基準地價評估

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基準地價評估(Appraisal Of Standard Land Price)

　　基準地價評估是按照處於同一市場供需圈內，土地使用價值相同、等級一致的土地，具有同樣市場價格的原理進行，即遵循“以土地分等定級和均質地域劃分為基礎，以土地價格和土地收益為依據”的原則，按照影響土地使用價值優劣的土地條件和區位條件，將條件均一或使用價值相等的土地劃歸同一土地級別或同一均質地域中，並從土地市場交易價和利用土地的收益、土地交易中的地租入手，測算出不同行業用地在該土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價，進而評估出基準地價。

　　(1)土地收益是基準地價評估的基礎。地價是土地預期收益的資本化，市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映，土地收益的高低直接決定了地價的高低。因此，正確測算土地收益高低是評估基準地價的基礎。

　　(2)土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準地價的依據。按照經濟學理論和土地估價的要求，土地位置是決定土地收益和價格的最主要因素。土地位置的差異能給直接利用土地的使用者帶來不同的超額利潤。超額利潤的大小，決定了土地所有者收取地租的標準，因此也決定了土地使用者支付地租的能力大小或土地購買者願意支付地價購買預期收益的地價標準。影響土地位置差異的主要因素有商服繁華程度、基礎設施條件、交通條件、生活環境、自然環境等。

　　(3)各行業對土地質量的要求不同是形成不同行業、用地基準地價的基礎。土地質量即土地的使用價值，土地質量的優劣是由土地自身條件和社會經濟條件綜合作用的結果。人類各種經濟活動對土地質量的要求不同，其用地效益存在較大的差異，因此，所評估的不同行業、用地基準地價是不一樣的。

　　(4)不同用途的土地在空間地域上都有其最佳區位，使不同用地基準地價具有不同的空間分佈規律。根據土地區位理論，區位是決定土地利用效益的主要因素。以城鎮為例，由於土地區位的差異，同一行業在不同區位上所能獲得的利用效益相差很大，不同行業在同一區位上的利用效益也存在明顯的差異。而利用效益的大小，決定了土地所有者收取地租的多少，也決定了土地使用者支付地租能力的高低。在市場條件下，不同用地都會根據地租地價的高低，找到其最佳區位。因此，不同用地基準地價就具有不同的變化規律，在城鎮中呈現出不同的空間格局。

　　(5)土地利用結構在一定時期內的相對穩定性和長期趨勢上的變化性是基準地價相對穩定和不斷變化的前提。社會經濟的發展、行業聚集效益和土地市場的發展，使不同土地利用類型分佈大體合理、結構基本穩定，評估出的基準地價在一定時期內也相對穩定。隨著城鄉建設的加快、社會經濟的發展、行業聚集效益和土地市場的變化，過去合理的土地利用格局，現在不一定合理，這就需要對不合理的土地利用格局進行調整。而基準地價主要是現實土地利用效益的體現，它將隨著土地利用狀況的變化而變化。

　　①評估用途以實際用途為主，適當考慮規劃的原則。基準地價的市場導向性等作用，要求評估出的基準地價應以目前實際存在的土地利用現狀為主，據此反映現實土地收益高低和支付地租、地價的能力。目前，我國城鎮土地利用結構不甚合理，在沒有達到規劃的土地條件時，應以原用途為主評估基準地價。但考慮到成果的實用要求，可在以原用途評估基準地價的基礎上，適當考慮其規劃條件並作相應調整，使最終的估價結果對目前不合理的土地利用結構起到調控作用。

　　②土地的使用價值評價與土地收益、地租、地價測算相結合的原則。土地的使用價值決定人們對某一類型或某一地塊的需要程度，市場供求關係和經濟政策等決定地價水平的高低。在正常和完善的市場條件下，相同使用價值的土地，在同一市場供需圈內應具有同樣的地價標準。但目前我國土地市場不太成熟，土地使用權轉移不很規範，宗地地價多為採用收益法評估的收益價格，與土地使用權直接轉移所形成的地價具有一定的偏差。因此，基準地價評估要做到土地使用價值評價與土地收益、地租、地價測算相結合。通過對土地使用價值相同類型區域中土地實際收益水平的比較分析，剔除其他因素對地價的非正常影響，較為準確地評估出基準地價。

