土地抵押贷款

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土地抵押贷款（The land mortgage loan）

　　土地抵押贷款是指借款人将土地使用权抵押给业务经办银行所取得的贷款。

　　1、首先根据需要申请的贷款额度及银行许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值。

　　2、咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数。

　　3、根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域。

　　4、带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图。

　　5、根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告。

　　6、与银行信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向银行提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料。

　　7、填好最高额抵押贷款合同按银行要求提供所需的相关资料后,等待银行进行放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕。

　　抵押权无效的情况有：

　　1、以划拨方式取得的国有土地使用权单独设立抵押的。

　　2、以乡(镇)村企业的土地使用权单独设立抵押的。

　　3、以划拨土地房地产设定抵押未经政府主管部门同意审批的。

　　4、破产企业擅自转让已经抵押的土地使用权。

　　商业银行面对的土地抵押贷款存在的风险主要反映在以下几个方面：

• 评估风险
• 地理位置风险
• 规划变更风险
• 开发风险
• 回收管理风险