資產抵押

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資產抵押(Pledge)

目錄

什麼是資產抵押

  所謂資產抵押是指債務人或者第三人以不轉移對法定財產的占有將該財產作為債權擔保.債務人不履行債務債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣變賣該財產的價款優先受償。

可抵押資產和不可以抵押資產的區分

  正確區分可以抵押資產和不可以抵押資產是進行有效抵押的前提,也是在將來一旦發生糾紛,進行法律訴訟、獲得賠償減少有償資金放款損失的重要保證。根據《中華人民共和國擔保法》(以下簡稱《擔保法》)第34條規定,下列資產可以抵押

  1、抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

  2、抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產;

  3、抵押人依法處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物;

  4、抵押人依法處分的國有的機器、交通運輸工具、和其他財產;

  5、抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;

  6、依法可以抵押的其他財產,抵押人可以將前款所列財產一併抵押。

  另根據《擔保法》第37條及其司法解釋和其他相關法律法規的規定,下列財產不得抵押,具體為:

  1、國家機關的財產;

  2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,

  但《擔保法》第34條第5款(詳見上述)、第36條第三款規定除外,其中第36條第三款內容為:鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押的,其占用範圍內的土地使用權同時抵押;

  3、學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益實施;

  4、所有權、使用權不明或者有爭議的財產;

  5、依法被查封、扣押、監管的財產;

  6、法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產

  7、土地所有權

  8、以法定程式被確認為違法、違章的建築物

  9、以租賃方式使用的土地不得轉讓、轉租、抵押;

  10、依法不得抵押的其他財產,如法院受理債務人破產案件前6個月,債務人提供的物保、法院監管的財產。

資產抵押的類型

  資產抵押按其類型可以劃分以下兩種,具體為動產抵押不動產抵押,其中動產抵押主要包括機器設備、運輸工具、航空器、船舶、電子設備等;不動產主要包括房屋、構築物、土地。

資產抵押應註意的事項

  (一)動產抵押

  當對動產仔細審核後,決定可以進行抵押時,應密切關註以下幾個方面:

  1、要仔細查看抵押動產的原始發票

  首先應仔細查看抵押動產的原始發票是否屬於正式票據,以進一步核實動產的產權歸屬問題。正規的銷售發票應有國家稅務總局監製章,同時應記錄該設備銷貨單位的名稱、地址、電話號碼。

  2、要仔細瞭解抵押動產的性質

  對於動產性質的審查,重點是要查看該動產究竟是屬於通用還是專用的。一般情況下,如果對方提供動產抵押物的價值充分的話,應儘量選用通用的動產作為抵押,這主要是考慮到一旦借款人發生風險,無法償還到期借款時,動產的易變現性。

  3、要註意核實抵押動產的存在性

  在核實對方動產的所有權後,應進一步審查動產的存在性,以防止對方利用開假髮票,造出一些莫須有的動產,使得資產抵押實際上是空的。在這裡,可以採用“突擊核查”和“實地盤點”的方法進行,具體是將對方提供的動產清單與對應的動產相核對,是否屬實?重點要關註清單上的動產的存放地點,對存放在別處的動產,要仔細查問、核實是否確屬於工作的需要,還是其他什麼原因存放在別處的。同時應對確定用於抵押擔保的動產進行拍照,作為抵押擔保放款的相關影像資料收集存檔起來,以待日後發生訴訟時,作為一個有效的證據。

  4、詳細核定抵押動產的價值

  動產的價值大小是用於抵押擔保的關鍵,一般情況下,根據動產的新舊程度,可以按動產價值的50%-70%確定擔保價值。這裡關鍵的是動產價值基數的確定問題,具體可以分為以下兩種情況確定。

  (1)對於抵押物的價值顯著高於擔保貸款的,且抵押物有比較成熟

  市場的動產(包括動產的性能、市場價格等),對這類抵押物可以不經過評估,直接按申請貸款金額辦理動產抵押登記手續,這在某種程度上也可以減輕借款單位的負擔(如評估需支付相應的評估費用);

  (2)對於抵押動產不熟悉的,一方面可以按動產銷貨單位銷售發票上所填列的電話號碼,以購貨方的名義與對方進行尋價,以確定發票上的價格的真實性如何?如果出入很大,最好取消對該單位放款的意向,因為從該種情況表明該單位負責人的品質誠信等方面可能會存在不小的問題,不排除其有騙取有償資金的可能性;另一方面可以委托認為值得信賴的中介機構進行評估,以保證其評估價值的公允性、客觀性,這主要針對一些比較陳舊、時間長的動產。

  5、密切關註抵押動產的保險情況

  由於,我國動產抵押缺乏配套的登記制度,尤其是以航空器、船舶、車輛、機器設備以外的動產抵押登記更是困難。同時公證部門的登記本身缺乏公信力。因此,抵押動產的保險問題是保證其安全性的重要保證。如果借款人的動產已辦理相關保險,則可要求其到保險公司將保險收益人變更為有償資金放款部門即可;如果借款人的動產沒有辦理相關保險手續,應要求其參加保險,且保險收益人須為有償資金放款部門。

  (二)不動產抵押

  相對於動產而言,不動產具有固定性、無法轉移、相對安全等特點。因此,它是有償資金放款部門最為容易接受的資產抵押物形式。不動產按其種類又可以劃分為房屋和土地。由於房屋與土地在一般情況下會存有緊密的聯繫,故在具體分析不動產時,可以將兩者聯繫在一起綜合考慮,具體如下:

  1、對於房屋,如果是非住宅用房,只要該房屋在產權隸屬關係上不存在瑕疵或其他問題,正常抵押應該是沒有問題的;如果是住宅用房,則要謹慎從事,一般情況下,如果借款人只有一套住房且不是那種豪華型的別墅住宅,最好不要用其作為抵押。儘管最高人民法院曾對一套住宅究竟能否抵押及借款人到期不能歸還借款執行問題專門做過司法解釋,大致內容為:只有借款人存在惡意賴帳、躲帳等現象的,即使借款人只有一套住房也可以強制執行。其實,如果仔細分析的話,便不難看出,這條解釋在很大程度上只是一種定性的解釋,而缺少具體的、明晰的量化標準,真正執行起來還是有一定的難度,它在很大程度上取決於法官的職業判斷,更何況它在某種程度上與我國當前正在構建的和諧社會的大環境有時會存在一定的“衝突”;如果借款人有兩套住宅,則可以用其中的一套作為抵押。這時,應收集其兩套住宅的複印件,並讓借款人做出承諾,即其現有兩套住宅,並願意用其中的一套住宅用於抵押。

  2、對於土地,如果土地的性質屬於出讓土地,只要經過借款人最高權力機構同意,具體如股東大會董事會同意抵押的決議,並按相關部門要求,辦理相應手續即可;複雜的是劃撥國有土地使用權抵押,按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第44、45條規定:劃撥土地使用權不得轉讓、出租、抵押,除符合下列條件的,經市、縣級人民政府土地管理部門和房產管理部門批准,其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押。對此,我們應予以特別關註。

  3、對於土地與房屋連在一起的抵押問題。根據《擔保法》第36條規定:以依法取得的國有土地使用權上的房屋抵押的,該房屋占用範圍內的國有土地使用權同時抵押;以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的,應當將抵押時該國有土地使用權上的房屋同時抵押。該條規定對以出讓方式取得的土地使用權同樣適用。

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