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案。一般认为，根据物权公示原则的要求，不动产登记簿应当具有这样一些特征：一是统一性。一个登记区域内的不动产登记簿只能有一个，这样该区域内的不动产物权变动的各种情况才能准确地得到反映，物权交易的良好秩序才能建立；二是权威性。不动产登记簿是国家建立的档案簿册，其公信力以国家的行为担保，并依此为不动产物权变动的可信性提供保障；三是持久性。不动产登记簿将由登记机构长期保存，以便于当事人和利害关系人的利益获得长期的保障；四是公开性。不动产登记簿不应是秘密档案，登记机构不但应当允许权利人和利害关系人查阅复制，而且还要为他们的查阅复制提供便利。正因为不动产登记薄具有这些特征，不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有在记载于不动产登记薄之后，才具有了公示力和排他力。

　　在本案情中，虽然事实上房屋是归两人共有的，但是，由于在办理登记时只登记了哥哥大双的名字，所以，根据登记的公信效力，法律只承认哥哥大双才是真正的房屋所有人。因此，哥哥大双在将该房屋卖给因相信登记簿上的内容而购买该房屋的第三人毛先生时，应认定他们之间的交易行为是合法有效的，因而，毛先生可以得到该套住房，弟弟二双只能向哥哥大双索赔，而不能向毛先生主张其权利。

　　法律运用与生活提示

　　《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本条是关于依法应当登记的不动产物权的设立、变更、转让和消灭何时发生效力的规定。

　　《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”本条是关于不动产登记簿效力以及管理机构的规定。

　　1．在《物权法》确立了不动产物权登记生效的原则之后，不动产登记簿就自然应当成为不动产物权的法律根据。这是不动产物权公示原则的当然体现，也是保障物权变动安全的必要手段。其中第十六条第一款的规定，在民法学上一般称为权利正确性推定原则，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。在建立不动产登记制度的情况下，不动产登记成为不动产物权制度的基础。不动产登记簿所记载的权利的正确性推定效力对客观、公正的不动产交易秩序的建立有着极为重要的意义。

　　2．不动产登记簿记载的权利和事实上的权利应当是一致的，法律也要求登记机构正确履行职责，如实记载登记事项，但是，由于现实经济生活的复杂性，也会产生两者不相符合的情形。在实际生活中，由于当事人自己的过错或者由于登记机关的过错，可能会出现登记的权利和事实上的权利不一致的情况。因此，规定不动产登记簿的推定正确效力，对实现不动产物权变动中的客观公正有十分重要的意义。正因为登记簿有此效力，第三人依据登记簿的取得才受到法律的保护，交易的安全才有了保障。由此可见，法律规定物权的归属和内容以不动产登记簿为根据，目的就是从国家公信力的角度对物权相对人的利益进行保护，从而建立一个能以客观标准衡量的公正的经济秩序，这也是物权公示原则的价值和要求。

　　3．由于登记具有公示公信的效力，因此，人们在办理房屋产权登记时，应该注意尊重事实情况，以免出现不必要的麻烦和纠纷。

　　4．当然法律在为建立公正安全的交易秩序而保护相对人利益的同时，也为可能的事实权利人提供了异议登记、更正登记等救济手段。

　　典型案例：

　　李某(女)与王某(男)原系夫妻关系。双方于1990年登记结婚。2000年1月，王某与某房地产开发有限责任公司签订商品房预售契约，购买该房地产公司开发的房产一套。2000年6月，李某与王某双方签订协议离婚书(但两人实际上并未登记离婚)，其中协议约定第一项为：“两人共同生活之资金、财产全部归女方李某所有。”2003年，王某所购房产的产权证颁发，产权人为王某。

　　2006年，李某与王某经法院调解离婚，调解协议第三条约定：“双方财产已自行分清，”第四条约定：“双方住房均自行解决。”双方离婚之后，王某于2007年初与黄某签订房屋买卖合同，王某将本案房产以90万元价格售与黄某，并已办理产权变更手续，现该房产产权人为黄某。

　　李某认为，法院出具了离婚调解书，约定双方财产自行分清，双方住房自行解决。双方于调解书所达成的财产自行分清协议，即双方同意将共同财产按照双方于2000年6月签署的协议书内容分：}配，即双方共同生活的资金、财产全部归女方所有。依据双方离婚协议，房产于调解书生效当日应属于我个人所有，为我个人合法财产，王某无权处分房产，其行为严重侵犯了我的合法权益，故起诉到法院：1．要求判令王某和黄某之间的买卖行为无效；2．要求判令：王某出卖给黄某的房产恢复原状；3．要求王某承担本案的诉讼费。

　　裁判结果：

　　法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：驳回李某要求确认王某与黄某之间的买卖行为无效、要求将房产恢复原状的诉讼请求。

　　法官说法：

　　依法成立的合同受法律保护。王某与黄某就房产签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，双方约定的房屋出售内容未违反相关法律法规的强制性规定，故房屋买卖合同合法有效。合同签订后，黄某支付了相应价款，与王某办理了房屋交易过户，并已取得房屋所有权。李某与王某就离婚后财产分割所达成的协议，仅对双方具有约束力，并无对抗善意第三人的效力；黄某作为房屋买受人，在交易时已尽了一般审核义务，且李某在诉讼中并未提供相应证据证明黄某知晓双方离婚及相关财产约定的内容，故黄某合法取得房屋所有权。李某依据其与王某的协议离婚书，要求确认王某与黄某间的房屋买卖合同无效，缺乏法律依据，故法院不予支持。

　　法官提醒：

　　物权具有“追及力”，又称“物权的追溯效力”、“追及权”。所有人依法享有要求不法占有人返还其财产的请求权，理论上视为物权效力的一种。物权的追及力来自物权对标的物排他性的支配力，因此不管标的物辗转流落于何人之手，权利人均得追及其物主张权利。物权的追及力以物权的存在为前提，此外还受到以下限制：(1)追及权只能针对不法占有人。(2)追及权受善意取得制度的阻碍，不法占有人转移占有时，如新的占有人系善意取得，则所有权人不能对该占有财产行使追及权。(3)追及权必须在诉讼时效所规定的期限内行使。

　　本案所体现的，即是阻却物权“追及力”的善意取得制度。民法保护第三人在不知真实权利状态下对权利外观的合理信赖，在这种情况下，第三人作出法律行为，该法律行为有效，目的是为了保护交易安全。在民法中，经常会出现真实的权利状况与公示出来的权利状况不一致的情况。对不动产所有权外观(登记)的合理信赖——不动产的依登记取得所有权。

　　善意取得制度有以下几个条件：(1)不动产真实权利状态与登记上的权利状态不符；(2)相对人善意信赖登记权利人为真实权利入；(3)相对人基于此信赖为法律行为，主要是合同行为。

　　相关法律

　　<中华人民共和国物权法>

　　第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　(二)以合理的价格转让；

　　(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

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