房地產權屬登記

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房地產權屬登記(registration of estate title)

　　房地產權屬登記是指國家管理機關對房地產的權屬狀況進行持續的記錄，並頒發權利證書的法律制度。

　　由於房地產具有不可移動性的特征，所以房地產的流通僅僅表現為權利主體的變更和相關權利的設定、變更。而權利必須由法律以一定方式進行確認和公示，由此各個國家對房地產的有效管理幾乎都通過房地產權屬登記來進行，以保障交易安全、促進房地產市場有序發展。

　　《城市房地產管理法》第59條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。” 從此可以看出，我國的房地產權屬登記包括兩種類型，即土地使用權登記和房屋所有權登記。也就是說，一宗房地產要辦理兩個產權證書：一個是國有土地使用權證書，一個是房屋所有權證書。這是與我國現階段土地和房屋分開管理的行政管理體制相適應的。但基於房屋和土的不可分割性，我國的某些城市已開始試行兩證合一的制度，以簡化手續，節約交易和公示成本。

　　房地產登記具有權利確認、權利公示和管理職能。在我國，房地產權屬登記是一項行政法律制度，具有強行性。未經登記的權利，法律不予認可和保護。這在我國的行政規章中已有明確規定。如建設部《城市房屋產權戶籍管理暫行辦法》第18條規定：“凡未按照本辦法申請並辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效。”國家土地局《土地登記規則》第25條規定：“不經變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移屬於非法轉讓，不具有法律效力。”在《城市房地產管理法》中也規定未取得合法產權證書的房地產不得轉讓、出租和設定抵押。因此，我國的房地產登記為房地產權利形成和流轉過程中的成立要件之一，未經登記，不產生法律效力。

　　(一)土地權屬登記

　　土地權屬登記包括土地所有權登記和土地使用權登記，具體包括國有土地使用權登記、集體土地所有權登記、集體土地建設用地使用權登記和他項權利登記。根據登記的階段和內容不同，又可分為土地權屬權的初始登記和變更登記。土地權屬登記由縣級以上人民政府土地管理部門負責。

　　1、 土地權屬的初始登記

　　土地權屬的初始登記又稱為土地總登記。土地總登記是在一定時間內，對轄區全部土地，或者全部農村土地，或者全部城鎮土地進行的普遍登記，並編製成圖、檔、卡、簿、冊，作為土地產權、產籍管理的初始資料。土地權屬的初始登記應按照以下程式進行： (1)申報。土地權屬單位向土地所在地土地管理機關提出權屬登記申請，填寫申請書，並提交下列文件資料：申請人的法人代表證明、個人身份證或戶籍證明；土地權屬來源證明；土地附著物權屬證明。

　　(2)地籍調查。由測繪部門伙同申請人對申請的土地進行實地查丈，確定土地的方位、面積、四至範圍並繪製平面圖。

　　(3)權屬審核。土地管理部門根據地籍調查結果進行審核，並將審核結果予以公告。申請人和權利相關人可對公告結果申請複查。

　　(4)註冊登記、頒發證書。公告期滿，無異議的，土地管理部門將申請內容登記入冊，並頒發土地權屬證書。

　　2、 土地權屬的變更登記

　　土地權屬的變更登記是指土地權屬初始登記之後，因發生使權利變動的情況而作的變更登記。變更登記主要在以下情形下發生：

　　(1)依法通過土地有償出讓、轉讓取得國有土地使用權的；

　　(2)土地他項權利登記，如抵押登記；

　　(3)土地註銷登記；

　　(4)因房地產轉讓而引起土地使用權轉移的；

　　(5)因農用土地交換、調整引起土地使用權或土地所有權變更的；

　　(6)土地合併或土地分割；

　　(7)因權利主體機構變更、兼併等原因引起土地權屬變化的； (8)因土地權利主體的名稱、地址變化或變更土地的主要用途和因錯漏登記的。

　　土地的變更登記要經過申請、地籍調查、審核、登記和換證四個階段。

　　(二) 房屋產權登記

　　房屋的產權登記是指房屋的所有權登記。目前，房屋的產權登記制度僅適用於城鎮房屋，農村房屋不適用。我國《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》規定，房屋所在地的房產管理部門是房屋產權登記的主管機關。

