地役權

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地役權(servitude)

　　地役權是指按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益的他物權，所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

　　第一，地役權是按照合同設立的。

　　地役權是地役權人和供役地權利人之間達成的以設立地役權為目的和內容的合同。設立地役權，當事人應對採取書面形式訂立地役權合同。地役權合同一般包括下列條款：當事人的姓名或者名稱和住所、供役地和需役地的位置、利用目的、利用期限、費用及其支付方式、解決爭議的方法等。

　　第二，地役權是利用他人的不動產。

　　利用他人的不動產來提高自己不動產的效益，是地役權設立的主要目的。所謂利用他人的不動產並不以實際占有他人不動產為要件，而是對他人的不動產設置一定的負擔。這種負擔主要表現在：一是容忍義務。如允許他人通行與自己的土地，以使自己行使土地的權利受到某種限制。二是不妨害地役權人行使權利的義務。在某些情況下，地役權人為了使用供役地便利，需要在供役地上修建必要的附屬設施，如為實現排水地役權，而要在供役地建築一個水泵。這是，供役地權利人就不得妨害地役權人行使其權利。

　　第三，地役權是為了提高自己不動產的效益。

　　地役權的設立，必須是以增加需役地的利用價值和提高其效益為前提。此種“效益”既包括生活上得到的便利，也包括經營上獲得的效益，如為需役地的便利而在供役地上設立的排水、通行、鋪設管線等，也包括非財產的利益，即具有精神上或者感情上的效益，如為需役地上的視野寬廣而設定的眺望地役權等。

　　(一)積極地役權與消極地役權

　　以地役權的實現方式為標準，可將其劃分為積極地役權和消極地役權。積極地役權是指地役權人可在供役地上為一定的積極行為的地役權，也稱作為地役權。消極地役權是指以供役地人不得為一定行為為內容的地役權，因其負有一定不作為的義務，而非單純的容忍義務，又稱不作為地役權。

　　(二)地役權的繼續地役權與非繼續地役權

　　以地役權的行使方式或權利實現的時間是否繼續為標準，可以將其劃分為繼續地役權和非繼續地役權。前者指權利的行使無須每次都有地役權人的行為，而權利卻能不間斷地實現的地役權，道路與設施的存在本身就意味著權利人在持續地行使地役權。消極地役權一般均為繼續地役權。後者又稱間斷間斷地役權，是指權利的行使每次都需要由權利人實施一定的行為，否則無法實現其權利的地役權。

　　(三)表見地役權與非表見地役權

　　以地役權的存在是否表現於外部為標準，可將其劃分為表見地役權和非表見地役權。前者是指權利的存續，能自外界得以知曉，有外部事實予以表現地役權，如通行地役權或地面排水地役權等。後者是指權利的存續，不能從外界予以認識，無外部事實作為表現的地役權，如埋設地下管線的地役權、眺望地役權、採光地役權、特定營業禁止地役權。

　　(四)以地役權的內容為標準的分類

　　1、通行地役權即以在他人土地上通行以便到達自己土地為目的的地役權

　　2、有關水的地役權具體包括：(1)取水或汲水地役權，即為了需役地的便利在供役地上取水或汲水的權利；(2)導水地役權，即利用管道或溝渠經過供役地把水導入需役地的權利；(3)排水地役權，即把生活或生產過程中產生的廢水排入供役地或經過供役地排向他處的權利。

　　3、眺望地役權即為了確保在自己的土地或建築物中能夠眺望風景，約定供役地的物權人不得建造或種植超過一定高度的建築物或竹木的權利。

　　4、採光地役權即為了改善自己的土地或建築物的採光效果，約定供役地的物權人在一定的區域不得建造建築物或種植竹木，或者建築物、竹木不得超出一定高度的權利。

　　5、支撐地役權即利用他人已經建成的牆壁搭建房屋或其他地上定著物的權利，設立此種地役權往往為了節省建築成本或為了擴大房屋的使用面積。

　　6、放牧地役權即按照約定在供役地上放牧牛、馬、驢等牲畜的地役權。

　　7、建造附屬設施或安設臨時附著物的地役權需役地的物權人為了更好地利用自己的土地或建築物，可以與供役地的物權人協商，支付一定的對價，取得一項在供役地上建造建築物之附屬設施或安設臨時附著物的役權。8、排污地役權在生產過程中需要排放污染物的企業，儘管其營業可能已經獲得環保部門的行政許可，但此種排污行為客觀上會給相鄰不動產的利用造成損害或不便，企業可以與相鄰不動產物權人訂立契約，支付對價，獲得一項排污地役權。

　　①地役權自地役權合同生效時設立

　　(a)當事人應當採取書面形式訂立地役權合同。不過，如果當事人沒有採取書面形式，一方履行合同主要義務，對方接受的，地役權合同成立並生效，地役權設立有效。

　　(b)地役權合同生效之時，地役權設立。

　　(c)未辦理地役權登記的，不得對抗善意第三人。所謂“未經登記，不得對抗善意第三人”，其含義是：(Ⅰ)在地役權沒有登記的情況下，地役權人有權對抗供役地權利人和惡意第三人；(Ⅱ)在地役權沒有登記的情況下，如果供役地被轉讓，或者在供役地上設立了其他權利，並且供役地的受讓人或後設立的權利人不知道也不應當知道該不動產上已經設立了地役權，那麼地役權人就不能以其地役權對抗供役地的受讓人或者供役地上後來的權利人，因為他們是善意的。

