产权更正登记

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什么是更正登记

  更正登记是指对不动产物权错误登记的错误进行更正登记。现实生活中,由于登记机构或者申请人的原因导致的错误是有可能发生的。为了社会的公平与正义,物权法上采取了更正登记这一程序来弥补发生的错误,所以要允许登记机关予以改正或者当事人申请更正。

更正登记的事由[1]

  我国物权法第十九条规定,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。“认为不动产登记簿记载的事项错误”是更正登记的事由,应当包括登记簿上记载的权利状态与实际的权利状态不相符合即前文所述的登记物权与事实物权、登记权利人与真实权利人不一致的情形,也包括错误的标示登记,即登记簿上记载的情况与标的物的实际情况不符。

  具体事由应当包括以下情况:

  一是因登记人员或者申请人过失而错误或者遗漏登记。

  二是因故意的主观心理状态所致的错误登记。

  三是因不动产物权变动的法律行为自始无效而致与登记权利不一致的登记。

  四是非基于法律行为的物权变动而致与登记权利不一致。如依我国物权法第二十八条至第三十条的取得的不动产物权不以登记为生效要件,如果该取得与登记簿的记载不一致,应以更正登记来进行调整。

  除了上述情况外,符合当事人本意的事实物权与登记物权在设定时不一致,在不涉及第三人利益的情况下,如果事实物权人有证据证明或者登记权利人同意更正的,也应当适用更正登记,而不是适用变更登记。因为变更登记是指登记机关就不动产物权变动所进行的记载,包括不动产物权的移转、分割、合并、设定、增减等情形,不以登记簿与实际权利状态不一致为前提。但是如果是在事后出现的符合当事人本意的不一致,则属于物权变动,应当适用变更登记。

提起更正登记的主体[1]

  我国物权法第十九条规定权利人、利害关系人可以提出变更登记申请。这里的权利人应当包括真实权利人和登记权利人。在真实权利人与登记权利人不一致时,登记权利人为更正登记义务人,基于私权自治原则,也应当允许其申请变更登记。利害关系人是指登记记载错误会造成对自己不利影响的当事人,如已与权利人订立物权变动合同的第三人。

  关于登记机关能否依职权提起更正登记的问题,物权法没有规定,对此有不同意见。一种意见认为,登记确定的是不动产物权变动事项,涉及的民事权益问题,在登记发生错误的情况下,应当按照私法自治的原则,由当事人提出请求,如果当事人发现登记错误后不愿意更正,表明其已经自愿放弃了其权益,登记机关没有必要主动更改;如果登记机构确实发现自己的行为存在错误,登记机构应当通知登记申请人由其提出更改;另一种意见认为,更正登记有两种方式,除了经权利人以及利害关系人申请的更正登记外,包括登记机关自己发现错误后做出的更正登记;登记制度含有一定的国家管理目的,登记机关也具备一定的管理性质,从而登记机关未经当事人允许,在一定的情形下,主动地依职权进行更正登记也为法律所支持。

  登记机关依职权进行更正登记不仅是必要的,而且也是有法律依据的。理由是:1、我国的不动产登记具有明显的国家管理职能。登记制度不仅有平等主体的私权关系,而且有纵向的行政关系,其中贯穿着个人目标与国家目标的双重价值。“个人目标以获得个人权利为终极关怀,这里有确权及交易安全的需求;国家目标有管理、征税、保护耕地维护人类生存的目标”。“考虑到因为自然原因发生的不动产物权变动可能有权利人不愿申请更正的情形,或者权利人及利害关系人怠于提起更正登记的申请而发生妨害交易的情形,或者不动产物权因事实行为已经发生移转而取得人怠于进行变更登记的情形,以及登记机构自己有错误的登记的情形,应赋予登记机关依职权更正的权力,以便于交易正常进行”。不动产登记机关是国家行政机关,纠正存有瑕疵的具有行政行为是其职责。2、我国《土地登记规则》第71条和《城市房屋权属登记管理办法》第25条明确规定登记机关依职权更正登记。3、德国、瑞士、日本和我国台湾地区立法都明确规定登记机关可以依职权进行更正登记。