　　1、 房屋所有權的初始登記

　　房屋所有權的初始登記是指新建房屋的權屬登記。新建房屋，於竣工後的三個月內辦理房屋所有權登記。房屋所有權的登記應按照以下程式進行：

　　(1)申請。申請人為公民和法人，共有房屋由共有人共同申請。申請人須填寫申請書，並出示個人身份證或法人資格證明，以及取得房屋產權的有關證明。

　　(2)審查。房屋產權登記機關受理申請後，查驗各項交驗的文件，並通過內部檔案調查和實地查丈來核實產權人是否屬實，產權來源是否合法。

　　(3)登記入冊、頒發證書。登記機關根據審查結果對該房產登記入冊，建檔，並對申請人頒發房屋產權證，即房屋所有權證書。

　　2、 房屋所有權的變更登記

　　房屋所有權的變更登記一般發生在以下情形：

　　(1)因房屋買賣、贈與、繼承、調撥、分析等情況引起產權人變更的；

　　(2)因房屋改建、擴建、翻建、添加附屬設施或部分拆除引起房屋變化的；

　　(3)因房屋產權人姓名、名稱、地址等變化的；

　　(4)因設定他項權利，如設定典權、抵押權變化的；

　　(5)註銷登記的。

　　變更登記的程式為申請、審查、變更登記和換證。

　　1、公示功能。房地產權屬登記是公示的手段，是把房地產權利的事實向公眾公開以標明房地產流轉的情況，其主要的“功能在於保護動態的交易安全，使連續發生的交易不因權利人主張權利而受到破壞”。因為任何人設定或移轉房地產權利，都會涉及第三人利益，因此房地產權利的設立或移轉必須公開和透明，以利於保護第三人的利益，維護交易安全和秩序。

　　2、公信功能。“公信是把登記記載的權利人在法律上推定其為真正權利人，如果以後事實證明登記的物權不存在或存在瑕疵，對於信賴該物權的存在並已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。”具有三個方面的內容：一是房地產權屬變動的依據。登記起著房地產權屬能否按照當事人的意思設立、變更與消滅的作用；二是產權正確性的推斷。房地產登記簿上記載的權利人在法律上推定其為真正權利人，並以登記簿上所記載的當事人的權利內容為確定房地產權利的依據；三是善意保護。“凡是信賴登記所記載的權利而與權利人進行交易的人，在沒有相反的證據證明其明知或應當知道不動產登記簿上記載的權利的權利人並非真正權利人時，都應當推定其為善意。”法律確認房地產登記簿上記載的權利為真實，目的是為了保護善意第三人。

　　3、管理功能。房地產權屬的登記管理功能，是指房地產登記具有國家管理意圖的功能。一是對房地產市場進行監督管理的功能，通過建立產籍資料，實現國家對房地產的巨集觀調控職能；二是審查監督功能，通過對房地權屬登記的審查程式，實現國家對稅收的監管。同時，在房地產登記過程中，通過登記的合法性審查，可以及時發現和糾正不法行為。

　　4、警示功能。房地產權屬登記的警示功能，是指對各種記載房地產權利的變動均納入登記，將各種房地產物權的排他性效力通過房地產登記薄的記載予以明確宣示，以達到告戒相對人存在房地產交易風險的作用。

　　5、效率功能。交易的便捷和安全是市場經濟的重要特征。經過登記的房地產權利受法律確認，有國家強制力予以保護，當事人可以充分信賴登記的內容，在交易之前不必要投入更多的精力和費用去調查、瞭解對方當事人是否對轉讓的房地產享有權利或存在權利的負擔。可以節省交易費用，並能快捷的完成交易，符合市場經濟的特征。

　　(一)房屋所有權與該房屋占用的土地使用權實行權利主體一致原則

　　因為房地產是一個不可分割的統一體，我國《城市房地產管理法》規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用範圍土地使用權同時轉讓、抵押。”根據這一規定，對房地產轉讓和抵押的要求是：一是房產轉讓時，房屋的所有權和土地使用權必須同時轉讓，同樣地產轉讓時，該土地上的房產應同時轉讓。二是房地產轉讓或抵押時，房屋的所有權與其土地使用權必須同時轉讓給同一人或單位。

