房屋抵押權

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　　房屋抵押權是指抵押權人對抵押人提供的抵押房屋，在債務人逾期不清償債務時，依約定或法律規定，以房屋折價充抵債務，或者變賣、拍賣抵押房屋，從該價款巾優先接受償還的權利。

　　房屋抵押權一般具有以下法律特征：

　　1．房屋抵押權是一種從屬於主債權的權利。它的設立目的是確保債權的實現，因而與債權屬主從關係，隨債權的轉移而發196房屋買賣法律制度研究生轉移，隨債權的消滅而發生消滅，被擔保的主債權無效，所設房屋抵押權亦無效。抵押權人在處分債權日寸，不得將其債權訓：與他人而僅保留房屋抵押權，也不得僅保留債權而將房屋抵押權訃與他人，更不得將房屋抵押權從主債權分離出來而為其他債權提供擔保。

　　2．房屋抵押權具有特定性。其特定性表現為兩個方而，一方面抵押房屋是特定的，在房屋抵押設定後，應當辦理抵押登已，房屋抵押權成立，登記機關就具體特定的房屋向抵押權人發放房屋他項權證；另一方面，房屋抵押是為特定的債權作擔保，而不能籠統地擔保債務人的一切債務。

　　3．房屋抵押權具有優先受償權。基於房屋抵押權依登記而成立，房屋抵押權順位便以登記時間的先後為標準加以確定，即：登記在先，順位在先；登記在後，順位在後；同一天登記的，視為順位相同。為此，一項抵押房屋有數個抵押權人的，債務人以抵押物清償債務的，應當按照設定抵押權的先後順序受償。根據現行立法及司法解釋來看，我國房屋抵押權的順位實行自動升進主義，即在前一順位的抵押權因債權受償而消滅寸，後一順位的抵押權自動升進到前一順位而優先受償。但房屋第一／頃位的抵押權在與所有權發生混同時，所有人取得該第一順位的抵押權，形成所有人抵押，而後順位的抵押權人維持原有的順位，不能升進到前一順位。

　　4．房屋抵押權具有不可分性。它是指房屋抵押的效力及於抵押房屋的全部和被擔保債權的全部，即便抵押房屋發生分割或部分轉讓他人，抵押權人仍有權對抵押房屋的全部行使抵押權，或者抵押房屋發生部分滅失，其未滅失的部分和滅失部分的代替物擔保全部債權，以及當發生所擔保的債權部分受償時，抵押權仍可就剩餘的未償債權對抵押房屋的全部行使抵押權。

　　5．房屋抵押權具有追及性。它是指在抵押房屋發生轉讓時，抵押權人仍有權對該房屋行使抵押權，以確保債權的滿足，受讓人不得拒絕。

　　6．房屋抵押權具有物上代位性。它是指房屋抵押權的效力及於抵押房屋的替代物或轉換物，即抵押權人可以就抵押房屋的保險賠償金、拆遷補償費和損害賠償金等轉換價值物行使抵押權，以達到擔保的目的。

　　房屋抵押權一經產生，就會在當事人之間形成一定的權利義務關係，也會對抵押物本身及其相關的其他財產權利產生影響。根據房屋抵押效力所指向的對象，一般可劃分為對內效力和對外效力。現分述如下：

　　(一)房屋抵押權的對內效力

　　1．房屋抵押擔保的債權範圍。《擔保法》第46條規定：“抵押擔保範圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。”依照此規定，房屋抵押擔保的債權範圍主要包括主債權、利息、遲延利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用等六項。其中，利息一般分為法定利息和約定利息。對此，德國法認為約定利息屬於擔保範圍，而日本法則將約定利息排除在擔保範圍之外。我國法律允許當事人另作約定，照此理解，約定利息應當屬於擔保範圍。關於違約金，人們對其屬於擔保範圍並無疑義，但問題是，我國《合同法》將違約金定性為補償性，且事先允許進行約定。有鑒於此，該法第114條允許根據實際的損失予以變更，若低於實際損失，可以請求增加，其擔保範圍應為實際損失，若高於實際損失，可以請求適當減少，至於減少多少為適當，法律尚無規定，有待完善。關於抵押房屋的損害賠償金，抵押權人可以主張物上代位權，但該賠償金一旦與其他財產混合，因失去特定性，抵押權人就難以行使優先受償權。根據《擔保法》第58條關於該賠償金應當作為抵押財產的規定，抵押權人閱此就抵押人對第三人的損害賠償請求權而成立債權質。抵押房屋發生徵用拆遷的補償，抵押權人有權對徵用補償金享有優先受償權；若徵用時所擔保的債權仍未到期，抵押權人應當申請財產保全。當然，也有權要求抵押人提供新的抵押擔保，其標的物主要為通過產權調換而取得的房屋。而實現抵押權的費用主要包括申請費、拍賣費、評估費和保全費等。

