基準地價

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　　基準地價是政府對城鎮各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型分別評估的土地使用權平均價格，是各用途土地的使用權區域平均價格，對應的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年限，由政府組織或委托評估，評估結果須經政府認可。

　　基準地價因是平均價格，它的表現形式有級別價、區片價和路線價三種。基準地價的主要作用為：反映土地市場中地價總體水平和變化趨勢；為國家征收土地稅收提供依據。

　　我國各地城鎮從20世紀90年代初開始制訂基準地價，現已基本完成。制訂基準地價的技術有兩條：一是在城鎮土地定級的基礎上，根據級差收益來測算；二是在未完成定級情況下，直接劃定均質地域，根據市場交易資料來測算。用得最多的還是第二條。現在各地已初步進入定期修正、調整基準地價階段。

　　基準地價應按照同一市場供需圈內，土地使用價值相同、等級一致的土地，具有同樣的 市場價格的原理進行確定。基準地價遵循"以土地分等定級和均質地域劃分為基礎，以土地收益和價格為依據”的原則，將城市土地按照影響土地使用價值優劣的的土地條件和區位優劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區域或級別，在同一土地級別或類型區域中，從土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市場交易價入手，測算出不同行業用地在不同土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價，評估出基準地價，並建立相應的因素修正體系。

　　1．權威性

　　基準地價一般由政府組織有關專家組成專門的評估機構進行評定，並由政府審定、認可和定期公佈，因而具有權威性。

　　2．全域性

　　城鎮內的任何一個區域，至少應有一種用途類型的基準地價。

　　3．分用途

　　同一區域內，不同土地利用類型的土地，有不同的基準地價標準。目前，城鎮基準地價主要包括三大類：商業用地基準地價、住宅用地基準地價和工業用地基準地價。

　　4．平均性

　　基準地價反映的只是各區域各類用地的平均價格水平。在某一區域內，具體某一宗地的價格可能稍高或稍低於此平均價格，故可以在基準地價的基礎上建立基準地價修正體系，用以評估具體宗地價格。

　　5．有限期

　　基準地價是土地使用權的價格。土地使用權是有時間限制的產權，所以基準地價是有限使用年限的價格。就城鎮而言，不同用途土地使用權的出讓最高年限不同，不同用途的基準地價的年限也不同。一般而言，各用途基準地價的年限應以各用途的最高出讓年限為準。

　　6．時效性

　　基準地價反映的只是一定時期的地價標準，為了保持基準地價的現實性，每隔一定時期應對基準地價進行更新。

　　7．控制性

　　基準地價是國家調控土地市場的一種價格，不是市場交易價格。市場上最終達成的價格是以基準地價為依據，根據市場行情確定的。

　　城市基準地價是由政府土地管理的有關部門通過科學的方法確定的，主要體現為以下幾個作用：

　　1、顯示我國城鎮土地在已有利用過程中所能產生的各類經濟收益，同時也按價格標準顯示城市土地質量的優劣程度。

　　2、為各級政府在土地使用權有償出讓時提供依據，同時也可為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據。

　　3、各地價區段及不同用途的基準地價水平，也對國家加強土地市場的管理、實現土地資源的合理配置，使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效用創造了條。

　　4、為政府征收土地稅費提供客觀依據。基準地價既可為土地使用稅的征收提供主要依據．也可為土地增值稅的征收提供計算增值量的重要方法。

　　5、國家和各級政府可以依據基準地價制定出靈活的地價政策，通過地價的差別和調整引導或控制各類經濟社會活動，落實城市規則、經濟發展戰賂和產業政策。

　　6、基準地價的確立可進一步促進我國地價體系的建立和完善、也有利於進一步完善我國的國民經濟統計和核算體系。

　　常見的基準地價表現形式有：

　　①級別基準地價。級別基準地價是依據土地級別的劃分區域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區域的巨集觀平均地價。

　　②區片基準地價。區片基準地價是在級別基準地價的基礎上，在空間上將同一級別進一步劃分成更小的若幹均質區域，然後評估出區片的基準地價。

　　③路線價。路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數宗土地的的平均單價並附設於特定街道上，即得到該街道的路線價。