　　(二)房地產權屬登記實行屬地原則

　　根據《城市房屋權屬登記管理辦法》規定： “國家實行房屋所有權登記發證制度”，“申請人應按照國家規定到房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門申請房屋權屑登記，領取房屋權屬證書”。可見國家已經明確了房地產登記機關它只能是該房地產所在地的縣(市)房地產行政主管部門，而不能由當事人自由選擇，這主要考慮到房地產是一項特殊的商品，它是不動產，採用屬地登記原則便於管理，也是比較科學的。

　　房屋權屬登記按受理登記申請、權屬審核、公告、核准登記並頒發房屋權屬證書等程式進行。

　　(一)受理登記申請

　　受理登記申請是申請人向房屋所在地的登記機關提出書面申請，填寫統一的登記申請表，提交有關證件。如其手續完備，登記機關則受理登記。房屋所有權登記申請必須由房屋所有權人提出，房屋他項權利登記應由房屋所有人和他項權利人共同申請。

　　申請人申請權屬時應如實填寫登記申請表。&建設工程教育網&對委托代理申請登記的，應收取委托書並查驗代理人的身份證件。不能由其他人持申請人的身份證件申請登記。工作人員在查驗各類證件、證明和申請表、牆界表各欄目內容後，接受申請人的登記申請，並按收取的各類書證，向申請人出具收件收據。

　　登記機關自受理登記申請之日起7日內應當決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，應當書面通知權利人(申請人)。

　　(二)權屬審核

　　主要是審核查閱產籍資料、申請人提交的各種證件，核實房屋現狀即權屬來源等。權屬審核一般採用“三審定案”的方法，即採用初審、覆審和審批的方法。隨著我國權屬登記制度的日益完善，對一部分房屋權屬的確定，可以視情況採用更為簡捷的方法。如：已經由房地產開發企業申請備案登記的房屋，房屋　及其分層分戶的狀況已十分明確，權屬轉移手續也較為規範。這樣就可以採用初審和審批的方法，省去覆審過程。對於商品房甚至可以採用直接登記當即發證的方法，收件後隨即審批並列印權屬證書。

　　1.初審

　　是對申請人提交的證件、證明以及牆界情況、房屋狀況等進行核對，並初步確定權利人主張產權的依據是否充分、是否合法，初審工作要到現場查勘，著　重對申請事項的真實‘陛進行調查。

　　2.覆審

　　是權屬審查中的重要環節，覆審人員一般不到現場調查，但要依據初審中已確定的事實，按照法律、法規及有關規定，並充分利用登記機關現存的各項資料及測繪圖件，反覆核對，以確保權屬審核的準確性。覆審人員應對登記件負責全面審查，著重對登記所適用的法律、法規負責。

　　(三)公告

　　公告是對可能有產權異議的申請，採用佈告、報紙等形式公開徵詢異議，以便確認產權。公告並不是房屋權屬登記的必經程式，登記機關認為有必要時才進行公告。

　　但房屋權屬證書遺失的，權利人應當及時登報聲明作廢，並向登記機關申請補發，登記機關應當作出補發公告，經6個月無異議的方可予以補發房屋權屬證書。

　　(四)核准登記、頒發房屋權屬證書

　　1.核准登記

　　經初審、覆審、公告後的登記件，應進行終審，經終審批准後，該項登記即告成立，終審批准之日即是核准登記之日。

　　終審一般由直接負責權屬登記工作的機構指定的專人進行。終審是最後的審查，對有疑問的內容，終審人員應及時向有關人員指出，對複雜的問題，也可採用會審的辦法，以確保確權無誤。

　　2.權屬證書的製作

　　經終審核准登記的權利，可以製作權屬證書。

　　填寫房屋權屬證書應當按建設部關於製作頒發全國統一房屋權屬證書的通知的規定來填寫。無論是使用電腦繕證或是手工繕證，在繕證後都要由專人進行核對，核對各應填寫項目是否完整、準確，附圖與登記是否一致，房屋權屬證書附圖中是否按要求註明施測的房產測繪單位名稱，房屋套內建築面積、房屋分攤的共有建築面積，附圖上尺寸是否標註清楚準確，相關的房屋所有權證、房屋他項權證和共有權證的記載是否完全一致。核對人員要在審批表核對人欄內簽字以示負責。核對無誤的權屬證書就可編造清冊，併在權屬證書上加蓋填發單位印章。

