房地产测绘
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房地产测绘(Real Estate Mapping)
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房地产测绘是指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段，来测定房地产的位置、界址、占地范围和面积数量等，为房地产权利人和管理部门提供信息服务的一项专业技术活动。我国城镇居民住房制度以及土地及房屋的产权归属等问题始终是人们关注的热点。由此而引起的产权纠纷亦日益增多，为了更好地解决这一问题，就必须进行房地产测量工作。房地产测量采用测绘技术的方法和手段，按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关房屋及其用地的有关信息和资料，为国民经济建设、国防建设、城镇规划、城镇建设、城镇公交事业、房地产开发、房屋拆迁、房地产交易、征收税费、住房制度改革等提供可靠的数据和资料。
- 1、内容
房地产测绘包括房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积视IJ算、房地产变更视IJ量、房地产测绘成果资料的检查与验收。
- 2、分类
房地产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。
房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸一~房地产分幅平面图。
房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、麦、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。
房地产测绘的特征[1]
(1)测图比例尺:房地产测绘一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房地产要素，都必须清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。作为我国最大比例尺系列的图纸一般都是1:500或1:1000，分丘图和分层分户平面图的比例尺更大，1:50有时也有，表示的内容更细。
(2)测绘内容较多:房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量，用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素。房地产测量对房屋及其用地必须测定位置(定位)，调查其所有权或使用权的性质(定性)，测定其范围和界线(定界)，还要测算其面积(定量)，调查测定评估其质量(定质)和价值(定价)。房地产图一般对高程不作要求。
(3)精度要求高:地形图上的要素成果，用者一般可从图上索取或量取，其点位中误差在±0.5-0.6mm以内，这个精度可以满足城市规划对地物精度的要求。但房地产测绘不能按此来源，例如界址点的坐标，房屋的建筑面积的量算精度要求比较高，不能直接从图土量取，而必须实测、实算。
(4)测绘成果效力强:房地产测绘成果产品多样，其成果被房地产主管机关确认，便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据，而一般测量的成果不具备法律作用。
(5)测绘成果产品繁杂:房地产测绘的成果产品不仅有房地产图，还有房地产权属、产籍调查表、界址点成果表、面积测算表。图也有几种，即有分幅图，更多的是分丘图、分层分户图。房地产测绘最后的产品，在数量上、规格上比地形测量繁杂得多。房地产图在-般的情况下只是单色图，一般不大量印刷。
(6)修测、补测、变更测量及时:城市基本地形图的复测周期一般5-10年，而房l地产测绘的复测周期不能按几年来测算，城市的扩大要求及时对房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时也应及时修测，对房屋和用地的非权属变化也要政时变更，以保持房地产恻绘成果的现势性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况一致。所以房地产测绘成果要及时修补测，变更测绘。
房地产测绘的作用[2]
- 1.为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务
房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据，为房地产开发、经营企业实施房地产开发经营决策、销售、核算，提供了数量方面的参考依据，也为房地产消费者选择、购置房地产提供了必要的信息。当买卖双方以合同形式约定以产权登记面积作为销售面积且销售价格按单位面积售价来核定时，房地产面积就与房地产价值挂上了钩。
- 2.为房地产管理提供信息服务
第一，在制定相关政策时，房地产管理部门需要掌握区域内房地产的整体情况，如房屋总量、房屋地域分布、行业分布情况、房屋利用状况等基础资料。第二，为了实施房地产权属登记发证管理，房地产管理部门需要掌握各个产权单位的具体位置、界址、占地范围和房屋面积等信息。
- 3.为其他部门提供参考资料
房地产测绘还可以为城市建设、司法机关判案、仲裁、税收、保险等部门提供基础资料和相关信息。
房地产测绘单位应当严格按照国家有关的注律法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准规定，保证房产测绘成果的质量，对完成的房产测绘成果质量负责。切实加强组织领导，将工作任务具体分解到位，明确工作责任，建立协调机制。进二步加强内部管理，建立健全内控制度体系，围绕测绘业务工作，建立确保重点工作目标落实的内控制度;围绕规范单位内部管理工作，建立确保权力依陆运行的内控制度。
对存在设计缺陷的制度要抓紧修订完善，对脱离实际的予以废止。要将制度建设的要求贯穿于管权、管事、管人的全过程，全面推行承诺服务、限时办结、收费公示、价格听证等制度，进一步完善新闻发布、信访答复、监督反馈等制度。
- 2、建立质量管理机构，加强质量监督
房产测绘单位应当采用先进的技术和设备，提高房产测绘技术水平，接受当地房地产行政主管部门和测绘行政主管部门的技术指导和业务监督。房产测绘单位可按照各自的机构规模、内部机构设置建立相应的二、三级质量审核制度。或者建立作业人员自检、项目组互检、专职人员检查验收、部门领导抽查的审核流程，杜绝质量事故的发生。在完善质量审核制度的同时，建立质量保障制度。各单位定期组织业务研讨会，对操作中遇到的业务问题经过讨论达成共识，以保证外业调查和内业处理的一致。建立责任追究制，通过责任追究制度加强从业人员的工作责任心，保障测绘成果的质量。建立严格的生产作业流程，制定从项目受理、派件、外业操作到内业处理、质量审核、资料归档等管理体系。要把制度执行放在更加突出的位置，加大督查力度，使制度的贯彻执行更有力、责任追究更严格。要研究制定制度执行情况考核评估办单，定期对办事权规范运行情况组织、检查，对检查中发现的问题要及时整改。
- 3、建立、健全测绘队伍
根据建立房地产资料档案机构和房地产测绘队伍的要求，针对任务的大小，建立与之相适应的测绘机构，配备定的人员。测绘力量不足的，可以抽调具有高中文化程度的人员进行培训。对于从事房地产测绘的工作人员不仅要熟练掌握测绘技术、测绘业务，运用各种测绘方法得心应子，而更重要的是要掌握房地产的业务知识。作为一个称职的房地产测绘工作者，应是房地产这一门学科的好手，应是房地产权属管理的帮手，应是房屋交易买卖中的鉴证者，必须熟悉房地产的若干法律、法规，必须正确测算房屋面积，保护双方的合法利益。房产测绘从业人员应当保证测绘成果的完整、准确，不得违规测绘、弄虚作假，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。
- 4、统一管理系统，保证测绘精度，积极创新争优
房地产平面图是确定房屋所有权界和土地使用权界的依据。审核确权后，作为所有权证的附图便具有法律效力，是房屋所有权证的重要组成部分。因此，必须重视房地产平面图的测绘工作，把它作为重要内容纳入产权、产籍工作中去。房产测绘单位统-使用房地产测绘管理系统处理数据、制作报告书。内外业资料齐全，成果报告书编写统4 、规范，符合房地产业务部门工作的需要。外业调查采用经计量部门鉴定合格的仪器设备，丈量尺寸与内业计算数据一致。同时，要认真总结成功实践，广泛开展多形式的宣传报道，积极参加局系统组织的评优、创优活动。要以学习研讨、现场观摩、经验交流等多种形式，努力提升各单位规范办事权和内控制度建设水平。
房地产测绘具有更多的信息源，量大，涉及面广，内容繁多，罔表复杂，因此它是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的主要基础资料。房产测绘质量是一项关系房产权利人切身利益的问题，因此，严格按照现行国家标准《房产测量规范》，加强房地产测绘管理工作，提高房地产测绘的质量，是维护房产权利人合沾利益、落实测绘法的一件大事。
