共有房产
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什么是共有房产[1]
共有房产是指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
共有房产的分割[2]
由于共有房产分为共同共有和按份共有，共有房产的分割应分别采取不同的方法。
1．共同共有房产的分割。共同共有中各共有人对房产享受平等的所有权，其分割应以权利平等为出发点。共同共有的房产应按以下办法进行分割：共同共有房产的分割必须取得全体共有人的一致意见。如果共有人之间能达成一致意见，则按协商确定的份额进行分割。如果有一位共有人不同意或提出异议，则不能进行分割。因为每个共同共有人的权利都是平等的，无份额之多少，每个共有人的意见都应该得到尊重。如果房产的共有人之间不能达成一致意见，则可请求人民法院裁决。在我国司法实践中，法院对共同共有房产的裁决，一般也是采取调解协商的办法，确定出各个共有人的份额，然后按各自的份额，依据按份共有房产的办法进行分割。夫妻共有房产在婚姻终止时进行分割，原则上应当采取平均分配的办法，但同时也应照顾女方及子女的利益。
2．按份共有房产的分割。由于按份共有房产的共有人对房产按份额享受权利，因此，按份共有房产的分割从已明确的份额比例入手，可以按以下办法进行分割：
按全体共有人协商取得的一致意见进行分割。在各共有人之间不能取得协商一致的意见时，应按占份额多数的共有人的意见进行分割。但这种分割是以不得损害其他共有人的合法权利为前提的。如果其他共有人认为占份额多数的共有人的分割办法损害了他们的合法利益，他们可以向人民法院起诉。但如果占有份额一半以上共有人提出的分割意见合乎法律，没有损害其他共有人的合法权利，那么则可按该分割办法对共有房产进行处分。
如果共有房产可以分割时，每个共有人有权利要求按自己的份额分割出去。如果共有房产不能分割，或分割后会降低房产的使用价值时，则应该采取变价分割或作价补偿的办法。
变价分割就是将共有房产作价变卖，各共有人分别按照份额分割共有房产的全部价款。
作价补偿是在共有人中有人愿意购买共有财产时，同等条件下共有人享有优先购买权。房屋作价后，除开自己应得份额外，按份额补偿其他共有人，从而取得该房产的全部所有权。
共有房产的补偿[3]
共有分为按份共有和共同共有，按份共有是共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利和分担义务；共同共有是共有人对共有财产共同享有权利和承担义务。对于按份共有，其份额已确定，对于共同共有，在共有关系终止前没有份额分割，共有关系终止后，有协议的应按协议分割，没有协议的应当推定为平均分割。因此，在房屋共有人在选择拆迁补偿时，如果共有人发生争议，可按《民法通则》第78条关于共有的规定确定每个共有人所享有的共有份额。在确定了每个共有人所享有的份额之后，要求作价补偿的共有人按其所享有的份额实行货币补偿，要求产权调换的共有人按所享有的共有份额实行产权调换。根据最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第92条的规定，共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。此外，《民法通则》第78条第3款规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让，但出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。因此，不论房屋的共有人是按份共有还是共同共有，同时要求产权调换的共有人有权优先购买要求货币补偿共有人所享有的份额。
