產權更正登記

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　　更正登記是指對不動產物權錯誤登記的錯誤進行更正登記。現實生活中，由於登記機構或者申請人的原因導致的錯誤是有可能發生的。為了社會的公平與正義，物權法上採取了更正登記這一程式來彌補發生的錯誤，所以要允許登記機關予以改正或者當事人申請更正。

　　我國物權法第十九條規定，權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。“認為不動產登記簿記載的事項錯誤”是更正登記的事由，應當包括登記簿上記載的權利狀態與實際的權利狀態不相符合即前文所述的登記物權與事實物權、登記權利人與真實權利人不一致的情形，也包括錯誤的標示登記，即登記簿上記載的情況與標的物的實際情況不符。

　　具體事由應當包括以下情況：

　　一是因登記人員或者申請人過失而錯誤或者遺漏登記。

　　二是因故意的主觀心理狀態所致的錯誤登記。

　　三是因不動產物權變動的法律行為自始無效而致與登記權利不一致的登記。

　　四是非基於法律行為的物權變動而致與登記權利不一致。如依我國物權法第二十八條至第三十條的取得的不動產物權不以登記為生效要件，如果該取得與登記簿的記載不一致，應以更正登記來進行調整。

　　除了上述情況外，符合當事人本意的事實物權與登記物權在設定時不一致，在不涉及第三人利益的情況下，如果事實物權人有證據證明或者登記權利人同意更正的，也應當適用更正登記，而不是適用變更登記。因為變更登記是指登記機關就不動產物權變動所進行的記載，包括不動產物權的移轉、分割、合併、設定、增減等情形，不以登記簿與實際權利狀態不一致為前提。但是如果是在事後出現的符合當事人本意的不一致，則屬於物權變動，應當適用變更登記。

　　我國物權法第十九條規定權利人、利害關係人可以提出變更登記申請。這裡的權利人應當包括真實權利人和登記權利人。在真實權利人與登記權利人不一致時，登記權利人為更正登記義務人，基於私權自治原則，也應當允許其申請變更登記。利害關係人是指登記記載錯誤會造成對自己不利影響的當事人，如已與權利人訂立物權變動合同的第三人。

　　關於登記機關能否依職權提起更正登記的問題，物權法沒有規定，對此有不同意見。一種意見認為，登記確定的是不動產物權變動事項，涉及的民事權益問題，在登記發生錯誤的情況下，應當按照私法自治的原則，由當事人提出請求，如果當事人發現登記錯誤後不願意更正，表明其已經自願放棄了其權益，登記機關沒有必要主動更改；如果登記機構確實發現自己的行為存在錯誤，登記機構應當通知登記申請人由其提出更改；另一種意見認為，更正登記有兩種方式，除了經權利人以及利害關係人申請的更正登記外，包括登記機關自己發現錯誤後做出的更正登記；登記制度含有一定的國家管理目的，登記機關也具備一定的管理性質，從而登記機關未經當事人允許，在一定的情形下，主動地依職權進行更正登記也為法律所支持。

　　登記機關依職權進行更正登記不僅是必要的，而且也是有法律依據的。理由是：1、我國的不動產登記具有明顯的國家管理職能。登記制度不僅有平等主體的私權關係，而且有縱向的行政關係，其中貫穿著個人目標與國家目標的雙重價值。“個人目標以獲得個人權利為終極關懷，這裡有確權及交易安全的需求；國家目標有管理、徵稅、保護耕地維護人類生存的目標”。“考慮到因為自然原因發生的不動產物權變動可能有權利人不願申請更正的情形，或者權利人及利害關係人怠於提起更正登記的申請而發生妨害交易的情形，或者不動產物權因事實行為已經發生移轉而取得人怠於進行變更登記的情形，以及登記機構自己有錯誤的登記的情形，應賦予登記機關依職權更正的權力，以便於交易正常進行”。不動產登記機關是國家行政機關，糾正存有瑕疵的具有行政行為是其職責。2、我國《土地登記規則》第71條和《城市房屋權屬登記管理辦法》第25條明確規定登記機關依職權更正登記。3、德國、瑞士、日本和我國臺灣地區立法都明確規定登記機關可以依職權進行更正登記。