　　3.權屬證書的頒發

　　向權利人核發權屬證書是權屬登記程式的最後一項。

　　1)通知權利人領取權屬證書。一般可採用在登記機關決定管理登記時填發領證通知單或寄發統一的領證通知書的辦法，告知權利人在規定時間攜帶收件收據、身份證件以及應繳納的各項費用到指定地點領取。

　　2)收取登記費用。登記費用一般包括登記費和權證工本費。

　　3)發證。發證時應當請權利人自己檢查一下權屬證書上所載明的各登記事項是否準確。房屋權屬證書應當發給權利人或權利人所委托的代理人。房屋他項權登記時房屋所有權證應發還給房屋所有權人，他項權證應發給他項權利人。發證時，領證人、發證人都應在審批表相應的欄目內簽字並註明發證日期。發證完畢後，將收回的收件收據及全部登記文件及時整理，裝入資料袋，及時辦理移交手續，交由產籍部門管理。

　　我國早在20世紀50年代即實行不動產所有權登記發證制度,至20世紀60年代實際廢止,“文革”結束後逐漸恢復。對物權登記問題,我國尚無統一規定。從20世紀80年代末開始,房地產登記應當選擇採取何種立法模式,一直是國內民法學界討論的熱點問題。由於我國迄今尚未制定物權法,也沒頒佈專門的房地產登記法,有關不動產物權登記的規定主要散見於各項單行民事法律、法規及一些司法解釋中,產權登記制度還沒能在我國得到系統完整的建立,並且在現行法規中的有關登記制度還不完全是物權法意義上的制度。加上我國土地所有權發展的歷史原因,現行立法強調了國家利益和管理作用,在轉軌時期,國家利益又多為部門利益所代替,所以形成現有登記制度的諸多缺陷:

　　1. 登記的法律依據不統一我國不動產物權登記的法律依據主要是散見於各種單行的民事法律、法規之中。但毋庸置疑,這些法律並未能涵蓋所有的不動產範圍。而且依據不同法律規定而行使不同職權的管理部門對於不同的法律、法規或規章的規定還容易產生不同的理解。如《擔保法》第36條規定:“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用範圍內的國有土地使用權同時抵押。”同時第42條第1、2款規定,辦理抵押物登記的部門如下:“以無地上定著物的土地使用權抵押的,為核發土地使用權證書的土地管理部門”、“以城市房地產或鄉(鎮) 、村企業的廠房等建築物抵押的,為縣級以上地方人民政府規定的部門”。於是房管部門與土地部門對此就容易產生不同的理解,房管部門認為,將已建成的房屋進行抵押的,當事人在房管局辦理了抵押登記後,即視為土地已隨房屋共同抵押;而土地部門則理解為,已建成的房屋在房管局辦理抵押登記的同時,還要到土地局辦理占用範圍內的土地使用權的抵押登記,否則,該房屋占用的土地並未抵押。

　　2. 登記機關不統一,內部登記機構分設我國的房地產產權登記機關可謂是多頭行政,機構龐雜。這從我國的《擔保法》第42條可見一斑。根據不同產權類型,我國的登記機關可分為土地物權登記、房屋物權登記、礦產物權登記、水權登記、漁權登記和林權登記。相應地,我國不動產物權登記的機關也分為若幹部門。

　　對房產登記來說,目前,各地區房管部門一般均設有市場處、權屬處。房屋竣工前的買賣、租賃、抵押等登記管理一般都作為市場行為,由市場管理部門負責;而房屋竣工後的買賣、抵押、租賃等登記由權屬管理部門負責。許多大城市都建立了市、區兩級的登記管理體制,在操作上,市、區兩級登記機構承擔不同的具體登記任務,同一房屋的檔案分散於市、區兩級,登記信息分散,地域分工交叉,極不方便登記機關的審查,嚴重影響交易的快捷和安全。故登記機關的不統一,損害了登記制度的權威和公示公信制度。同時多個登記機關、多頭登記,使本應屬於“服務”性質的房地產登記,卻被用來牟利。因此,設立統一的房地產登記機關,取消登記機關的行政管理權,禁止以其特有的地位牟利,才能從真正意義上維護經濟秩序的正常進行,才能真正實現法律依據與法律效力的統一。

