地上權

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地上權(Superficies / Surface Rights)

目錄

地上權的定義

  地上權又稱“借地權”,是指以在他人土地上有建築物或其他工作物為目的而使用他人土地的權利。我國所有城市土地都屬於國家所有,農村土地除了法律規定屬於國家所有的以外都屬於集體所有。在中國沒有私有土地,我國的土地只能單向流轉。

  地上權是用益物權的一種。它因具有物權的性質和物權的一切法律特征,而與作為債權的土地租賃區別開來。地上權設定、喪失和變更,非經登記,不生效力。地上權還具有長期穩定的特點。這也是制定地上權目的之所在。大多數國家的民法對地上權的期間規定較長。具體期間由當事人自行約定。在地上權存續期間,地上權人有對土地的占有使用收益的權利,還有對地上權本身的處分權,如以地上權設定擔保,地上權可以繼承,地上權人享有的使用土地的權利,不因建築物或樹竹的滅失而消失。地上權可以依照法律或協議設定。各國民法都規定,設定地上權可以是有償的,也可以是無償的。在地上權終止時,地上權人有權收回其建築和竹木,或向土地所有人取得補償,但在地上權人有恢復土地原狀的義務。

地上權的特征

  第一,地上權為使用他人土地的一種權利。由於土地作為一種資源是有限的,並不是每個人都擁有土地,在我國,個人是不具有土地所有權的,全部實行公有制;但是,土地所有權人由於各種原因,可能不親自行使所有權而對土地進行開發利用,而是交由他人進行使用。因此,地上權“其主要內容在於使用他人的土地。”

  第二,地上權是使用他人土地的物權。地上權是對他人所有的土地為占有、使用、收益的權利,因而是他物權。“地上權為他人土地上之權利,故為他物權,乃系限制全面的支配權之所有權,而一面的支配土地之權利。”

  第三,地上權為以有建築物或其他工作物為目的的權利。這裡的建築物或其他工作物是指在地上下建築的房屋及其他設施,具體可以包括建築物、橋梁、溝渠、堤防、銅像、紀念碑、地窖等,有的國家和地區包括的範圍還要廣。

  總之,在我國,地上權是指在國家或集體所有的土地上有建築物或其他工作物而使用國家或集體土地的他物權。

地上權的種類

  大致上說來,因為土地所有權人的不同,因此地上權住宅的所有期限亦不同而分為兩種。通常定期地上權是50年左右的土地租賃契約。而不定期地上權則是50年以外的契約期限。

地上權和地役權的區別

  • 概念不同:地上權是因建築物或其他工作物而使用國家或集體土地的權利;地役權是以他人土地供自己土地便利而使用的權利。
  • 消滅事由不同:前者是基於年限的規定;後者則是由於土地滅失,目的事實不能,拋棄,存續期間屆滿或其他預定事項的發生。
  • 權力不同:前者可以進行轉讓,抵押,出租等權利處分;後者則僅具有使用和為附屬行為的權利。
  • 義務不同:地役權人在供役地上建設的設施可供供役地人使用。地上權人則無此義務。

地上權取得的方式

  地上權的取得主要有兩種方式,一是透過直接與土地所有權人的設定行為,取得“地上權人”的法律地位;另一是基於法律規定而發生的“法定地上權”關係,是指土地和建築物所有人,僅以地上建築、或同時將房地設定抵押,但因未能清償債務而遭拍賣,造成土地和建物的所有權人不同人的時候,法律規定使建物所有權人對於土地享有地上權。

地上權與土地租賃權的區別

  與地上權最相似的權利是土地租賃權,但兩者是不同的權利,它們最本質的區別在於地上權是物權,是物權中的用益物權;而土地租賃權是一種債權。因此,雖然兩者的經濟機能由許多相似或者重覆之處,但兩者受到不同的法律保護,前者受到物權法的保護,後者主要受到債法中的有關租賃的法律保護。

  具體比較兩者的區別,主要表現在:

  (1)成立要件上的區別。地上權是一種物權,其要具有法律上的效力,要求要高於土地租賃,例如登記、書面形式等。

  (2)存續期間的不同。地上權的存續期間一般要長於土地租賃權。

  (3)地租。地上權不以支付地租為必要,但若有地租,則即使有不可抗力妨礙土地使用,地上權人不能請求免除或減少租金。而土地租賃權則必然以支付租金為其要件,而且因不可抗力而妨礙承租人使用土地的,一般可以請求免除或減少租金。

  (4)讓與性。地上權人一般可以將其權利轉讓給他人,也可以以其權利設定抵押,這是由它的物權特性決定的;而土地租賃權在轉讓其權利(轉租)是會受到許多限制,尤其是土地所有人的允許。

  (5)土地所有人的義務。地上權人無權請求土地所有人進行土地修繕。而在土地租賃權下,承租人可以請求出租人履行修繕義務。

  另外,在相鄰關係、地上物的消滅的效果、資本收回等方面也有所區別。

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