作价补偿

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什么是作价补偿

  作价补偿是指拆迁人以货币补偿被拆迁人所有的房屋及其附属物,被拆迁人在接受拆迁人补偿的货币后,应当将其所有的房屋交拆迁人拆除的法律行为

  拆迁补偿这种法律行为包括:

  ①拆迁人和被拆迁人协商同意以货币形式进行拆迁补偿的民事行为,这种民事行为足当事人权方在自愿,平等基础上进行的,拆迁人或者被拆迁人均不能强迫对方接受自己的意见。

  ②房屋拆迁行政主管部门依法裁决进行作价补偿的具体行政行为。当拆迁人和被拆迁人经协商达不成作价补偿协议时,房屋拆迁主管部门可以依法裁决拆迁人给予被拆迁人作价补偿,这种裁决是行政机关依职权作战的针对拆迁人和被拆迁人双方的权力和义务的单方行为。

作价补偿的特点[1]

  (1)作价补偿的法律行为具有二重性,即既可以是民事行为,也可以是具体行政行为。拆迁人和被拆迁人之间经协商达成作价补偿一致意见的行为是民事行为,作价补偿民事行为的外在表现形式是拆迁人和被拆迁人之间签订拆迁补偿协议书。当拆迁人和被拆迁人经协商达不成作价补偿协议时,任何一方均可以申请房屋拆迁主管部门裁决,房屋拆迁主管部门裁决作价补偿的行为是具体行政行为。

  (2)拆迁人给付被拆迁人的房屋补偿价款应当由法定的房地产估价机构评估并经房屋拆迁丰管部门审查认可。依据《城市房屋拆迁管理条例》第二十条第三款的规定,作价补偿的金额按照所拆房屋的建筑面积重置价格结合成新结算。而房屋的重置价格结合成新的补偿价格应当由房地产主管部门设立的价格评估机构评估并经房屋拆迁主管部门审查认可。因此拆迁人给付给被拆迁人的房屋补偿价款,是经房屋拆迁主管部门认可的价款,这种认可的价款是房屋拆迁主管部门的单方行为,因此它是一种具体行政行为。拆迁人或者被拆迁人如果对该补偿价款有异议的,可以依法提起行政诉讼

  (3)作价补偿的补偿方式由被拆迁人选定。拆迁行政法规虽然没有规定作价补偿的补偿方式如何确定,但我国多数拆迁地方性法规或者地方性规章都规定作价补偿的方式由被拆迁人按照自己的意志确定。有的地方还规定如果被拆迁人选择作价补偿方式后将会发生居住困难的,则不能按照作价补偿的方式进行拆迁补偿。

作价补偿的方式

  作价补偿的方式可以根据其法律行为的性质分为两类:拆迁人和被拆迁人之间协商确定作价补偿的民事行为即协议作价补偿和房屋拆迁主管部门裁决确定的具体行政行为即裁决作价补偿。

  1.协议作价补偿

  协议作价补偿是指拆迁人和被拆迁人经协商就被拆除房屋的拆迁补偿形式选择为作价补偿,并订立拆迁补偿协议书的民事行为。协议拆迁补偿具有如下特点:①拆迁人和被拆迁人在协商中的法律地位是平等的,任何一方不得强迫对方接受自己的意见,这是协议作价补偿区别于裁决作价补偿的本质所在。②拆迁人和被拆迁人就作价补偿达成一致意见并订立作价补偿协议书或者其他书面的协议书。依据《城市房屋拆迁管理条例》第十二条的规定,拆迁人和被拆迁人经协商达成一致意见的,必须订立书面的拆迁协议,因此如果拆迁人和被拆迁人达成作价补偿的一致意见,则应当订立书面的作价补偿协议书或者其他的拆迁补偿协议书。如果当事人双方没有订立有关的协议书的,不能认定双方就作价补偿事宜达成一致意见。③协议作价补偿不得违反拆迁法律规范的规定。根据《民法通则净第六条的规定,民事行为必须遵守国家法律规定和政策,违反法律和政策的民事行为是无效民事行为,因此凡是违反拆迁法律规范规定的协议作价补偿行为均属于无效民事行为。④拆迁人和被拆迁人之间因作价补偿协议书或者其他协议书发生争议的,当事人可以申请仲裁机关仲裁,也可按照民事诉讼程序诉请人民法院处理。