　　3. 房地產登記效力不統一、不規範首先,關於房地產登記效力,目前在我國存在的主要問題是效力的不統一。《城市私有房屋管理條例》第6條規定適用的是登記生效主義,也就是非經登記不發生法律效力。《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》第49條規定適用的是登記對抗主義的房地產登記效力,即房地產產權非經登記不得對抗第三人,但在當事人間仍有物權效力。可見我國對房地產登記效力立法上的不統一,即有的法律適用登記對抗主義,有的適用登記生效主義。依據不同的房地產登記的法律,必然導致不同的房地產登記效力。

　　其次,我國房地產登記的規定不規範,登記效力不區分不動產物權變動的原因。如前所述,世界上多數國家和地區大都根據登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力,而我國現行法不區別不動產物權變動的原因,而一律規定非經登記不產生物權變動的效力。如1990年《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規定,凡未按照本辦法申請並辦理房屋產權登記的,其房屋產權的取得、移轉、變更和他項權利的設定,均為無效。這一規定,是與我國《繼承法》的規定明顯相違的。按照我國《繼承法》第2條的規定,繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產房屋的所有權,而不是繼承人到房管部門進行變更登記後才取得遺產房屋的所有權。

　　4. 絕對的登記要件主義對於不動產物權登記的效力,我國立法一向採納登記要件主義,如1983年的《城市私有房屋管理條例》、1987年城鄉建設環境保護部制訂定的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》、《土地管理法》及《土地管理法實施細則》等對此都作了明確規定。根據我國學者的一般看法,不動產所有權的取得、消滅和變更,非經登記,不能產生法律效力。我國司法審判實踐對不動產物權特別是房屋所有權的確認原則上也以登記為準。我國現行立法也採納了登記要件主義。

　　登記要件主義模式的立法,有利於保護原所有人的利益,並因增強登記效力而有利於強化國家對不動產的管理。但是,絕對適用此原則又難免存在不合理現象。在房屋買賣中,如果將登記要件主義絕對化,對因各種原因未登記的交易一概宣佈無效,就會出現諸如不利於保護善意一方當事人、衝擊現有財產秩序等問題。

　　5. 錯誤地把登記作為不動產物權移轉合同生效的要件關於房地產登記的效力問題,在我國立法上把登記作產權利一經登記便具有絕對的法律效力。

　　為合同的生效要件的規定不僅在理論上說不合理,而且在實踐中也必然侵害當事人的利益,這樣規定不僅使得當事人之間沒有登記請求權,同樣在發生糾紛時也不能以有效合同為據提起訴訟,混淆了物權行為和債權行為在性質上的根本區別。

　　縱觀國外的有關立法,無論把登記作為生效要件還是對抗要件,都是針對不動產物權行為效力而言的,已經登記的只能說明是不動產的物權已發生移轉或不得對抗第三人,並不針對不動產買賣合同本身的效力問題。所以我國法律應當規定非經登記不產生物權變動的效力。同樣,我國現行行政法規和司法解釋還規定房屋買賣合同須經登記方能生效,如1990年最高人民法院《關於私房買賣的一般應以產權轉移登記為準的復函》規定:“簽訂房屋買賣協議以後,提出解除買賣協議,未辦理產權轉移登記手續,應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方反悔是允許的。”顯然,現行法律和司法解釋的上述規定不適當地擴大了登記的效力範圍,把登記作為不動產物權移轉合同的生效要件,誤解了登記制度屬性,混淆了物權變動和債權變動。

　　房地產登記能使不動產物權變動得以確認併為交易安全提供法律保障,是房地產管理的重要手段和現代房地產制度的基礎。然而,我國至今尚未制定房地產登記法,已制定的法律法規中雖有一些關於房地產登記的規範,但這些規範相對零散。

