房屋預售

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　　房屋預售，稱商品房預售，是指房地產開發企業在建設房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預先出售給購買者的行為。房屋預售又稱“賣樓花”。

　　商品房預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，並把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或失去效力的根據。

　　(1)房屋預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，並把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或挫去效力的根據。

　　(2)房屋預售具有較強的國家干預性。由於商品房的預售不同於房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規範。我國對商品房預售的條件資格及程式作了規定，而且還要求在預售合同簽訂後向當地房地產管理部門辦理登記備案手續。

　　A、已交對全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。

　　B、持有建設工程規劃許可證和施工許可證。

　　C、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已確定施工進度和竣工交付日期。規定投入開發資金達到工程建設總投資的25%以上，是為了制止 “炒地皮”牟取暴利等不法行為發生；規定必須確定施工進度和竣工交付日期，是為了便於監管，有利於日後發生違約行為時確定違約責任，以更好地保障承購人的利益。

　　D、房屋預售實行許可證制度。開發企業應在向縣級以上人民政府房產治理部門輸預售登記，取得《商品房預售許可證》後，方可進行房屋預售。

　　1.開發商預售房屋應具備的條件。

　　① 開發項目範圍內的土地使用權證已獲得。

　　②開發項目已立項。項目建設資金已籌足或資金來源趨向已明確.

　　③ 開發項目籌劃書已經上級主管部門(建委或房地產管理部門)批准.只有籌劃書被批准後，才允許預售房.開發商在書中以發起人的名義簽字.籌劃書一經批准，開發商應遵照執行，如有更改應報請主管部門批准，並將批准件以附件的形式附在籌劃書內，銷售時應向買主出而籌劃書，成交後買主應得到一本。在售後的時甸里，如有更改，例如成本隨物價上漲而提高，也須報批，並將批件分發給住戶。

　　籌劃書的主要內容應為：興建房屋的目的，房屋的設計和技術說明，房屋售價，銷售合同的格式，款項支付方式，由於人工、材料漲價而導致房屋成本上升的分攤及處理方式，房屋管理委員會組成和管理費的構成及數額等。

　　④房屋產權已經保險公司或銀行的擔保。

　　2，預售房屋款項的支付方式

　　預售房屋的款項之和應低於建成後同套房屋售價，預售款之和大約應為建成後同套房子售價的85%左右，具體計算如下；

　　預售款之和假設為F^'，建成後同套房屋售價為F^'。假設從基礎±O到最後辦產權證的時間為2年，銀行貸款利率為l2%。所以；40%F(1 + l2%)² + 40%F(1 + l2%)² + 20%F = F^'所以F=0.8697F^'。

　　款項支付一般分三個階段。第一次支付是基礎為±0的時侯，第二次支付是項目形象進度至一半的肘候，第三次支付是辦產權證的時候，每次支付款所占份額值得商討。一般是第一次支付為總額40%左右，第二次支付為總額的40%左右，最後一次支付為總額的2O%左右

　　3.房屋預售過程中與銀行關係的處理。

　　房屋預售過程中與銀行有兩層關係。一層關係是開發商與銀行關係。開發商收回的預售應先償還銀行的土地抵押貸款，然後根據工程形象進度再向銀行申請施工貸款，再用第二次回收的售房款償還土地抵押貸款或償還先期的施工貸敖，做到一手貸款、一手還款。另一層關係是購房者與銀行關係。購房者要支付購房款，一方面可以用自有資金支付，另一方面可以向銀行申請抵押貸款。可以用自用資產抵押，也可以用預售房屋的產權抵押。因為申請抵押貸款封預售秀屋的產權證還沒有辦理，可由保險公司出示預售房屋產權擔保的複印件進行抵押。

　　4.房屋預售過程中其他關係的處理。

　　① 預售合同必須經國家公證機關的公證。

　　② 必須建立房屋質量的保證體系。這個保證體系人員組成應是：開發商、項目經理、建築師、監理工程師、預售房屋的房房者代表。

　　③房屋產權管理部門應對預售房屋的產權進行預登記。預登記能防止一房多售，保證房屋建成投入使用前的房屋合法轉讓。這樣能防止出現不必要的產權糾紛，又能保證房屋轉讓國家增值稅的收取，另外房屋產權部門對預售房屋轉讓價要有最高限價，防止房屋的投機炒賣。