  2.裁决作价补偿

  拆迁人和被拆迁人之间就作价补偿事宜经协商不能达成拆迁协议的,任何一方均可以申请批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决,房屋拆迁主管部门就被拆迁人的房屋的补偿形式裁决为作价补偿的,就是裁决作价补偿。裁决作价补偿具有如下特点:①裁决作价补偿是具体行政行为,即是房屋拆迁主管部门依职权就被拆迁人所有的房屋的补偿形式作出的关于拆迁人和被拆迁人之间权利和义务的单方行为,不需要取得拆迁人或者被拆迁人的同意。②拆迁人或者被拆迁人对裁决作价补偿的行政行为不服的,可以申请复议机关复议,也可以依法向人民法院提起行政诉讼,但是该具体行政行为不停止执行。(除非房屋拆迁主管部门同意、或者经人民法院裁定、或者经复议机关复议决定停止执行)③裁决作价补偿必须依据拆迁法律规范的规定进行,否则拆迁人或者被拆迁人可以诉请人民法院撤销作价补偿的裁决或者申请复议机关撤消。

作价补偿的依据

  无论是拆迁人和被拆迁人需要作价补偿还是房屋拆迁主管部门裁决作价补偿,必须依据拆迁法律规范的规定和被拆除房屋及其附属物的状况进行,即必须以事实为根据,以法律为准绳。

  (一)作价补偿的事实依据

  作价补偿的事实依据包括詖拆除房屋及其附属物的面积、成新、建筑结构及经房屋拆迁主管部门审查确定的被拆除房屋的价格等。

  1.被拆除房屋的建筑面积

  依据《城市房屋拆迁管理条例》第二十条第三款的规定,作价补偿的金额按照被拆除房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。因此被拆除房屋的建筑面积是进行拆迁补偿的基础。根据我国产权管理法律法规的规定,房屋的建筑面积在一般情况下应当以房屋的产权证照标明的建筑面积为准确定.有关建筑面积的确定可以参照本章第一节的有关论述。

  2.被拆除房屋的成新

  成新是指被拆除房屋的新旧程度,成新是确定房屋的价格的关键因素,因此是进行作价补偿的依据。有关房屋的成新的确定参照本章第一节的有关论述。

  3.被拆除房屋的重置价格

  (二)作价补偿的法律依据

  作价补偿必须依据拆迁法律规范的规定进行。进行作价补偿的法律依据主要包括:(1)拆迁行政法规。《城市房屋拆迁管理条例》第二十条第三款规定,“作价补偿的金额按照所拆房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。”因此拆迁行政法规是作价补偿的最基本的法律依据。(2)与拆迁有关的地方性法规和地方性规章。有关拆迁的地方性法规和地方性规章关于作价补偿的规定是该地区进行拆迁补偿的法律依据。这些规定在不与拆迁行政法规相抵触的情况下,可以作为进行作价补偿的法律依据。

作价补偿的标准和给付

  依据《城市房屋拆迁管理条例》第二十条第三款的规定,作价补偿金额按照所拆房屋的建筑面积重置价格结合成新结算,因此对被拆除房屋作价补偿的,应当按照所拆房屋的建筑面积的重置价格结合成新给予补偿。一些地方根据本地区的不同情况对作价补偿金额作了适当的提高。

  拆迁人和被拆迁人就作价补偿达成拆迁补偿协议书或者其他协议书后,拆迁人应当按照协议书的规定将作价补偿价款给付被拆迁人。拆迁人不按照协议书的规定给付价款的,应当承担违约责任。被拆迁人拒绝接受房屋补偿价款的,拆迁人可以依法办理提存公证

  房屋拆迁裁决主管部门作出作价补偿裁决的,拆迁人和被拆迁人均应当按照裁决书规定给付和接受作价补偿价款。拆迁人或者被拆迁人对作价补偿金额有异议的,可以依法提起行政诉讼,或者申请行政复议。被拆迁人拒绝领收作价补偿价款的,拆迁人可以办理提存公证。拆迁人拒绝给付补偿价款的,由房屋拆迁主管部门处理,或者申请人民法院强制执行。

参考文献

  1. 张翔,李军.房屋拆迁法律理论与实务.中国检察出版社,1998年03月第1版.
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