　　雖然我國房地產登記事業已經步入有法可依的歷史階段,較改革開放以前有了長足的進步,但不可否認,這些法規存在相互衝突、不合法理的現象,我國現行的房地產登記制度,類似德國式登記制,兼採托倫斯登記制,但又有自己的特點。我國現行房地產登記由不同的登記機關分別登記。通常房屋與所占用的土地使用權是不可分割的,房地產產權的登記應當是一次進行的,證書也應當只領取一個,但由於我國對房地產事項由房屋與土地分部門管理,所以房地產權屬登記一般是土地使用權和房屋所有權登記分別在土地管理機關和房地產管理機關進行。目前我國的產權登記制度已不能滿足房地產市場的發展對登記職能的要求,亟待完善。

　　1. 建立統一的登記制度

　　由於我們長期以來將登記作為行政機關職能而不是公示方法,從而造成了登記與行政機關的設置與職能合一的問題。由於多個行政機關負責對不同的不動產進行管理,由此形成了多個登記機關負責登記的現象,如土地由土地管理部門管理,土地使用登記也在土地管理部門進行;房屋由城建部門管理,產權登記也在該部門進行。從行政管理職能角度來看,登記與行政職能部門的設置和職權的結合是必要的,但如果將登記作為公示方法對待,則原有的登記體制便呈現出許多弊端。因此有必要統一登記機構,併在此基礎上建立統一的登記程式和制度。

　　2. 擴大登記的範圍

　　除了那些直接依法律的規定而產生的物權以外,物權的設立必須要完成登記手續,這就意味著沒有登記則物權不能設立。為了吸收更多的主體利用資源,在一物之上需要設立更多的物權。可以說,在一物之上設立更多的物權也是物權法發展的趨勢,凡是法律所確認的物權,都需要通過登記產生,其移轉也要通過登記予以公示,所以除土地所有權和使用權需要辦理登記以外,土地使用權的抵押、地役權、空間利用權、土地租賃權、土地借用權、採礦權、房屋所有權、房屋抵押權、典權等都需要進行登記。

　　在現代社會,隨著經濟的發展和對資源利用效率的提高,土地之上房屋的多樣性、單元性以及分層分單元的可讓與特征使其權利結構呈現出極為複雜的狀態。但各種權利實際上都是在土地之上形成的,圍繞著土地使用權而展開的,所以建立以土地登記為中心的登記制度,是十分必要的。登記的範圍在法律上應當儘可能地擴大,目前一些權利(如空間利用權)本來應當成為物權,但由於法律沒有規定相應的登記程式,登記機關常常以法無明文規定為由而不予承認,這就使這些權利不能成為真正的物權,從而影響了對物的更有效的利用。因此,在擴大登記的範圍以後,所有這些物權都應當以土地的權利為中心來建立一套完整的登記體系。

　　3. 建立實質審查制度。

　　要使登記的內容與實際的權利相一致,就應當對登記的內容進行實質的審查,實行實質性審查,是登記具有公信力的必要前提。有學者認為,實質審查雖有提高登記內容準確率之優點,但也有操作程式複雜、影響交易效率之缺陷。正因如此,即使被認為是實行實質審查制度的代表———德國,也對權利人與相對人的關於實體法律關係的意思表示實行不予審查的原則。這一觀點不無道理,但應當看到,德國在不動產買賣做成以後,通常要求公證機關進行公證,而在公證過程中實際就要進行認真的實質審查。

　　這樣,在登記的時候就沒有必要進行實質審查。房地產權屬登記,不僅登記房地產靜態權利,而且也登記權利動態過程,使第三人可以就登記情況,推知該房地產權利狀態。房地產權屬登記應當採取審查登記制度。登記機關對登記提出的申請,不僅要審查形式要件,而且還必須對申請登記的權利的權源證明是否有效進行嚴格審查,並要進行實地勘驗。形式要件與實地勘驗結果一致,方予以登記。