　　5 房屋預售過程中應考慮房屋投入使用後的管理問題。

　　房屋的物業管理在房屋預售過程中就應考慮到。房屋是一種商品，應該實行售後一段時間內的保修保養，房屋保修保養費用應包含在房屋預售款項中。一種方案是開發商在項目完成後，保修保養l一2年；第二種方案是把這一部分保修、保養費用支付結社會上的物業管理公司，委托他們代為保修保養。

　　房屋預售中存在的問題主要表現在以下幾個方面：

　　1.有的“開發商”本來是想來炒地皮的，結果國家巨集觀調控，另外對土地轉讓國家和地方又有一些法規制約和限制。“開發商”地皮炒賣不成，在沒有充分進行市場分析、項目可行性研究的基礎上，匆忙上了一些璜目，當發現市場前景不妙時，果取預售房屋方式收回一部分教項，然後攜款潛逃，或者是在土地上投入一部分資金，目的是為了達到國有土地轉讓的條件後轉讓土地，與此固耐開始預售房屋.收回部分款項.由於我國土地政策是城鎮土地與地上建築物一併轉讓，這樣“開發商”把風險和責任全部轉嫁到新的土地受讓人身上.

　　2.一房數賣，致使糾紛迭起，給國家進行房屋產權產籍管理帶來一系列麻煩。

　　3.由於採取預售，購房者較分散。購房者沒法對工程質量進行監替，因此開發商在爵屋建設中偷工減料，減少資本支出，從而房屋質量得不到保證。

　　4.開發商沒有用預售款來償還銀行的土地抵押貸教.與此同時再向銀行申請施工貸教。而用預售散再進行投賁，至使銀行款項難以收回或拖欠.

　　5.有的購房者購房目的是為了“炒房” ，而進種“炒房”都是在私下進行的。這樣一方面國家的房屋轉讓增值稅收不上來.另外也出現了一系列產權產藉糾紛。

　　先介紹一下美國購屋預售的措施。

　　在美國.當開發商興建商品房屋時.應向司法部長呈遞一本企劃書。只有在企劃書批准後，才允許銷售。企劃書的內容包括： 建房屋的目的，房屋設計和技術說明.房屋售價，銷售合同的格式，分期付款贊助計劃，房屋管理委員會組成和管理費的相應及數額等。有關建築師、律師要分別在書中有關部分簽字.開發商在書中以發起人的名義宣誓簽字.企劃書一經批准，開發商應遵照執行，如有更改應報請司法部長批准.並將批件以附件的形式附在企劃書內。銷售耐應向買主出幣企劃書，成交後買主應得到一本.在售後的時同里，如有更改.例如管理費隨物價上漲而提高，也須報批.並將批件分發給住戶。

　　對於國外、港台的成功經驗，應該學習和借鑒。針對國內房屋預售中存在的問題.應採取如下的對策。

　　1.應弱開發商的資質進行審查，防止出現炒買炒賣的皮包公司，另外要求開發商開發的項目與開發商的資質相符。

　　2.開發商在項目確定時，應認真進行市場調查分析和可行性研究，建設主管部門在頒發項目建設許可證時，一定要嚴格審查開發項目的可行牲研究報告.

　　3.房屋在預售時，開發商與購買者應簽訂合同，合同應經過公證，在合同中匝明確雙方的權利和義務、違約責任，特別是在工程建設中出現人工、材料大幅度漲價而出現的房屋建造成本上升，上升的費用應如何分攤。

　　4.開發項目應進行政府監理和社會監理，防止開發商、承包商在工程建設中偷工減料，造成工程質量低劣或者是建成後項且的功管與預售甜提出的房屋功能相差很大。

　　5.開發商的預售應先支付銀行的貸教，施工中的施工貸教應根據工程進度再向銀行申請，做到一手還貸、一手借款.防止預售教挪作他用，而銀行貸教長期拖欠.

　　6.預售房屋的產權必須經過保險公司或銀行的擔保.

　　7.對預售房屋的產權要嚴格把關。房地產主管部門在進行產權登記時，一般只烈預售爵的第一購房者進行登記。如第一期房者要進行轉讓時，要繳納營業稅和增值稅。如在轉讓中，買賣雙方隱瞞售價，應從重罰款，直至取消產權登記資格。