产权证书

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　　产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 ^[1]

　　在房地产管理部门核发的房产证书后，通常会附上该房屋单线平面红线图。该单线图在法律上是否属于核发产证房屋的独立所有部分的范围?实践中，对该问题的观点存在分歧。

　　一般认为，产权证书后所附的单线图所标明的就是该房屋的独立所有权的范围，即该红线之内的范围由产权证所标明的权利人独立支配，属于独立所有部分。然而，产权证书后所附的红线图既无尺寸比例也未标明四至的尺寸，而且经常出现与商品房预售或出售合同及附图不一致的情形。近年来，出现了不少与产权证书后附图有关的权利范围纠纷。

　　我国现行实践中管理部门在核发房产证时，于证书后所附的红线图并非对产权人独立所有部分的精确界定；而仅仅是辅助说明购房人权利的四至范围及相邻关系，其具体精确的界限应当以合同书及其附图的约定为准。为避免类似纠纷，作者建议房产管理部门在核发产权证书附图上以红线标明四至范围时应当精确，并标注尺寸及比例。目前管理部门核发的产权证书，均未记载公摊面积的计算依据及计算方法。这也是容易引发纠纷的因素，如果将来房产管理部门能够完善公摊面积的记载则可以大大减少有关纠纷。

　　[案例]产证后的附图是否为产权人权利的范围?

　　[案情]1999年12月18日，某实业公司将位于上海市某路200号综合楼第一层、第二层房屋全部面积以人民币l500万元转让给某鞋业公司。双方就此签订了房地产买卖合同。合同的补充条款第五条约定“某路、某某路口通道的两部客用电梯通往3—6层，也是经营业主上下的主要通道，甲方(某实业公司)实行了豪华的装潢，以保持大楼的整体形象和确保各业主的权益不受损害。禁止任何企业和个人搬运货、物、商品等各类物资。”1999年底，双方就上述房屋底层位于某路、某某路口门厅的使用发生纠纷。2000年1月，某鞋业公司依法取得上述房屋的产权证。同年11月8日，双方再次就上述位于某路、某某路口底层门厅的使用达成一致意见，并约定“……因双方的争议是由于某实业公司对房屋产权证与房屋买卖合同存有异议，所以应由某实业公司负责解决房屋争议问题。如果不能在两个月内解决，而发生的后果(包括对上海某大酒店正常经营的影响)，应按过错承担责任。乙方(某鞋业公司)可按产权证制度处理，甲方(某实业公司)表示认可……”2002年2月，某实业公司诉讼至法院，要求某鞋业公司将某路200号综合楼西北向门厅内的障碍物撤清，井保持全部门厅畅通，恢复双方合同约定的使用状况。

　　[判决]在审理过程中，某鞋业公司表示愿意将产权证上标明的西南通道恢复原状，保持畅通。

　　法院经审理认为：某鞋业公司系上海市某路200号底层(第l层)、第2层房屋的产权人。某实业公司因使用某鞋业公司所有的房屋内位于某路、某某路口的门厅而与某鞋业公司发生纠纷。某实业公司主张上述房屋内的某路、某某路口的门厅系公用部位，应当保持通畅。经查，某实业公司所提供的证据未能证明某实业公司所主张的门厅系公用部位的事实，合同附件(图纸)仅标明房屋面积资料。故法院对某实业公司所主张事实依法难以采信。某鞋业公司主张上述门厅属其所有，非公用部位，对此，某鞋业公司向法院提供了房地产权证、协议书予以证实。

　　经查，某鞋业公司提供的证据能够相互印证，故对产权证上标明的部位应当认定为公用通道。现某实业公司要求某鞋业公司排除妨碍，并要求认定某路200号综合楼西北向门厅全部面积为公用通道的诉请，于法无据。审理中某鞋业公司自愿表示按产权证上标明的部位恢复上述房屋底层西南门原状，并保持这一通道畅通，于法无悖，依法予以准许。

　　据此，根据《民法通则》第83条之规定，判决：一、上海某实业有限公司要求确认上海市某路200号综合楼西北向门厅为公用通道及要求排除妨碍的诉讼请求，不予支持。二、上海某鞋业批发市场有限公司应在判决生效后三十日内将上海市某路200号综合楼底层西南门恢复原状(按照产权证标明的部位、面积)，保持畅通。

　　[分析]在房地产管理部门核发的房屋产证书里，通常会附上该房屋单线平面图。由于该附图既没有标明比例，也未确定四至，因此，该附图仅能大致说明权利人的权利范围及相邻关系。要确定房屋的精确位置，应该依照房屋买卖合同。

　　本案中，某实业公司将原属于自己综合楼1、2层出售给某鞋业公司之时，实际上已经存在该栋楼房的公共部位了。尽管原先仅归属于某实业公司一家所有，并未存在两个以上的所有人或使用人。然而，在某实业公司将该栋房屋改造并将部分出售给他人时，就在客观上产生了整栋楼房的公共部位。如果没有公共部位，将无法保障该栋楼房的所有人正常使用。

　　其实本案涉及建筑物区分所有权。建筑物区分所有权包含自用部分所有权、共用部分的共有持份权两部分。任何一个区分所有权都包含共有权在内。本案涉讼房屋设计图纸所标明的走道、门、电梯等就属于公共部位。区分所有中的共有部分是不能单独处分的，也不得将所有的共有部分连同某部分单独所有部分一起处分给某一个区分所有权人。

　　作为共有通道，如果在买卖合同中双方已经约定将共有部分出售给某一个区分所有权人，这种约定应属于无效约定。如果出售人收取了共有部分的对价，则应当返还该部分价款。

　　本案中的某实业公司认为鞋业公司应当提供相邻通行的通道范围，并提供证据证明某鞋业与某实业签订的房屋买卖合同补充条款第5条已虽未确定通道范围，但已经约定鞋业公司应当保持大楼通道及客梯的正常使用。由此来看，双方认为大门和通道等属于相邻关系的范畴，鞋业公司应当保障正常的通行。这种约定也属于有效约定。鞋业公司应当履行合同约定的义务。至于通行的范围，即使没有约定，也可以按照现行通行的公共部位来确定。

　　为解决纠纷，双方当事人曾于2000年11月8日签订协议，约定由某实业公司负责解决房屋争议问题，如果不能在两个月内解决，某鞋业可依据产权证来处理。房屋产权证所标明的通道为西南向矩形门厅，某鞋业公司作为房产所有权人也承诺保持该通道畅通，相邻人某实业公司要求将通道范围扩展至某鞋业公司所有的西北向扇形门厅来保障通行，是否超出了必要限度呢?

　　我们认为，西北向门厅和西南门均应属于区分所有权的公共部位，所有的区分所有权人都有义务保持公共部位的正常使用，而不得擅自占用、妨碍公共部位的正常使用。因此，本案法院的判决并非完全合理。