　　②地役權的期限

　　根據《物權法》第161條的規定：(a)地役權的期限由當事人約定；(b)約定的期限“不得超過”需役地和供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩餘期限。

　　③供役地土地所有權人設立地役權時的限制

　　根據《物權法》第163條的規定：作為供役地的土地上已經設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人的同意，土地所有權人不得設立地役權。

　　(1)地役權合同約定的期限屆滿或者約定的終止事由出現。

　　(2)供役地人依法解除地役權合同的。根據《物權法》第168條的規定，在下列兩種情形下，供役地人享有法定解除權，供役地人依法解除地役權合同的，地役權消滅：①地役權人違反法律規定或者合同約定，濫用地役權的。②有償利用地役權的，約定的付款期間屆滿後，地役權人在合理的期限內經“兩次”催告仍未支付費用的。換言之，地役權人未支付到期費用的，供役地人必須先後給予兩次合理的寬限期間。

　　(3)拋棄地役權。①無償取得的地役權，地役權人可以隨時拋棄地役權；②有償取得的地役權，地役權人必須在向供役地人支付剩餘期間的費用後，才可以拋棄。

　　(4)混同。供役地和需役地同歸一人時，原則上地役權因混同而消滅。

　　(5)土地滅失。①需役地滅失的，地役權消滅(從屬性)；②供役地滅失的，地役權消滅。

　　(6)目的不能。供役地事實上不能繼續供需役地便利時，地役權消滅。如供役地上的水源不可逆轉的枯竭，取水地役權消滅。

　　1、當事人可以通過地役權合同取得並變動地役權

　　2、地役權通常因下列原因消滅：

　　第一，供役地權利人依法行使解除權。

　　第二，需役地或者供役地滅失。

　　第三，發生約定的事由

　　第四，地役權人拋棄權利。

　　3、已經登記的地役權發生變更、轉讓或者消滅的，應及時辦理變更登記或註銷登記。

　　①地役權人的權利

　　(a)利用供役地的權利；(b)從事必要附屬行為或建造必要實施的權利；(c)地役權終止後取回設施的權利；(d)享有基於地役權的物上請求權。

　　②地役權人的義務

　　(a)按照約定利用供役地的義務；(b)儘量減少對供役地人的損害；(c)有償利用供役地的，地役權人負有支付約定費用的義務；(d)地役權終止後，負有對供役地恢複原狀的義務。

　　①供役地人的權利

　　(a)有償設立地役權的，供役地人有權請求支付約定的費用；(b)使用附屬設施的權利。供役地人在不影響地役權人利益且不違反合同約定的前提下，可以使用地役權人修建的附屬設施。

　　②供役地人的義務

　　(a)依照約定提供便利的義務；(b)不妨害地役權人行使權利的義務。

　　1、權利的性質不同。

　　相鄰權從權利義務的角度講是指兩個以上相互毗鄰的不動產所有人，在行使所有權時，因相鄰各方給予便利或者接受限制而發生的權利義務關係，故相鄰權不是一種單獨的物權，而是所有權的延伸和擴展，是所有權權能的體現。也正因為如此，《物權法》把第七章“相鄰關係”規定在第二編“所有權”中。而地役權是土地所有人使用別人土地的權利，它發生在兩個不同歸屬的土地之間，為他人利用而提供便利的土地叫供役地，接受便利而得以使用或者經營的土地叫需役地。所以，地役權是存在於他人土地之上的物權，屬於他物權。《物權法》第三編“用益物權”中的第十四章設定了“地役權”制度，這也表明地役權是一種獨立的用益物權。

　　2、產生的根據不同。

　　相鄰關係是基於法律的直接規定而產生的，是法律要求一方必須要為另一方提供便利，是法律上對土地間利用關係的一種最小限度的調節。地役權則是根據需役地人與供役地人自願達成的協議而產生的，是地役權人通過利用他人的不動產而使自己的不動產獲得更大的效益。

　　3、是否具有有償性不同。

　　由於相鄰權是法律直接規定的，故不涉及是否有償問題。而地役權是合同約定的，地役權是否有償，主要取決於當事人在地役權合同中的約定。如果是有償的，就應當明確約定費用的數額以及支付的方式。

　　4、是否可以對抗善意第三人。

　　法律設立不動產相鄰關係的目的是為瞭解決相鄰的兩個或者多個不動產所有人或使用人因行使權利而發生的衝突，維護不動產相鄰各方利益的平衡。因此相鄰權具有天然的對抗屬性，不因不動產的流轉而消滅。但是地役權則不同，《物權法》第一百五十八條規定：“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。”可見只有辦理了地役權登記，才能對抗善意第三人。

　　5、受到損害後的救濟請求權不同。

　　相鄰權受到侵害後，只能以所有權的行使受到妨礙為由提起訴訟。地役權受到損害之後，受害人可以直接提起地役權受損害的請求之訴。

　　6、基於相鄰關係的規定

　　相互毗鄰的不動產所有人各自在行使權利時，不能影響鄰人對其不動產的正常使用及安寧，而且還要容忍鄰人在合理範圍內使用自己的不動產。因此相鄰權是相互的、雙向的。而地役權是地役權人按照合同的約定，利用他人的不動產，目的是提高自己的不動產的效益，所以地役權是單向的。