更正登记的条件及程序[1]

  更正登记提起的主体不同,其条件及程序亦不同。依申请更正登记应当遵循以下条件和程序:

  1、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误,并向登记机关提出申请。

  2、经过权利人书面同意或者有证据证明登记确有错误。如果权利人以书面形式同意更正申请,即使申请人尚未提出足够的证据证明登记确有错误,登记机构也应当办理更正登记,不干扰当事人的“私权”,但是登记机构仍有审核义务,以确定更正登记是否可能损害国家、集体或者第三人利益。如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记,则必须由申请人提供足够的证据证明登记确有错误,否则登记机构不能为其办理更正登记。登记机构经过审查证据,认为原登记确有错误,应当予以更正。

  3、提起行政诉讼或者请求人民法院进行民事确权。如果登记机构对符合更正条件的申请拒不办理更正登记,权利人或者利害关系人有权以行政不作为为由向人民法院提起行政诉讼。如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正,登记机构也不能确定登记确有错误而不予更正的,真实权利人或者利害关系人有权向人民法院起诉要求重新确权,根据法律的生效确权结果请求登记机构更正登记,登记机构有义务办理更正登记。这里需要说明,提起行政诉讼和提起民事确权诉讼是权利人、利害关系人寻求权利救济的两种途径,并非必经程序,也没有先后之分,由当事人自由选择。

  4、申请异议登记。如果利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议,在登记机构不能办理更正登记的情况下,为了打破登记的公信力,避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得,从而为其通过民事诉讼进行确认或者为直接办理更正登记收集更多更充分的证据,可以向登记机构申请异议登记,这是一种对真实权利人的临时性保障措施,不是变更登记的必经程序,也不是民事诉讼的必经程序。

  依职权更正登记应当遵循的条件及程序,我国物权法没有规定,相关行政规章对此规定得也比较简单,需要在即将出台的不动产登记法中加以明确。笔者认为,鉴于不动产登记制度是以保护私权为主,防止公权对私权的过分干预,应当对依职权变更登记的条件和程序进行严格限制。坚持的基本理念是,当更正登记不损害当事人的合法私权,同时不更正又有损登记秩序和物权秩序时,登记机关就可以依职权主动进行更正。依职权更正登记可以适用以下情形:(1)错误登记出于登记人员的故意或者过失,且有证明文件可稽;(2)当事人怠于更正登记,且该怠于更正登记的行为有损国家、社会利益或者有碍于交易秩序。同时,要严格按照行政程序,报经有关负责人审核并通知权利人及利害关系人。如果权利人或者利害关系人对该更正登记不服或者认为给其造成损失,有权提起行政诉讼或者行政赔偿诉讼

更正登记请求权的时效[1]

  更正登记请求权属于物权请求权的范畴,其不应适用消灭时效。理由是:

  1、我国的主流观点认为确认物权的请求权和物权请求权都不应适用诉讼时效。通说认为,登记订正请求权不因时效而消灭。

  2、德国、瑞士等国物权法都明确规定更正登记请求权不罹于消灭时效。

  3、如果对物权请求权适用消灭时效,会导致严重的不公平,物权秩序的混乱,最终违背法律设定时效的根本宗旨。

产权更正登记案例[2]

  去年A某购买房子,因一些原因,是其老婆和儿子去办理的签购房合同,以及贷款手续,合约的购买人是他们两人。现在房产证尚未办理,但是房产证上又不能填写A某的名字,为日后发生产权纠纷,A某应该怎么做才能证明房屋的产权是A某本人所有?

  《物权法》第十九条规定:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。可见,权利人、利害关系人可以通过申请更正登记、申请异议登记维护自己的合法权益。

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参考文献

  1. 1.0 1.1 1.2 1.3 魏海 张慧鹏.物权法更正登记制度解析.中外民商裁判网.2007-10-16
  2. 产权更正登记案例.荆门住宅与房地产产信息网.2008-01-10
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