拆遷人
出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)
目錄 |
什麼是拆遷人[1]
拆遷人是指依法取得拆遷許可證的單位，即進行國家建設需要使用國有土地而向國家申請用地的單位。包括法人與非法人單位。最為常見的是房地產開發企業。非房地產開發企業法人、國家機關、社團法人作為拆遷人，其拆遷目的一般進行生產、辦公、生活使用，不以營利為目的。公民個人不能成為拆遷人，其具備拆遷資格的前提是取得房屋拆遷管理部門批准發放的拆遷許可證。
拆遷人的要求[1]
任何單位需要拆遷房屋，必須持國家規定的文件向房屋所在地的市縣人民政府拆遷管理部門提出申請，經審查批准，符合條件的頒發房屋拆遷許可證後，申請單位才成為拆遷人。國家規定必須提交的文件有：
1．建設項目批准文件；
2．建設用地規劃許可證；
3．國有土地使用權批准文件；
4．拆遷計劃和拆遷方案；
5．辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
各省、自治區、直轄市根據本地的具體情況可以制定不同的房屋拆遷辦法，但規定中，以上條件必不可少。
在司法實踐中，對拆遷人資格認定的根本依據。是建設單位在實施拆遷中是否已經取得房屋拆遷管理部門批准發放的拆遷許可證。
需要註意的是，在委托拆遷中，被委托的房屋拆遷單位以自己的名義實施拆遷的，房屋拆遷單位不能被認為是拆遷人。在拆遷過程中發生的房屋拆遷補償、安置糾紛，被拆遷人只能以建設單位為被告提起民事訴訟。
拆遷人資格取得途徑[2]
根據《辦法》第七條第一款規定：需要拆遷房屋的單位，必須向縣級以上人民政府房屋拆遷管理部門提出申請，經審查批准發給房屋拆遷許可證(也就是取得拆遷人資格)後，方可實施拆遷，所以要取得資格，一是要申請，二是經有權批准的單位審查批准。領取房屋拆遷許可證之後才算取得資格。具備拆遷人資格的標誌是取得拆遷許可證。
拆遷人實施房屋拆遷的方式[2]
有兩種方式可供拆遷人選擇：自行拆遷和委托拆遷。
自行拆遷就是拆遷人自己實施拆遷活動(包括拆遷動員、簽訂拆遷補償安置協議、組織拆除房屋及其附屬物等)。委托拆遷就是，拆遷人自己不承擔拆遷具體工作，而是拆遷人把拆遷具體工作委托社會化專業化的，有拆遷資格的房屋拆遷單位進行房屋拆遷活動。
拆遷人的權利和義務[3]
拆遷人的權利和義務拆遷人的義務主要有：
(1)應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置。
(2)依法取得房屋拆遷許可證後，方可實施拆遷。
(3)在房屋拆遷許可證確定的拆遷範圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。
(4)補償安置資金應當全部用於房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。
(5)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。
(6)非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。
拆遷人的權利主要有：
(1)可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。
(2)拆遷補償安置協議訂立後，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法
向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。
(3)與被拆遷人不能達成協議時，可以申請房屋拆遷管理部門裁決。
(4)經房屋拆遷管理部門同意，將尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓。
(5)對拆遷管理部門的處理或處罰決定不服時，有權申請覆議或向人民法院起訴。
確立拆遷人、被拆遷人資格的意義[2]
確立拆遷人和被拆遷人資格的意義在於：不具備拆遷人資格的單位，無權進行拆遷活動(委托拆遷、與被拆遷人簽約安置補償等)。換句話說，如果不具備拆遷人資格的單位擅自進行房屋拆遷，房屋所有權人則有權拒絕拆遷，並且不具備拆遷人資格的單位將受到房屋拆遷管理部門的處罰。
同樣，不具備被拆遷人資格的，其不能享有被拆遷人的相應權益。拆遷人可以拒絕給予補償安置。因此拆遷人和被拆遷人資格的確認十分重要。
拆遷人的相關法條指引[1]
- 1.《城市房屋拆遷管理條例》(2001年6月13日國務院發佈)
第四條 拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷入給予補償、安置；被拆遷入應當在搬遷期限內完成搬遷。
本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。
本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。