　　對登記進行實質審查也有可能造成登記的延誤,使物權的設立和移轉在法律上不能迅速地完成。實踐中,由於登記機關實行形式審查,常發生登記錯誤,而使交易當事人蒙受損害。如果建立實質審查制度,就可極大地減少交易對當事人的損害,保護交易當事人的合法權益。建立實質審查制度,也有利於強化登記的公示和公信功能。如果登記內容經常發生錯誤,交易當事人就會經常依據錯誤信息發生交易,而過多的登記錯誤會使人們越來越不願意去查閱登記薄,從而降低登記的公示和公信功能,造成交易的極大妨礙,並使真正的權利人受到損害,尤其是使沒有過錯的無辜的人遭受損害。

　　因此,我們認為,登記機關應對當事人提出申請的內容進行實質性審查,以確定登記內容的真實性。為此法律還應當賦予登記機關一定的調查職權,具體來說,一是詢問申請人;二是要求申請人提交必要的相關材料;三是查看不動產的實際狀況;四是對申請人提交的文件的真實性進行調查;五是對提供虛假證明的行為人進行處罰。如果登記機關有足夠理由認為權屬存在爭議或者內容失實的,可以不予辦理登記。

　　引發登記風險的成因分析引發登記風險源於登記錯誤，而造成登記錯誤的原因也是多方面的：

　　1.客觀原因

　　(1)法律缺位帶來的指導性缺乏。《物權法》作為一部規定物的歸屬和利用的基礎性法律，對不動產登記的規定只能作原則性的安排，但全國性的“法律”層面上規範性文件缺位，許多像登記制度模式的選擇、登記部門和登記行為的性質、登記部門具體的審查責任限度等基礎性問題至今在理論界和實務界尚存在爭議，法律的缺位必然會帶來操作和管理上的混亂，從而引發一系列工作失誤。

　　(2)政策法規之間的衝突引起的口徑不一。由於上位法的缺位，各種部門規章、地方性法規以及規章層次以下的規範性文件的規定難免衝突，口徑不一，有些衝突不可調和，登記人員無所適從，由此帶來更大的自由裁量權更容易造成登記錯誤。

　　(3)當事人過錯造成登記錯誤。大部分的房地產登記是依當事人的申請而啟動，如果當事人申請時故意提供虛假資料或作不實申報，登記機構加以採集並據此作出登記，必然會造成登記錯誤；有時第三方也會參與登記過程，例如公證機構、測繪機構、中介機構等，若出現故意或無意的過失，也會導致登記錯誤。

　　2.主觀原因

　　(1)登記機構信息系統技術不完善造成失誤。登記系統信息技術落後、數據錄入及轉換錯漏、系統運行障礙等因素，容易導致登記錯誤的產生。

　　(2)登記工作人員主觀原因。部分登記業務人員工作疏忽，責任心不強，工作不細緻，錄入數據、信息後沒有自行檢查，導致審定內容有誤；部分業務人員業務不熟悉，執行有關法律法規及規章制度存在偏差等造成登記錯誤。

　　二、防範登記風險的對策

　　1.實施制度化、規範化、信息化的質量管理機制登記機構應當建立嚴格的錯案追究制度、質量檢查抽查制度、相應的獎勵制度，將事前預防與事後處理相結合，運用信息化管理手段，發現錯誤，除及時糾正外，還應按照單位內部管理規定狠抓辦件質量管理，實行錯案追究責任制，做到每月有抽查、有分析、有通報、有處理，並以此作為加強管理、增強工作人員的責任感：改進服務、提高登記質量的突破點；而對於辦案質量好、出錯率少的工作人員及防範登記風險成績顯著人員應予以適當的表揚和獎勵，做到強化監管、獎罰分明、登記質量管理長抓不懈。

　　2.完善登記程式.合理把握審查範圍登記機構一是可以充分利用更正登記、異議登記等補救手段，若發現登記有誤，應及時主動地啟動更正登記程式予以糾正，更正登記、異議登記是登記機構避免登記風險甚至承擔先行賠付責任的一個較好的事前補救手段。二是應當進一步擴大審查範圍，加強現場核查工作。除對身份證、產權證等登記資料嚴格審查外，還應加強對公證書、律師見證書、規劃驗收證明等資料的核查力度，可通過網上比對、電話核實等方式查驗真偽，還有疑問的，審核人員可上門現場調查核實，並做好記錄。

