拆遷補償安置協議

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　　拆遷補償安置協議是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人為明確房屋拆遷補償安置中的權利義務關係而訂立的協議，是約定拆遷當事人之間民事權利義務的合同，它適用《民法通則》和《合同法》。

　　屬於法律行為

　　房屋拆遷補償安置協議是房屋拆遷雙方的法律行為。協議關係主要有房屋拆遷雙方當事人參加，僅有一方當事人，協議關係便不能成立。

　　法律平等性

　　房屋拆遷當事人之間的法律地位平等。一是無論當事人雙方的經濟實力、政治地位如何，不允許任何一方將自己的意志強加給另一方；二是體現房屋拆遷權利義務的對等性，即一方從對方獲得某項權利時，也承擔相應的義務。凡顯失公正的協議是可撤銷的。

　　合法必須性

　　協議必須是房屋拆遷雙方的合法行為。所謂合法行為，是指按照房屋拆遷法規規定的要求而實施的行為。如當事人的資格，社會組織作為房屋拆遷協議當事人要有法人資格；承辦人簽訂協議要有法人或法人代表的授權證明；委托代理訂立協議的要有合法手續；被拆遷人簽訂協議時，應當出具產權證書、使用權證明等法律文件。凡違反法規規定，採取欺詐手段等所訂立的協議都是無效協議。

　　具有法律效力

　　房屋拆遷補償安置協議是具有法律效力的文件。表現在其權利依法產生後受到法律的保護；其義務依法產生後，則受到法律的強制。其次是依法訂立的協議必須認真恪守，當事人任何一方均無權擅自變更或解除。再就是在履行協議中發生糾紛，協議條款便是解決糾紛的主要依據。

　　雙務有償性

　　房屋拆遷補償安置協議是一種雙務有償協議，協議的當事人依據協議享有一定的權利，同時又要承擔相應的義務。

　　房屋拆遷安置協議必須採用書面的形式。

　　生效條件

　　房屋拆遷補償安置協議中必須有拆遷當事人的單位、姓名、經辦人姓名，協議必須經雙方當事人簽名蓋章後才具有法律效力。

　　拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協議；拆遷出租房屋，拆遷人應與被拆遷人、房屋承租人簽訂協議。

　　主要內容

　　（1）拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限；

　　（2）安置用房面積、標準和地點；

　　（3）產權調換房屋的差價支付方式和期限；

　　（4）搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

　　（5）搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業損失費發放標準和支付方式；

　　（6）違約責任和爭議解決的方式；

　　（7）當事人約定的其他條款。

　　至於每一個拆遷補償安置協議具體包括哪些內容，還應視拆遷補償方式不同而不同。對於實行貨幣補償的，協議中應主要載明補償金額、搬遷期限；對於實行產權調換的，協議主要載明安置用房的結構、面積和地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限。

　　必須公證

　　這裡需要說明的是，拆遷房屋拆遷管理部門代管的房屋所訂立的拆遷補償安置協議書必須經公證機關公證，即實行強制性公證。通過公證，保證拆遷補償安置協議內容的真實性和合法性，有利於消除被代管人對協議的疑慮。

　　期限作用

　　拆遷補償安置協議簽訂後，被拆遷人或房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

　　新條例編輯

　　據中國之聲《央廣新聞》報道，國務院常務會議審議並原則通過《國有土地上房屋征收與補償條例（草案）》。

　　會議指出，《國有土地上房屋征收與補償條例（草案）》是根據《全國人民代表大會常務委員會關於修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》起草的。制定這個條例，關係到群眾切身利益，關係到工業化、城鎮化進程，關係到現代化建設全局。黨中央、國務院高度重視條例的制定工作，2007年12月國務院常務會議首次審議這個條例草案時提出，經過修改後要公開征求群眾意見。2010年，條例草案先後兩次向社會公開征求意見，分別收到意見和建議65601條和 37898條；起草單位召開45次各類座談會、論證會，廣泛聽取中央各部門、地方政府、被征收人以及相關專家的意見；選取40多個有代表性的城市進行專項調查研究；組織力量對社會高度關註的重點難點問題逐一研究論證，力求從制度上加以解決。經過各方面的共同努力，條例草案已經比較成熟。

　　按照統籌兼顧工業化、城鎮化需要和房屋被征收群眾利益，把公共利益同被征收人個人利益統一起來的總體要求，條例草案規定：

　　一是對被征收人的補償包括被征收房屋價值的補償、搬遷與臨時安置補償、停產停業損失補償和補助、獎勵。對被征收房屋價值的補償不得低於類似房地產的市場價格。對符合住房保障條件的被征收人除給予補償外，政府還要優先給予住房保障。

　　二是征收範圍。確需征收房屋的各項建設活動應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，保障性安居工程建設和舊城區改建還應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。

　　三是征收程式。擴大公眾參與程度，征收補償方案要征求公眾意見，因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，還要組織聽證會並修改方案，政府作出房屋征收決定前，應當進行社會穩定風險評估。

　　四是政府是房屋征收與補償的主體。禁止建設單位參與搬遷，承擔房屋征收與補償具體工作的單位不得以營利為目的。

　　五是取消行政強制拆遷。被征收人超過規定期限不搬遷的，由政府依法申請人民法院強制執行。此外，條例草案還對違反本條例的行為設定了嚴格的法律責任。

　　會議決定，該條例草案經進一步修改後，由國務院公佈施行。會議要求，條例公佈施行後，各級政府和各部門都要認真學習貫徹，嚴格按照條例的規定開展國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益。

　　會議提出，考慮到集體土地征收是由土地管理法調整的，國務院有關部門要抓緊對土地管理法有關集體土地征收和補償的規定作出修改，由國務院儘早向全國人大常委會提出議案。

　　2011年國務院出台的《國有土地上房屋征收與補償條例》在行政程式、補償標準等方面對征收拆遷提出了更高的要求。3年來，涉及征收拆遷的案件數量一直位居我國行政訴訟案件排行榜的前三位，平均每年的案件數量在七八千件左右，預計未來仍將持續這樣的態勢。“最高人民法院2012年針對房屋征收案件出台了司法解釋，主要就是要解決強拆的問題。”楊在明認為，而征收拆遷是一個持續的過程，其中還包含了征收決定的前置程式問題、征收補償協議的履行、補償標準的合理性等等問題。針對這些問題，最高人民法院也將繼續出台相關司法解釋。“爭取在明年再出台一個相關的司法解釋。”