　　2．房屋抵押權所及標的物的範圍。依一般學理，房犀抵押權所及標的物的範圍一般包括抵押房屋的從物、從權利和孳息等。在法律和合同沒有相反規定時，主物的所有權轉移寸，從物也隨之發生轉移。房屋作為抵押的主物，其從物(附屬物)一般包括門鎖、取暖設施、照明設施和通訊設施等。但是，下列情況除外：一是從物在抵押權成立前已與主物相分離，並被第三人取得；二是當事人在合同中明確約定排除了抵押權對從物的效力。當然，已經與房屋緊密結合不可分離的裝飾地板等則應屬於房屋本身的構成部分，而不應劃人從物範圍。至於從權利，是指從屬房屋並使房屋具有必要效能的某些權利，如土地使用權和相鄰權等。而房屋的孳息物歸屬，在抵押權實現前，鑒於發揮抵押物的效用，抵押人有權使用房屋並取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)歸由抵押人享有；在抵押權實施後，抵押房屋由人民法院扣押或以其他方式保全財產，抵押權人享有優先受償權，因而房屋所生孳息歸由抵押權，以滿足其債權。對此，依《擔保法》第47條規定，從抵押權行使之日起，抵押權效力及於抵押房屋的法定孳息，但抵押權人未就扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人，抵押權的效力不及該孳息。

　　值得註意的是，根據《擔保法》第55條和《城市房地產管理法》第51條的精神，在房屋抵押權實現過程巾，雖然法律允許抵押房屋與其該土地上新增房屋一同拍賣，但房屋抵押權效力不及於新增房屋，抵押權對拍得的新增房屋的價款無優先受償權。

　　(二)房屋抵押權的對外效力

　　1．房屋抵押權對抵押房屋處分權的效力。房屋抵押權對抵押人處分房屋權利的限定，其日的在於保護交易的安全和抵押權人的擔保利益。該效力表現為：未經通知，轉訓：抵押房屋行為無效，正如《擔保法》第49條規定：“抵押人未通知抵押權人或者未告知受訃人的，轉讓行為無效”；轉訃房屋的價款明顯低於其價值的，抵押權人有權要求抵押人提供相應擔保，不提供擔保的，不得轉讓抵押房屋；因轉訃：抵押房屋所得價款，抵押人應當提前清償擔保債權或者向經抵押權人同意的第三人提存，超過債權部分歸抵押人所有，不足部分仍應由債務人清償。

　　2．房屋抵押權對後位抵押權的效力。為了充分發揮物的交換價值，各國立法都允許在同一房屋上設立多個抵押權，我國法律亦如此。《擔保法》第34條第1款規定：“抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先後順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。”此條當然適用房屋抵押合同，因為我國房屋抵押權是以登記為生效要件的，不過關於登記時間問題似乎語焉不詳，建議以登記申請時間為判斷依據。該法第35條第2款又規定：“財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。”可見，該條不反對對同一房屋設定多個抵押權，只不過就房屋餘額部分才允許再行設定。就此而言，這對於發揮房屋的交換價值是有害的，只要當事人自願擔當風險，法律就沒有過多干預的必要。

　　3．房屋抵押權對抵押房屋上債權的效力。依通常情形，房屋抵押權優先於一般債權而得到清償，但根據相關法律可知，為了實現社會正義，房屋抵押權的實現受到一定限制，其優先受償權須在破產費用、破產人所欠職工工資及勞保費用、破產人所欠國家稅費等支付後方能行使。

　　4．房屋抵押權對房屋承租權的效力。《擔保法》第48條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告之承租人，原租賃合同繼續有效。”可見，已經出租的房屋是可以設定抵押權的，抵押人將出租的房屋抵押的，應當書面告知承租人，成立在先的租賃權可以對抗後設立的抵押權。不過，抵押人是否履行書面告知義務，並不影響原租賃合同的效力，對與處理房屋抵押權與租賃權的衝突也並無關係，因此該條規定可以刪除。《擔保法》解釋第66條規定，抵押人將已設定抵押權的房屋出租的，房屋抵押權的效力及於該租賃關係，租賃權因抵押權的實行而歸於終止。

　　5．房屋抵押權對侵權行為的效力。在第三人為侵害抵押房屋行為時，抵押權人有選擇權保護自身利益，既可尋求債權保護方法，也可選擇物權保護方法。

　　一般說來，因下列原因之一者，房屋抵押權的效力發生終止：

　　1．房屋抵押期間屆滿。《擔保法》雖對抵押期間未作規定，但《擔保法》解釋第12條對此作了回應：當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權不生效力；在所擔保的債權的訴訟時效結束後，擔保權人在訴訟時效結束後的2年內行使擔保物權的，人民法院應當予以支持。依此理解，擔保物權不受其擔保債權的時效的影響，對其限制的方式為2年的除斥期間，該期間從所擔保的債權的時效完成之日起計算。當然，該解釋僅規定2年的期間，對抵押權人的保護是不利的。

　　2．抵押人清償主債務，主債權發生消滅。

　　3．抵押房屋發生滅失，抵押權發生消滅。當抵押人以其他房屋替代時，則產生新的抵押權；當抵押房屋滅失為第三人所致，則抵押權人可取得賠償代位權。

　　4．房屋抵押權因違反法律和行政法規的強制性規定而自始無效。

　　5．房屋抵押權岡優先受償權的實現而發生消滅。《城市房地產抵押管理辦法》第41條規定：“經抵押當事人協商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產，協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。”可見，房屋抵押權的實現方式不僅限於拍賣一種，也包括通過協商折價或變賣等方式。抵押權人處分抵押房屋時，它屬於共有的或者出租的，應當書面通知共有人或承租人，他們在同等條件下，享有先買權。抵押權人的被擔保的債權因處分抵押房屋而獲得清償後，房屋抵押權因實現而消滅。