　　3.加強與相關職能部門的溝通協作一是加強與規劃、公證、公安等相關部門的信息溝通，建立信息共用機制，從而有效確保登記信息的及時和準確性。二是加強與司法部門合作，對一些實質性審查難度較大的業務以及當事人不能到場的，交由公證部門辦理公證，登記機構憑公證材料進行登記，這樣既能提高登記工作效率，又能有效防範登記風險。三是加強與規劃部門的溝通，妥善處理好城市房屋規劃與房產權屬登記發證工作的銜接，確保房地產登記的準確性。

　　4.加強業務及有關法律法規的學習培訓.強化風險意識。提高工作人員風險防範能力登記機構應加強對工作人員的業務培訓，強調保障登記安全的重要性和防範交易風險的艱巨性，解讀最新法律法規，講解各類騙取登記的典型案例，邀請公安、公證、規劃等部門專家授課，學習鑒別相關書證材料真偽的技巧和方法，針對單位各科室人員對業務知識的瞭解存在一定程度的局限，開展“請進來、走出去”的學習方法，請房產專業人士授課，請各科室業務骨幹談經驗。組織人員到兄弟單位學習先進經驗，提高工作人員的業務素質、政策水平及為人民服務的意識和本領，儘量減少差錯，規避風險。

　　5.提高服務意識。抵制各種利誘.樹立“以民為本”理念工作人員應當清正廉潔，服務熱情、周到，用語規範，切實轉變職能，改進工作作風，簡化辦事程式，提高辦事效率，不斷提高服務質量，自覺抵制各種不正之風的侵蝕，自覺抵制形形式式的利益誘惑，自覺依照有關法律法規、規章制度辦理業務，做到準確、及時地完成登記業務工作。

　　6.從受理源頭上嚴格風險防範可在登記機構的業務受理視窗安裝身份證識別器，對居民第二代身份證的真偽進行鑒別；可在受理視窗安裝數位攝像頭，對申請人進行人像採集，在交易登記工作的源頭上實施交易安全把關；可通過對房地產權證設置密碼驗證系統，在受理視窗進行密碼驗證，從而大大減少他人盜用房地產權證信息製作假證或盜取房地產權證騙取交易登記的可能性，保障房地產權利人的合法權益。

　　7.推進登記系統的信息化建設登記機構應將登記系統的信息化建設列入重要的議事日程上，加強與推進系統信息化建設，優化和完善系統功能。在一個登記區域內建立一個全面、完整的資料庫，建立一個統一的業務操作平臺，做好系統對業務的支持和配合工作。系統的信息化建設應圍繞業務工作開展，為業務工作服務，減少和消除系統障礙問題，確保登記業務的準確性。

　　8.按程式、規程操作。自覺接受監督制約.保障登記無誤登記工作人員要自覺遵守規定程式，按環節和時間順序辦理，同時，對每種房地產登記製作詳細的操作規程，使每位工作人員的業務操作有法可依，有據可循，確保登記質量。

　　9.嚴格依據法定程式和標準製作房地產登記簿房地產登記簿具有四個特征：一是統一性，即一個行政區域應建立一個統一的房地產登記簿，使本區域內房地產權利的有關情況能夠得到集中準確的反映；二是官方性，即房地產登記簿由登記部門建立，具有公信力；三是持久性，即房地產登記簿由登記部門永久保存；四是公開性，即房地產登記簿可以公開查詢，是對社會公示房地產權利狀況的依據。登記簿的內容應包括房屋基本狀況、房屋權利狀況以及其他狀況部分，可採用電子介質，也可以採用紙介質，登記機構應建立嚴格的錄入、審查和管理制度，確保登記簿記載信息與登記最終審核結果一致，未經合法程式，不得對登記簿記載的內容進行更改。

　　10.建立登記錯誤的賠償保障機製為減少風險，預防可能存在的權屬隱患，逐步建立登記賠償基金制度和保險保障機製成為必要。為有效解決賠償資金的來源問題，可以借鑒國外的登記賠償基金制度，即從登記機關收取的登記費用中提取一定比例設立基金，該基金只能用於登記錯誤的賠償，不能挪作它用。同時還可以將保險機制引入登記體系中，由登記機構向保險公司投保，購買相關責任險，以使在錯誤登記中受損的當事人獲得賠償。