　　(1)確定基準地價評估的區域範圍。

　　這是以一個具體城市為對象，確定其基準地價評估的區域範圍，例如是該城市的整個行政區域，還是規劃區、市區或建成區等。評估的區域範圍大小，主要是根據實際需要和可投入評估的人力、財力、物力等情況來定。

　　(2)明確基準地價的內涵、構成、表達方式、基準日期等。

　　其中特別是要明確擬評估的基準地價所對應的土地條件或狀況，包括土地的基礎設施完備程度、平整程度、權利性質(如是出讓土地使用權還是劃撥土地使用權)、使用年限、用途(通常分為商業、辦公、居住、工業等不同的用途)、容積率(通常按用途來明確相應的容積率)等。

　　(3)劃分地價區段。

　　所謂地價區段，是將用途相似、地塊相連、地價相近的土地加以圈圍而形成的一個個區域。一個地價區段可視為一個地價“均質”區域。通常可將土地劃分為3類地價區段：①商業路線價區段；②住宅片區段；③工業片區段。劃分地價區段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現狀、城市規劃、房地產價格水平及收益情形等做實地調查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個地價區段。各地價區段之間的分界線應以道路、溝渠或其他易於辨認的界線為準，但商業路線價區段應以標準深度為分界線。

　　(4)抽查評估標準宗地的價格。

　　這是在劃分出的各地價區段內，選擇數宗具有代表性的宗地，再由估價人員調查搜集這些宗地的相關經營收益資料、市場交易資料或開發費用資料等，運用收益法、市場法、成本法、假設開發法等適宜的估價方法評估出這些標準宗地在合理市場下可能形成的正常市場價值，通常應求出單價或樓面地價。

　　(5)計算區段地價。

　　區段地價是某個特定地價區段的單價或樓面地價，它代表或反映著該地價區段內土地價格的正常和總的水平。區段地價的計算，是分別以一個地價區段為範圍，求各該地價區段內所抽查評估出的標準宗地單價或樓面地價的平均數、中位數或眾數。計算出的區段地價，對於商業路線價區段來說是路線價，對於住宅片區段或工業片區段來說是區片價。

　　(6)確定基準地價。

　　在上述區段地價計算的基礎上做適當的調整後即是基準地價。在確定基準地價時，應先把握各地價區段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的地價高低層次，以避免出現條件較差的區段的基準地價高於條件較好的區段的基準地價。

　　(7)提出基準地價應用的建議和技術。

　　包括該基準地價的作用，將該基準地價調整為各宗地價格的方法和繫數，例如具體區位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的修正方法和修正繫數。

　　1.聯繫

　　(1)它們都不是地產交易市場的成交地價，但都起著調控市場交易地價的作用。

　　(2)基準地價、標定地價、土地使用權出讓底價之間存在著相互承接的關係

　　①基準地價是標定地價評估的基礎

　　②標定地價又是土地使用權出讓底價評估的參考和依據。

　　2.基準地價和標定地價、土地使用權出讓底價的主要區別是

　　(1)基準地價是大面積評估的區域平均地價，標定地價、土地使用權出讓底價則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價；

　　(2)基準地價以考慮巨集觀區域因素為主，標定地價和土地使用權出讓底價則還考慮地價的微觀區位因素，其地價更為接近市場交易地價。

　　3.土地使用權出讓底價和標定地價也是有區別的

　　(1)土地使用權出讓底價主要是根據土地出讓年限、用途、地產市場行情、出讓雙方的心態和投機因素等確定的待出讓宗地（含成片出讓土地）的地價，即指土地使用權出讓前政府控制的最低標價；

　　(2)標定地價則是根據宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區位條件，參照土地級別或地段的基準地價水平進行修正，或用其他方法評估的一定時期內的宗地的評估地價；

　　(3)標定地價是政府認定並公開的地價，而出讓底價則是不公開的地價。

• 標定地價
• 出讓底價