房屋产权证书

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　　房屋产权证书是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，是由人民政府房地产行政主管机关核发的具有法律效力的证件。房屋所有权人必须依法到房屋所在地的房地产行政主管机关申请登记领取房屋所有权证。凭证出售、出租房屋。^[1]

　　房屋产权证书包括以下几方面内容：产权类别、产权比例、房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测绘部门的分户房屋平面图。

　　目前购房者手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上区别不大，都是购房这拥有房屋所有权的合法书面凭证。但是在使用和交易方面有着一定的区别。

　　（1）商品房。完整的房屋所有权包括四个部分：房屋使用权、占有权、处置权、和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由地转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人出税费外不需要交其他的费用。

　　（2）经济适用房。职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，唯一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房成交额的10%交纳土地出让金，成交价格明显低于市场价格的，可参照北京市国土房管局发布的住房指导价格确定交易价格并作为收取综合地价款的基数。

　　（3）房改房。房改房产权证基本可以分为两种：按成本价购买的产权证（以下简称成本价）和按标准价购买的产权证（以下简称标准价）。

　　①成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。按照现行的规定，成本价的产权人可选择两种收益方式：a.直接上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话，房屋售价每平方米超过4000元以上的部分，产权人要和原产权单位进行收益分成。具体方法是没平方米在4000元至5000元的部分，80%归个人所有，20%归原产权单位所有，每平方米5000元以上的部分，50%归个人，50%归原产权单位。b.产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易，具体操作时由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估的3%到房管部门补交土地出让金，在凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样，成本价产权证就变成商品房产权证了，这种情况下，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。

　　②标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了，标准价的房屋也不能办理赠与。首先，标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权，原产权单位拥有其中部分价值份额，产权人要想上市交易，原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，售房款在扣除税费后，由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是，已经按照标准价出售的公房，原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态，并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的，视为单位放弃优先购买权，职工可直接上市交易。

　　办理入住手续

　　你将房款付清或办妥分期付款手续后，可到由房产商指定的房屋物业管理公司签订合同，缴纳物业管理费，向物业公司领取房屋匙，对房屋进行验收。如发现问题，尽可能将所有问题一一列出，通知房地商限期整改。

　　验房后如未发现房屋质量问题或发现的问题已在限期内改正，你就可以立即办理入住手续了，但需提供户主及家人一寸相片各一张，如非户主本人，则需持个人身份证复件及户主委托书、户主身份证复印件办理相关手续。

　　办理产权证

　　买了合法商品房，并不等于就有了房屋产权，只有进行了房屋权属转移登记，并获得了由房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证，才算真正确定了该房屋的产权。

　　准备材料

　　根据上海市房地局的有关规定，办理产权证应提交请书、身份证或营业执照、购房合同及付款凭证、房屋勘丈表及平面图、契税收据和《商品房用面积分摊表》及地籍图等有关资料。这些资料绝大多数购房者本身拥有或可自行购到，但在办证时，却往往尴尬地发现自己物业的《商品房用地面积表》和地籍图在开发商手里，而要取得这两种资料，又常遇到开发商的刁难。

　　所以在这里提醒购房者，在买房时应主动要求开发商提供上述资料，以避免将来发生纠纷时受制于人。

　　相关费用

　　买方在领证时还要再缴纳一定的费用，其收费标准是：登记费每建筑平方米0.3元，房屋所有权证工本费每件4元。此外，由几个产权人共同拥有一宗房屋的，除由共有人推举一人执所有权证外，其余共有人各发给与所有权证具有同等法律效力的共有执照，每件共有执照加收2元。

　　保修期限

　　住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于建设部规定的期限，房地产开发企业可以延长保修期。

　　国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限照国家规定执行。

　　住宅中配置的设备、设施、生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅质量保证书》中。

　　其他注意事项

　　进行了房屋交易之后，买卖双方要在自交易之日起3个月内到市房产交易中心办理过户手续。

　　双方需持身份证、户口本、买卖协议（存量房屋的卖主还需持《房屋所有权证》）等有关文件和证明在交易中心进行登记。

　　交易中心将依据有关的法规对房地产买卖行为进行审核（存量房屋需价格评估报告），并向主管部门报批，批准后再通知买卖双方办理过户手续。

　　买卖双方在接到通知后，携带身份证、户口本、章等同时到交易中心，在缴纳了卖过户手续费、契税、印花税等税费后就可以办妥过户手续。

　　在办理过户手续的过程中，有一项规定常被人忽略，那就是在手续的办理过程中，买卖双方必须亲自到场。万一不能亲自到场，代为办理的人要出具交易人开办的有效的委托书。如不能出具有效的委托书，任何代办人员都会遭到交易中心的拒绝。

　　办理完了过户手续，买房人还要到房屋所地的区、县房地局的房政科领取房屋所有权证。

　　在区、县级房地局买方要填写登记申请书，并交验上文提到的有关证件。由于买方提出登记申请后，房地局要组织员对房屋现场勘测。因此买方接下来要做的是给房地局的工作人员留下自己的联系电话，以便约定日期进行勘测。依照申请和勘测的情况以及申请人交验的和由房地产交易中心转来的文件、证明，房地局对房屋的产权、证件等进行审查，审查通过后即通知买方领取房所有权证。