　　更正登記提起的主體不同，其條件及程式亦不同。依申請更正登記應當遵循以下條件和程式：

　　1、權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤，並向登記機關提出申請。

　　2、經過權利人書面同意或者有證據證明登記確有錯誤。如果權利人以書面形式同意更正申請，即使申請人尚未提出足夠的證據證明登記確有錯誤，登記機構也應當辦理更正登記，不幹擾當事人的“私權”，但是登記機構仍有審核義務，以確定更正登記是否可能損害國家、集體或者第三人利益。如果不動產登記簿記載的權利人不同意更正登記，則必須由申請人提供足夠的證據證明登記確有錯誤，否則登記機構不能為其辦理更正登記。登記機構經過審查證據，認為原登記確有錯誤，應當予以更正。

　　3、提起行政訴訟或者請求人民法院進行民事確權。如果登記機構對符合更正條件的申請拒不辦理更正登記，權利人或者利害關係人有權以行政不作為為由向人民法院提起行政訴訟。如果不動產登記簿記載的權利人不同意更正，登記機構也不能確定登記確有錯誤而不予更正的，真實權利人或者利害關係人有權向人民法院起訴要求重新確權，根據法律的生效確權結果請求登記機構更正登記，登記機構有義務辦理更正登記。這裡需要說明，提起行政訴訟和提起民事確權訴訟是權利人、利害關係人尋求權利救濟的兩種途徑，並非必經程式，也沒有先後之分，由當事人自由選擇。

　　4、申請異議登記。如果利害關係人對不動產登記簿記載的物權歸屬等事項有異議，在登記機構不能辦理更正登記的情況下，為了打破登記的公信力，避免存在產權爭議的不動產為第三人善意取得，從而為其通過民事訴訟進行確認或者為直接辦理更正登記收集更多更充分的證據，可以向登記機構申請異議登記，這是一種對真實權利人的臨時性保障措施，不是變更登記的必經程式，也不是民事訴訟的必經程式。

　　依職權更正登記應當遵循的條件及程式，我國物權法沒有規定，相關行政規章對此規定得也比較簡單，需要在即將出台的不動產登記法中加以明確。筆者認為，鑒於不動產登記制度是以保護私權為主，防止公權對私權的過分干預，應當對依職權變更登記的條件和程式進行嚴格限制。堅持的基本理念是，當更正登記不損害當事人的合法私權，同時不更正又有損登記秩序和物權秩序時，登記機關就可以依職權主動進行更正。依職權更正登記可以適用以下情形：（1）錯誤登記出於登記人員的故意或者過失，且有證明文件可稽；（2）當事人怠於更正登記，且該怠於更正登記的行為有損國家、社會利益或者有礙於交易秩序。同時，要嚴格按照行政程式，報經有關負責人審核並通知權利人及利害關係人。如果權利人或者利害關係人對該更正登記不服或者認為給其造成損失，有權提起行政訴訟或者行政賠償訴訟。

　　更正登記請求權屬於物權請求權的範疇，其不應適用消滅時效。理由是：

　　1、我國的主流觀點認為確認物權的請求權和物權請求權都不應適用訴訟時效。通說認為，登記訂正請求權不因時效而消滅。

　　2、德國、瑞士等國物權法都明確規定更正登記請求權不罹於消滅時效。

　　3、如果對物權請求權適用消滅時效，會導致嚴重的不公平，物權秩序的混亂，最終違背法律設定時效的根本宗旨。

　　去年A某購買房子，因一些原因，是其老婆和兒子去辦理的簽購房合同，以及貸款手續，合約的購買人是他們兩人。現在房產證尚未辦理，但是房產證上又不能填寫A某的名字，為日後發生產權糾紛，A某應該怎麼做才能證明房屋的產權是A某本人所有？

　　《物權法》第十九條規定：權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。可見，權利人、利害關係人可以通過申請更正登記、申請異議登記維護自己的合法權益。

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