第六條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證後，方可實施拆遷。
第七條 申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：
(一)建設項目批准文件；
(二)建設用地規劃許可證；
(三)國有土地使用權批准文件；
(四)拆遷計劃和拆遷方案；
(五)辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。
- 2.《城市房屋拆遷單位管理規定》(1991年7月8日建設部發佈)
第三條 本規定所稱城市房屋拆遷單位(以下簡稱房屋拆遷單位)，是指依法取得拆遷資格證書，接受拆遷入委托，對被拆遷入進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償、安置協議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。
拆遷人相關案例分析[3]
- 案例1：未取得拆遷許可證之前所簽安置補償協議無效
- 【案情介紹】
2002年1月，某房屋開發公司在取得建設項目批准文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批准文件、拆遷計劃和拆遷方案、辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明後，向某市房屋拆遷管理部門申請拆遷許可。在沒有取得拆遷許可證的情況下，即以拆遷人的名義與該地塊範圍內的房屋所有權人王某訂立了拆遷協議，協議約定：某房屋開發公司拆除王某的房屋，某房屋開發公司為王某進行貨幣補償。協議訂立後，某房屋開發公司將王某的房屋全部拆除。後來，王某提出變更貨幣補償為產權調換，但被某房屋開發公司拒絕。此時，王某發現某房屋開發公司未取得拆遷許可證，遂訴至法院，請求人民法院判令房屋開發公司對其所有的房屋按市場價評估後進行產權調換。
房屋開發公司辯稱：其經有關機關批准，已取得拆遷許可證的全部文件，故拆遷行為是合法的，與王某簽訂的拆遷協議是合法有效的，請求法院駁回原告的訴訟請求。
- 法院審理：
法院經審理查明上述事實，確認雙方所簽協議無效，並判令該房屋開發公司承擔全部賠償責任。拆遷法律關係所涉及的主體
- 法理分析：
拆遷人資格的認定。
根據《拆遷管理條例》(2001年11月1日起施行)第4條第2款規定，拆遷人是指取得房屋拆遷許．可證的單位。從以上規定可以看出，要成為拆遷人就應該取得拆遷許可證。拆遷許可證是由房地產管理部門依照法定程式和條件頒發的，用以證明拆遷人具有房屋拆遷資格的證明文件。
本案中的房屋開發公司雖已取得申請拆遷許可證要求提交的所有材料，但並不能夠認為其已經具備了拆遷主體資格，因為拆遷許可證是拆遷主體的唯一資格證明。因此，某房屋開發公司不具備拆遷主體資格，其訂立的合同屬於無效合同，並應該承擔相應的法律責任。
- 案例2：拆遷安置房屋不符合規定糾紛案
- 案情介紹：
1995年年初，北京某置業股份有限公司經批准，對宣武區大川澱等地區進行拆遷。1995年11月，該公司先後與12名住戶簽訂了《拆遷補償協議書》，約定為該12名住戶安置半地下層一居室住房各一套；同日，12名住戶與置業公司簽訂房屋買賣合同，購買了上述房屋並交納購房款。
入住後，12名住戶領取住房準住證和臨時產權證明。住房準住證和臨時產權證明均載明所購樓房為半地下室。他們與某置業公司簽訂了《物業管理協議》。2003年7月，北京市規劃委員會對此處勘驗後認定，該住房使用性質為辦公用房，不得用作住宅。12名住戶知情後將置業公司告上法庭，備要求給付違約金1萬元。
- 法院審理：
一審法院經審理查明上述事實，支持了12名住戶的訴訟請求。
一審判決後，置業公司不服，提起上訴。
二審法院經審理認為，置業公司與12名住戶簽訂的《拆遷補償協議書》及《購房合同書》合法有效，雙方均應按約定履行義務。拆遷協議
中認定12戶為被拆遷人，並將為他們安置半地下住房一套。而置業公司未按購房合同書內容為12戶履行安置義務，其行為已構成違約，因此做出了維持原判的二審判決。
- 法理分析：
本案的解決涉及以下幾個主要法律問題。
1)拆遷人的主要義務
依據《拆遷管理條例》，拆遷人的義務主要包括補償、安置、補償安置資金專戶專用和依法拆遷。
2)額外補償的性質
在拆遷過程中，為了儘快地完成拆遷工作，縮短拆遷期限，提高拆遷人自己資金的利用率，拆遷人除了在承擔上述《拆遷管理條例》規定的義務外，還會承諾對被拆遷人承擔其他義務。對這種承擔的“額外” 義務，應該認為是拆遷雙方當事人約定的義務，如果拆遷入違反該義務，被拆遷人可以要求拆遷人承擔違約責任。
本案中的拆遷人——置業公司為了能夠讓被拆遷入儘快搬遷，在補償基礎上，“自願”為該12名住戶安置半地下房屋一套，並訂立了房屋買賣協議，因此，其“自願”提供的房屋應該符合合同所約定的“居住用房”規定。置業公司所提供的商業用房違反了雙方約定的義務，因此，置業公司應該承擔違約責任。
