拆迁人

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什么是拆迁人[1]

  拆迁人是指依法取得拆迁许可证的单位,即进行国家建设需要使用国有土地而向国家申请用地的单位。包括法人与非法人单位。最为常见的是房地产开发企业。非房地产开发企业法人、国家机关、社团法人作为拆迁人,其拆迁目的一般进行生产、办公、生活使用,不以营利为目的。公民个人不能成为拆迁人,其具备拆迁资格的前提是取得房屋拆迁管理部门批准发放的拆迁许可证。

拆迁人的要求[1]

  任何单位需要拆迁房屋,必须持国家规定的文件向房屋所在地的市县人民政府拆迁管理部门提出申请,经审查批准,符合条件的颁发房屋拆迁许可证后,申请单位才成为拆迁人。国家规定必须提交的文件有:

  1.建设项目批准文件;

  2.建设用地规划许可证;

  3.国有土地使用权批准文件;

  4.拆迁计划和拆迁方案;

  5.办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

  各省、自治区、直辖市根据本地的具体情况可以制定不同的房屋拆迁办法,但规定中,以上条件必不可少。

  在司法实践中,对拆迁人资格认定的根本依据。是建设单位在实施拆迁中是否已经取得房屋拆迁管理部门批准发放的拆迁许可证。

  需要注意的是,在委托拆迁中,被委托的房屋拆迁单位以自己的名义实施拆迁的,房屋拆迁单位不能被认为是拆迁人。在拆迁过程中发生的房屋拆迁补偿、安置纠纷,被拆迁人只能以建设单位为被告提起民事诉讼

拆迁人资格取得途径[2]

  根据《办法》第七条第一款规定:需要拆迁房屋的单位,必须向县级以上人民政府房屋拆迁管理部门提出申请,经审查批准发给房屋拆迁许可证(也就是取得拆迁人资格)后,方可实施拆迁,所以要取得资格,一是要申请,二是经有权批准的单位审查批准。领取房屋拆迁许可证之后才算取得资格。具备拆迁人资格的标志是取得拆迁许可证。

拆迁人实施房屋拆迁的方式[2]

  有两种方式可供拆迁人选择:自行拆迁和委托拆迁。

  自行拆迁就是拆迁人自己实施拆迁活动(包括拆迁动员、签订拆迁补偿安置协议、组织拆除房屋及其附属物等)。委托拆迁就是,拆迁人自己不承担拆迁具体工作,而是拆迁人把拆迁具体工作委托社会化专业化的,有拆迁资格的房屋拆迁单位进行房屋拆迁活动。

拆迁人的权利和义务[3]

  拆迁人的权利和义务拆迁人的义务主要有:

  (1)应当依照本条例的规定,对被拆迁人给予补偿、安置。

  (2)依法取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。

  (3)在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内,实施房屋拆迁。

  (4)补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置,不得挪作他用。

  (5)对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费

  (6)非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。

  拆迁人的权利主要有:

  (1)可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。

  (2)拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法

  向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

  (3)与被拆迁人不能达成协议时,可以申请房屋拆迁管理部门裁决。

  (4)经房屋拆迁管理部门同意,将尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让。

  (5)对拆迁管理部门的处理或处罚决定不服时,有权申请复议或向人民法院起诉。

确立拆迁人、被拆迁人资格的意义[2]

  确立拆迁人和被拆迁人资格的意义在于:不具备拆迁人资格的单位,无权进行拆迁活动(委托拆迁、与被拆迁人签约安置补偿等)。换句话说,如果不具备拆迁人资格的单位擅自进行房屋拆迁,房屋所有权人则有权拒绝拆迁,并且不具备拆迁人资格的单位将受到房屋拆迁管理部门的处罚。

  同样,不具备被拆迁人资格的,其不能享有被拆迁人的相应权益。拆迁人可以拒绝给予补偿安置。因此拆迁人和被拆迁人资格的确认十分重要。

拆迁人的相关法条指引[1]

 1.《城市房屋拆迁管理条例》(2001年6月13日国务院发布)

  第四条 拆迁人应当依照本条例的规定,对被拆迁入给予补偿、安置;被拆迁入应当在搬迁期限内完成搬迁。

  本条例所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。

  本条例所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。

  第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。

  第七条 申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:

  (一)建设项目批准文件;

  (二)建设用地规划许可证;

  (三)国有土地使用权批准文件;

  (四)拆迁计划和拆迁方案;

  (五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

  市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内,对申请事项进行审查;经审查,对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证。

 2.《城市房屋拆迁单位管理规定》(1991年7月8日建设部发布)

  第三条 本规定所称城市房屋拆迁单位(以下简称房屋拆迁单位),是指依法取得拆迁资格证书,接受拆迁入委托,对被拆迁入进行拆迁动员,组织签订和实施补偿、安置协议,组织拆除房屋及其附属物的单位。

