作價補償

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　　作價補償是指拆遷人以貨幣補償被拆遷人所有的房屋及其附屬物，被拆遷人在接受拆遷人補償的貨幣後，應當將其所有的房屋交拆遷人拆除的法律行為。

　　拆遷補償這種法律行為包括：

　　①拆遷人和被拆遷人經協商同意以貨幣形式進行拆遷補償的民事行為，這種民事行為足當事人權方在自願，平等基礎上進行的，拆遷人或者被拆遷人均不能強迫對方接受自己的意見。

　　②房屋拆遷行政主管部門依法裁決進行作價補償的具體行政行為。當拆遷人和被拆遷人經協商達不成作價補償協議時，房屋拆遷主管部門可以依法裁決拆遷人給予被拆遷人作價補償，這種裁決是行政機關依職權作戰的針對拆遷人和被拆遷人雙方的權力和義務的單方行為。

　　(1)作價補償的法律行為具有二重性，即既可以是民事行為，也可以是具體行政行為。拆遷人和被拆遷人之間經協商達成作價補償一致意見的行為是民事行為，作價補償民事行為的外在表現形式是拆遷人和被拆遷人之間簽訂拆遷補償協議書。當拆遷人和被拆遷人經協商達不成作價補償協議時，任何一方均可以申請房屋拆遷主管部門裁決，房屋拆遷主管部門裁決作價補償的行為是具體行政行為。

　　(2)拆遷人給付被拆遷人的房屋補償價款應當由法定的房地產估價機構評估並經房屋拆遷豐管部門審查認可。依據《城市房屋拆遷管理條例》第二十條第三款的規定，作價補償的金額按照所拆房屋的建築面積的重置價格結合成新結算。而房屋的重置價格結合成新的補償價格應當由房地產主管部門設立的價格評估機構評估並經房屋拆遷主管部門審查認可。因此拆遷人給付給被拆遷人的房屋補償價款，是經房屋拆遷主管部門認可的價款，這種認可的價款是房屋拆遷主管部門的單方行為，因此它是一種具體行政行為。拆遷人或者被拆遷人如果對該補償價款有異議的，可以依法提起行政訴訟。

　　(3)作價補償的補償方式由被拆遷人選定。拆遷行政法規雖然沒有規定作價補償的補償方式如何確定，但我國多數拆遷地方性法規或者地方性規章都規定作價補償的方式由被拆遷人按照自己的意志確定。有的地方還規定如果被拆遷人選擇作價補償方式後將會發生居住困難的，則不能按照作價補償的方式進行拆遷補償。

　　作價補償的方式可以根據其法律行為的性質分為兩類：拆遷人和被拆遷人之間協商確定作價補償的民事行為即協議作價補償和房屋拆遷主管部門裁決確定的具體行政行為即裁決作價補償。

　　1.協議作價補償

　　協議作價補償是指拆遷人和被拆遷人經協商就被拆除房屋的拆遷補償形式選擇為作價補償，並訂立拆遷補償協議書的民事行為。協議拆遷補償具有如下特點：①拆遷人和被拆遷人在協商中的法律地位是平等的，任何一方不得強迫對方接受自己的意見，這是協議作價補償區別於裁決作價補償的本質所在。②拆遷人和被拆遷人就作價補償達成一致意見並訂立作價補償協議書或者其他書面的協議書。依據《城市房屋拆遷管理條例》第十二條的規定，拆遷人和被拆遷人經協商達成一致意見的，必須訂立書面的拆遷協議，因此如果拆遷人和被拆遷人達成作價補償的一致意見，則應當訂立書面的作價補償協議書或者其他的拆遷補償協議書。如果當事人雙方沒有訂立有關的協議書的，不能認定雙方就作價補償事宜達成一致意見。③協議作價補償不得違反拆遷法律規範的規定。根據《民法通則凈第六條的規定，民事行為必須遵守國家法律規定和政策，違反法律和政策的民事行為是無效民事行為，因此凡是違反拆遷法律規範規定的協議作價補償行為均屬於無效民事行為。④拆遷人和被拆遷人之間因作價補償協議書或者其他協議書發生爭議的，當事人可以申請仲裁機關仲裁，也可按照民事訴訟程式訴請人民法院處理。

