土地抵押貸款

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土地抵押貸款（The land mortgage loan）

　　土地抵押貸款是指借款人將土地使用權抵押給業務經辦銀行所取得的貸款。

　　1、首先根據需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值。

　　2、咨詢不動產評估機構對於目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然後再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數。

　　3、根據以上第二步算出的抵押物的面積數,先在CAD規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域。

　　4、帶著第三步自行畫出的抵押土地區域圖再到國土局地籍科進行土地測繪,出抵押測繪圖。

　　5、根據抵測繪圖到不動產評估機構進行評估出具評估報告。

　　6、與銀行信貸人員一起帶著評估報告及公司的關證件(營業執照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向銀行提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會(或董事會決議)等資料。

　　7、填好最高額抵押貸款合同按銀行要求提供所需的相關資料後,等待銀行進行放貸即可.至此整個抵押貸款程式基本操作完畢。

　　抵押權無效的情況有：

　　1、以劃撥方式取得的國有土地使用權單獨設立抵押的。

　　2、以鄉(鎮)村企業的土地使用權單獨設立抵押的。

　　3、以劃撥土地房地產設定抵押未經政府主管部門同意審批的。

　　4、破產企業擅自轉讓已經抵押的土地使用權。

　　商業銀行面對的土地抵押貸款存在的風險主要反映在以下幾個方面：

• 評估風險
• 地理位置風險
• 規劃變更風險
• 開發風險
• 回收管理風險