土地他項權利

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　　土地他項權利指土地所有權和土地使用權以外與土地有密切聯繫的權利。土地他項權利是在他人土地上享有的權利，主要有地役權、地上權、空中權、地下權、土地租賃權、土地借用權、耕作權、土地抵押權等。

　　(1)土地他項權利是在他人土地上享有的權利。也就是說，土地他項權利的客體是他人土地所有權、使用權的客體。在這種情況下，土地他項權利不僅有對抗一般人的效力，即能夠排斥其他任何人的不法干涉和妨礙，而且有特別對抗土地所有權人、使用權人的效力，即能夠對後者的某些權利行使加以必要的限制。

　　(2)土地他項權利的主體是土地所有權人、使用權人以外的，與土地所有權人、使用權人之間存在著某種法律關係的民事主體。這些關係可以是法律、行政法規設定的，也可以是法律行為(當事人之間的協議)或者其他合法行為設定的。建立這些法律關係的共同目的，就是維護他項權利人對該土地享有的某種合法利益。

　　(3)土地他項權利不受一物一權主義的限制。在同一土地上，只能有一個所有權，並且這個所有權只能派生一個土地使用權，但是這並不妨礙在同一土地上設立多種甚至同種多個的他項權利。例如，一塊土地，其四鄰均享有通行權，其使用權人可將其分段出租，也可以在其上設置數個抵押權。所以，土地他項權利可以同時滿足多種的和多人的土地利用需求。

　　(4)土地他項權利依存於土地所有權、使用權，又是對該所有權、使用權的一種限制。這種限制，表現為他項權利人對土地為某種利用行為的權利，或者他項權利人請求土地所有權人、使用權人在利用該土地時為某種行為或不為某種行為的權利。

　　(5)土地他項權利是長期存續的權利，因而通常有加以登記的必要。土地他項權利的意義在於對土地所有權、使用權以外的各種長期性土地權利進行確認和管理，以充分保護土地所有權人、使用權人以外的人們在土地上的各種合法使用權益，維持與土地有關的各種民事關係的穩定有序，從而協調多方面的土地利用需求，促進土地的合理有效利用，並維護社會安定。

　　土地他項權利因其具體權利類型不同，取得方式亦有差別。根據《確定土地所有權和使用權的若幹規定》，作為民事財產權利的一種，土地他項權利可以通過以下方式取得：

　　(1)基於法律、行政法規的直接規定取得，如《確定土地所有權和使用權的若幹規定》第9條(電力通訊經營單位享有的他項權利)、第54條(立體交叉和平面交叉使用土地時享有的他項權利)。

　　(2)根據與土地所有權人或者土地使用權人訂立的協議取得。

　　(3)基於其他合法行為取得。根據法理和實踐，取得土地他項權利的依據還可以是行政行為(政府決定)、司法行為(法院判決)等，例如，市政部門關於建設地下鐵路的決定，政府批准電信公司利用某企業使用的國有土地敷設地下電纜，法院在處理土地相鄰糾紛時依法作出的確權判決。

　　目前中國實行土地公有制，土地他項權利的種類不多，但隨著土地使用制度改革，已逐步派生出各種各樣的他項權利。

　　①抵押權。經有償出讓的土地使用權可以用來抵押。抵押開始，抵押權人即取得土地使用權的抵押權，這個抵押權必須經土地登記機關加以確認。抵押終止，抵押權即告消滅。抵押人破產的，抵押權人可以從土地使用權拍賣轉讓收益中得到補償。

　　②租賃權。經出讓的土地使用權可以出租，承租人對所承租的土地有租賃權，這是中國的一種較為特殊的土地他項權利。租賃權經土地登記可以保護土地承租人在租期內對土地的合法使用。

　　③地役權。中國《民法通則》對相鄰用地的通行、排水等權利相鄰關係的形式作了規定。這種在他人土地通行、排水的權利稱為地役權。相鄰關係是通過法律規定的，不必經相鄰各方約定而對土地所有權和使用權進行限制，所以不需要再作為土地他項權利予以確認。但將鄰裡之間的通行權、排水權等進行權利登記，可以更好地保護土地產權各有關方面的合法權益。

　　④耕作權。指按照規定或約定，在已經明確了土地使用權的土地上，在不妨礙土地使用人的土地使用權的條件下，種植農作物，在大型靶場、試驗場內有限制地種植樹木和農作物等。設置這種他項權利，主要是從合理利用土地的原則出發的。耕作權一般都長期地依附於土地使用權，取消這種他項權利時，還要給耕作權人以適當補償。

　　⑤借用權。通過借用而使用別人的土地，可以認為借用人具有借用權。這是中國特殊歷史條件下產生的一種他項權利形式。20世紀50年代-60年代，通過借用協議使用土地的相當多，且一般協議內容簡單，有的有期限，有的沒有期限，有的寫明不作某用途時即退還等等。這些問題，往往通過補簽協議，增加限制條件繼續借用，對借用方加以權利上的明確，有利於土地使用的穩定。

　　⑥空中權和地下權。主要是針對地表土地使用權而言的。空中權如橋梁、渡槽、架空電線、空中樓閣（水中、地面以柱角支撐的亭台、房屋）等。地下權如地下隧道、地下商場等。空中權與地下權的成立是以地表土地使用權已經確定且與空中、地下權利主體不一致為條件的。這是一種可以獨立轉讓、抵押和出租的權利，其權利內容和價值與土地使用權有時基本相同。

　　土地他項權利是一種發展和變化中的土地權利，對其進行確認和登記，一方面，可以區別土地所有權和使用權與他項權利的地位關係，保障土地所有權和使用權的正常行使不受干擾；另一方面，對土地的所有權和使用權進行了明確的限制，保護了土地所有權和使用權以外的有關土地的合法權益不被忽視和損害。此外，設定他項權利，還有利於土地所有權和使用權各項權能的分離和實現，對完善土地的權屬管理和適應土地使用制度的改革有重要的作用。