　　2.裁決作價補償

　　拆遷人和被拆遷人之間就作價補償事宜經協商不能達成拆遷協議的，任何一方均可以申請批准拆遷的房屋拆遷主管部門裁決，房屋拆遷主管部門就被拆遷人的房屋的補償形式裁決為作價補償的，就是裁決作價補償。裁決作價補償具有如下特點：①裁決作價補償是具體行政行為，即是房屋拆遷主管部門依職權就被拆遷人所有的房屋的補償形式作出的關於拆遷人和被拆遷人之間權利和義務的單方行為，不需要取得拆遷人或者被拆遷人的同意。②拆遷人或者被拆遷人對裁決作價補償的行政行為不服的，可以申請覆議機關覆議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟，但是該具體行政行為不停止執行。(除非房屋拆遷主管部門同意、或者經人民法院裁定、或者經覆議機關覆議決定停止執行)③裁決作價補償必須依據拆遷法律規範的規定進行，否則拆遷人或者被拆遷人可以訴請人民法院撤銷作價補償的裁決或者申請覆議機關撤消。

　　無論是拆遷人和被拆遷人需要作價補償還是房屋拆遷主管部門裁決作價補償，必須依據拆遷法律規範的規定和被拆除房屋及其附屬物的狀況進行，即必須以事實為根據，以法律為準繩。

　　(一)作價補償的事實依據

　　作價補償的事實依據包括詖拆除房屋及其附屬物的面積、成新、建築結構及經房屋拆遷主管部門審查確定的被拆除房屋的價格等。

　　1.被拆除房屋的建築面積

　　依據《城市房屋拆遷管理條例》第二十條第三款的規定，作價補償的金額按照被拆除房屋的建築面積的重置價格結合成新結算。因此被拆除房屋的建築面積是進行拆遷補償的基礎。根據我國產權管理法律法規的規定，房屋的建築面積在一般情況下應當以房屋的產權證照標明的建築面積為準確定.有關建築面積的確定可以參照本章第一節的有關論述。

　　2.被拆除房屋的成新

　　成新是指被拆除房屋的新舊程度，成新是確定房屋的價格的關鍵因素，因此是進行作價補償的依據。有關房屋的成新的確定參照本章第一節的有關論述。

　　3.被拆除房屋的重置價格

　　(二)作價補償的法律依據

　　作價補償必須依據拆遷法律規範的規定進行。進行作價補償的法律依據主要包括：(1)拆遷行政法規。《城市房屋拆遷管理條例》第二十條第三款規定，“作價補償的金額按照所拆房屋的建築面積的重置價格結合成新結算。”因此拆遷行政法規是作價補償的最基本的法律依據。(2)與拆遷有關的地方性法規和地方性規章。有關拆遷的地方性法規和地方性規章關於作價補償的規定是該地區進行拆遷補償的法律依據。這些規定在不與拆遷行政法規相抵觸的情況下，可以作為進行作價補償的法律依據。

　　依據《城市房屋拆遷管理條例》第二十條第三款的規定，作價補償金額按照所拆房屋的建築面積重置價格結合成新結算，因此對被拆除房屋作價補償的，應當按照所拆房屋的建築面積的重置價格結合成新給予補償。一些地方根據本地區的不同情況對作價補償金額作了適當的提高。

　　拆遷人和被拆遷人就作價補償達成拆遷補償協議書或者其他協議書後，拆遷人應當按照協議書的規定將作價補償價款給付被拆遷人。拆遷人不按照協議書的規定給付價款的，應當承擔違約責任。被拆遷人拒絕接受房屋補償價款的，拆遷人可以依法辦理提存公證。

　　房屋拆遷裁決主管部門作出作價補償裁決的，拆遷人和被拆遷人均應當按照裁決書規定給付和接受作價補償價款。拆遷人或者被拆遷人對作價補償金額有異議的，可以依法提起行政訴訟，或者申請行政覆議。被拆遷人拒絕領收作價補償價款的，拆遷人可以辦理提存公證。拆遷人拒絕給付補償價款的，由房屋拆遷主管部門處理，或者申請人民法院強制執行。