共有房產
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什麼是共有房產[1]
共有房產是指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。
共有房產的分割[2]
由於共有房產分為共同共有和按份共有，共有房產的分割應分別採取不同的方法。
1．共同共有房產的分割。共同共有中各共有人對房產享受平等的所有權，其分割應以權利平等為出發點。共同共有的房產應按以下辦法進行分割：共同共有房產的分割必須取得全體共有人的一致意見。如果共有人之間能達成一致意見，則按協商確定的份額進行分割。如果有一位共有人不同意或提出異議，則不能進行分割。因為每個共同共有人的權利都是平等的，無份額之多少，每個共有人的意見都應該得到尊重。如果房產的共有人之間不能達成一致意見，則可請求人民法院裁決。在我國司法實踐中，法院對共同共有房產的裁決，一般也是採取調解協商的辦法，確定出各個共有人的份額，然後按各自的份額，依據按份共有房產的辦法進行分割。夫妻共有房產在婚姻終止時進行分割，原則上應當採取平均分配的辦法，但同時也應照顧女方及子女的利益。
2．按份共有房產的分割。由於按份共有房產的共有人對房產按份額享受權利，因此，按份共有房產的分割從已明確的份額比例入手，可以按以下辦法進行分割：
按全體共有人協商取得的一致意見進行分割。在各共有人之間不能取得協商一致的意見時，應按占份額多數的共有人的意見進行分割。但這種分割是以不得損害其他共有人的合法權利為前提的。如果其他共有人認為占份額多數的共有人的分割辦法損害了他們的合法利益，他們可以向人民法院起訴。但如果占有份額一半以上共有人提出的分割意見合乎法律，沒有損害其他共有人的合法權利，那麼則可按該分割辦法對共有房產進行處分。
如果共有房產可以分割時，每個共有人有權利要求按自己的份額分割出去。如果共有房產不能分割，或分割後會降低房產的使用價值時，則應該採取變價分割或作價補償的辦法。
變價分割就是將共有房產作價變賣，各共有人分別按照份額分割共有房產的全部價款。
作價補償是在共有人中有人願意購買共有財產時，同等條件下共有人享有優先購買權。房屋作價後，除開自己應得份額外，按份額補償其他共有人，從而取得該房產的全部所有權。
共有房產的補償[3]
共有分為按份共有和共同共有，按份共有是共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利和分擔義務；共同共有是共有人對共有財產共同享有權利和承擔義務。對於按份共有，其份額已確定，對於共同共有，在共有關係終止前沒有份額分割，共有關係終止後，有協議的應按協議分割，沒有協議的應當推定為平均分割。因此，在房屋共有人在選擇拆遷補償時，如果共有人發生爭議，可按《民法通則》第78條關於共有的規定確定每個共有人所享有的共有份額。在確定了每個共有人所享有的份額之後，要求作價補償的共有人按其所享有的份額實行貨幣補償，要求產權調換的共有人按所享有的共有份額實行產權調換。根據最高人民法院《關於貫徹執行(中華人民共和國民法通則)若幹問題的意見(試行)》第92條的規定，共同共有財產分割後，一個或數個原共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣的財產與其他原共有人分得財產屬於一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優先購買權的，應當予以支持。此外，《民法通則》第78條第3款規定，按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓，但出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。因此，不論房屋的共有人是按份共有還是共同共有，同時要求產權調換的共有人有權優先購買要求貨幣補償共有人所享有的份額。
