獨院式住宅

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　　獨院式住宅即擁有獨立院落的住宅，多數為獨院式別墅。獨院式住宅即獨門獨院，上有獨立的空間，下有私家花園領地，是私密性極強的獨院式住宅，主要體現在上下、左右、前後都屬於獨立空間，一般情況下房屋周圍都有面積不等的綠地及院落。這一類型中獨院式別墅是歷史最悠久的一種，也是別墅建築的終極形式。

　　獨院式住宅具有很多優點，其優點也是顯而易見的。首先，獨院式住宅干擾極少，環境優美；其次，獨院式住宅平面組合靈活多樣；另外，獨院式住宅朝向良好；最後，獨院式住宅擁有自己的獨立院落。

　　獨院式住宅因為獨立的院落，獨立的門庭，所以極少受到干擾，相對於環境來說，庭院靜謐、生活安逸、環境優美，居住具有高度的舒適性。獨院式住宅平面組合靈活多樣，可以形成各種組合方式，比較大的空間，適合各種戶型的搭配，多室多廳，可以滿足更多住宅擁有者的需求。獨院式住宅朝向良好，由於良好的朝向使其通風良好，同時採光也很良好，是集朝向、通風、採光於一身的高品質住宅。獨院式住宅擁有自己的獨立院落，偌大的院落可供主人多元化的使用，可以組織家庭戶外活動，進行家庭綠化等多類活動。

　　獨院式住宅具有多數優點的同時也兼具了些許缺點。占地面積過大，土地資料利用率過低，太過於占用土地資源是獨院式住宅最大的缺點。在土地資料急劇減少的情況下，土地利用率太低的問題日益凸現出來，獨院式住宅的這一大缺點也日益明顯。在相同土地資料的情況下，雙拼式住宅、聯排式住宅就相對更為節約。

　　對於相對應市政設施要求過高也是另一缺點。因為獨院式住宅的高度私密性，其市場價格較高，定位多為高端品質。高端產品不止在產品本身上要求很高，在配套設施上要求也很高，於是對於獨院式住宅來說，市政設施的要求也相對更高。

　　獨院式住宅，一般標準比較高，有更多要求。由於其大空間，房間數量一般較多，各種功能性房間一應俱全。其層數多為二至三層，四至五層較少，也有部分做地下室或半地下室，地下的房間用做車庫、倉庫等。

　　一般情況下，住宅的底層會做客廳、餐室、廚房和衛生間，二層大多數做卧室與衛生間，另外還有佣人房、書房等，並且頂層擁有陽臺、屋頂露天平臺等活動空間。當然，獨院式住宅的個性化功能空間分佈也並非鮮有，將整個底層做為休閑客廳，用於親朋好友間的大型聚會，而在二三層設置餐廳、客廳、卧室等其他房間。

　　獨院式住宅因為其占地面積大，建築外牆較多，市政設施投資較高的缺點，造成獨院式住宅成本頗高。不僅是在占地面積的成本上，住宅的設計成本、建築成本、裝修成本都是相對頗高，同時的市政設施成本也較高。

　　近幾年，隨著國家對城市建設的巨集觀調控，國民收入的提高，高速路和輕軌系統的快速建設，特別是高消費群體的迅猛崛起，他們對生活深層次的追求大大推動了住宅郊區化的進程。所謂深層次的生活追求無非是每天能呼吸到新鮮的空氣、享受安靜的環境、可以擁有任意釋放自我身心的一片天空。而郊區低密度獨院式住宅的興起正好迎合了這一點，雖然是郊區，但是低密度獨院式住宅仍舊成本較高。

　　2006年，國家繼續停止別墅等低密度住宅建設用地的供應，並出台措施嚴查尚在違規批出的別墅用地。截至2005年第三季度末，全國供應商品房建設用地共約3.7萬公頃，其中普通商品房用地約占30%，經濟適用房用地約占10%，獨院式住宅、高檔公寓用地約占0.16%。但實際上全國已經批出和正在批出的獨院式住宅、高檔公寓用地要遠遠高於這個比例。2006年的獨院式住宅市場跟2005年相比，沒有太大的波動。2006年獨院式住宅市場沒有特別大的放量，有不少項目都是後期的推廣。在價格方面，優質項目的價格有所上升，但漲幅不大。定位或品質較差的獨院式住宅產品的市場行情仍然沒有改觀。

　　中國獨院式住宅市場歷經大起大落，商貿活動的廣泛開展促進了新一輪的經濟發展，獨院式住宅市場也隨之再次出現升溫的跡象。經過十餘年的發展，中國獨院式住宅市場供應與需求總量都出現了明顯的增長，產品類型也不斷推陳出新。但值得警惕的是，總體來看，當前獨院式住宅市場的產品類型和品質與別墅消費者實際需求已出現了明顯的偏差。中國的獨院式住宅仍面臨著巨大的法律壓力。