不动产估价

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　　不动产估价是指对房产、土地、森林、构筑物等不动产进行价值评估。

　　其是以不动产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时的客观合理价格或价值进行估算或判定的活动。其意义在于：为不动产市场交易提供客观标准；不动产资产的价值化更有利于优化资源配置；公平赋税等。

　　根据估价目的、遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客 观合理价格或价值进行估算和判定的活动。需把握两点：（1）不动产估价是科学与艺术的有机结合；（2）不动产估价是把客观存在的不动产价格揭示、显现出来。

• 为不动产市场交易服务 

　　由于不动产产品自身的特点，如位置的固定性、质量的差异性、使用的耐久性或持久性、利用的限制性、价格的昂贵性等，使得不动产市场有不同于一般市场的特征。

• 有利于提高不动产经济运行效率 

　　不动产经济运行的过程，是不动产经济资源（如土地、建材、技术、资金、劳动力）要素配置的过程。

• 确立公平的收益分配制度的基础 

　　公平的收益分配制度是经济运行的基础和根本保证，对于不动产业来讲，也是如此。在不动产开发经营过程中，其收益分配问题涉及不动产的多元产权主体、多元投资主体。

• 有利于税负公平 

　　由于不动产的地域性或异质性特征，不同地区或同一地区不同地点乃至同一道路的两边、同一栋楼的不同层次价格都会有很大的差异，如果公按不动产的面积征税，则会造成严重的税负不公平；若根据该物业的收益价格来征税，则相对公平。据此，从一个城市来看，总体而论市中心的不动产价格相对昂贵，赋税就重；而越远离市中心，不动产价格相对越低，则赋税越轻。

　　不动产估价是对不动产的客观合理价格或价值的估算和判定，客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的的特定条件下形成的正常价格，它能为当事人或社会一般人所信服和接受，为当事人提供公平可信的价格参考依据。但是它并不取代当事人的民事权利。不动产定价往往是当事人的行为，不动产的最终成交价格是由当事人自己决定的。当事人出于某种目的可以使其成交价格高于或低于正常价格，即当事人可以将其成交价格定为低于或高于评估价格。