拆迁人相关案例分析[3]

 案例1:未取得拆迁许可证之前所签安置补偿协议无效
 【案情介绍】

  2002年1月,某房屋开发公司在取得建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明后,向某市房屋拆迁管理部门申请拆迁许可。在没有取得拆迁许可证的情况下,即以拆迁人的名义与该地块范围内的房屋所有权人王某订立了拆迁协议,协议约定:某房屋开发公司拆除王某的房屋,某房屋开发公司为王某进行货币补偿。协议订立后,某房屋开发公司将王某的房屋全部拆除。后来,王某提出变更货币补偿为产权调换,但被某房屋开发公司拒绝。此时,王某发现某房屋开发公司未取得拆迁许可证,遂诉至法院,请求人民法院判令房屋开发公司对其所有的房屋按市场价评估后进行产权调换。

  房屋开发公司辩称:其经有关机关批准,已取得拆迁许可证的全部文件,故拆迁行为是合法的,与王某签订的拆迁协议是合法有效的,请求法院驳回原告的诉讼请求。

 法院审理:

  法院经审理查明上述事实,确认双方所签协议无效,并判令该房屋开发公司承担全部赔偿责任。拆迁法律关系所涉及的主体

 法理分析:

  拆迁人资格的认定。

  根据《拆迁管理条例》(2001年11月1日起施行)第4条第2款规定,拆迁人是指取得房屋拆迁许.可证的单位。从以上规定可以看出,要成为拆迁人就应该取得拆迁许可证。拆迁许可证是由房地产管理部门依照法定程序和条件颁发的,用以证明拆迁人具有房屋拆迁资格的证明文件。

  本案中的房屋开发公司虽已取得申请拆迁许可证要求提交的所有材料,但并不能够认为其已经具备了拆迁主体资格,因为拆迁许可证是拆迁主体的唯一资格证明。因此,某房屋开发公司不具备拆迁主体资格,其订立的合同属于无效合同,并应该承担相应的法律责任

 案例2:拆迁安置房屋不符合规定纠纷案
 案情介绍:

  1995年年初,北京某置业股份有限公司经批准,对宣武区大川淀等地区进行拆迁。1995年11月,该公司先后与12名住户签订了《拆迁补偿协议书》,约定为该12名住户安置半地下层一居室住房各一套;同日,12名住户与置业公司签订房屋买卖合同,购买了上述房屋并交纳购房款。

  入住后,12名住户领取住房准住证和临时产权证明。住房准住证和临时产权证明均载明所购楼房为半地下室。他们与某置业公司签订了《物业管理协议》。2003年7月,北京市规划委员会对此处勘验后认定,该住房使用性质为办公用房,不得用作住宅。12名住户知情后将置业公司告上法庭,备要求给付违约金1万元。

 法院审理:

  一审法院经审理查明上述事实,支持了12名住户的诉讼请求。

  一审判决后,置业公司不服,提起上诉。

  二审法院经审理认为,置业公司与12名住户签订的《拆迁补偿协议书》及《购房合同书》合法有效,双方均应按约定履行义务。拆迁协议

  中认定12户为被拆迁人,并将为他们安置半地下住房一套。而置业公司未按购房合同书内容为12户履行安置义务,其行为已构成违约,因此做出了维持原判的二审判决。

 法理分析:

  本案的解决涉及以下几个主要法律问题。

  1)拆迁人的主要义务

  依据《拆迁管理条例》,拆迁人的义务主要包括补偿、安置、补偿安置资金专户专用和依法拆迁。

  2)额外补偿的性质

  在拆迁过程中,为了尽快地完成拆迁工作,缩短拆迁期限,提高拆迁人自己资金的利用率,拆迁人除了在承担上述《拆迁管理条例》规定的义务外,还会承诺对被拆迁人承担其他义务。对这种承担的“额外” 义务,应该认为是拆迁双方当事人约定的义务,如果拆迁入违反该义务,被拆迁人可以要求拆迁人承担违约责任

  本案中的拆迁人——置业公司为了能够让被拆迁入尽快搬迁,在补偿基础上,“自愿”为该12名住户安置半地下房屋一套,并订立了房屋买卖协议,因此,其“自愿”提供的房屋应该符合合同所约定的“居住用房”规定。置业公司所提供的商业用房违反了双方约定的义务,因此,置业公司应该承担违约责任。

相关条目

参考文献

  1. 1.0 1.1 1.2 谭启平,赵勇山主编.房地产法精要与依据指引.北京大学出版社,2011.01.
  2. 2.0 2.1 2.2 李光荣主编;贵州省房地产业协会编;翟非等编纂.贵州省城市房屋拆迁问题解答.贵州民族出版社,2003.05.
  3. 3.0 3.1 黄武双,朱平编著.房屋拆迁法律原理与案例精点.上海交通大学出版社,2006年01月第1版.
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