　　③根據城鎮條件和市場狀況選擇適當的評估技術路線的原則。不同的城鎮根據實際情況可以選擇不同評估技術路線。例如，在工業企業、商業企業占主要成分的城市，評估的技術路線宜採用以土地收益資料評估基準地價。在房地出租、房地出售、土地使用權出租出售、土地聯營人股等房地產交易市場較為發達的城鎮，宜採用以市場交易資料評估基準地價。

　　④各類用地分別評估，多種方法綜合運用的原則。當評估區域內土地利用類型單一時，只評估一種用途的基準地價，但當區域內有多種土地利用類型時，則需分別評估出每種用途的基準地價。同時，因資料收集途徑的差異及各種評估方法固有的優缺點，宜採用多種評估方法相結合，相互驗證、相互補充。

　　⑤評估資料準確，測算數據符合數理統計要求的原則。評估資料的準確與可靠是科學合理評估基準地價的基礎。用於評估基準地價的數據樣本要充分並要符合數理統計的要求，剔除偏差較大、與樣本數據總體不一致的個別數據，保證樣本數據的可靠性與一致性。

　　(一)確定基準地價評估範圍

　　基準地價評估範圍根據各地實踐目前分兩種情況，一是以城鎮建成區整體為評估範圍，二是以城鎮規劃建設區整體為評估範圍。從基準地價應用範圍分析，以城市規劃建設區整體為基準地價評估範圍更具合理性。基準地價作為政府評估的地價，在一級土地市場管理、出讓的應用是其最主要的方面，而一級市場的出讓土地大部分分佈在規劃建設區，而不在建成區。以建成區為評估範圍的基準地價在一級土地市場的應用顯然存在很大的局限性。由此可以確定城市規劃用地規劃圖是基準地價評估的基本工作底圖。工作底圖比例尺應符合《城鎮土地估價規程》規定的標準。

　　在基準地價評估範圍確定之後，應進一步劃定基準地價評估區域。

　　對已完成土地級別劃分的城鎮，可以用土地級別區域作為基準地價評估區域，也可用總分值相同的單元作為評估區域。若級別區域內部的均質性較差，區域平均價與樣點地價的差異超過30％，且在土地使用價值上有一定的差異，樣點分佈成組團形式，可根據實際情況繼續劃分區域，分區域評估基準地價。

　　對沒有劃分土地級別，但地產市場發育良好，房地產交易案例較為豐富，地租地價資料較充分，分佈也較為均勻的城鎮，基準地價的評估可以先不評定土地級別，而是按照不同用途土地的地價影響因素，選擇劃分區域的因素和標準，對各城鎮土地利用類型按土地開發程度、規劃要求、自然條件等土地條件劃分區域邊界，確定出基準地價的評估區域。

　　(二)調查與收集評估資料

　　基準地價評估是一類區域平均地價的評估，涉及的範圍和資料較廣，而資料的客觀性和準確性將直接影響到基準地價的評估結果。為了使評估結果客觀反映該城鎮的經濟發展水平和地價水平與趨勢，必須要獲得準確、充分的資料，並根據實際情況對資料去粗取精、去偽存真。因此，基準地價評估的一個重要環節是資料的獲取與整理。

　　1．資料收集的內容

　　基準地價評估涉及面廣，資料多，歸納起來主要包括城鎮或區域背景資料、區域因素資料、地價地租資料和圖件資料等四大部分。

　　(1)背景資料

　　背景資料主要是指與基準地價評估有關的自然、交通、社會、經濟資料及與當地社會經濟發展密切相關的政策法規等。

　　(2)區域因素資料

　　區域因素資料主要包括商服繁華度資料、交通道路網分佈、對外交通設施分佈、基礎設施條件、公用設施條件、區域環境質量狀況、自然條件等文字、數據及圖件資料等。

　　(3)土地市場地價地租資料

　　土地市場地價地租資料類型多樣，具體內容主要包括以下方面。①房地產交易、租賃中包含地價的資料。包括房地租賃、房屋買賣、商品房銷售、櫃臺出租等資料。②直接反映地價水平的資料。包括土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押價格資料，士地徵用、拆遷過程中涉及的各項費用資料，土地收購價格資料，土地聯建、聯營入股資料等。(4)圖件資料

　　圖件資料主要包括行政區劃、城鎮土地利用現狀圖、各類城鎮規劃圖件、地籍圖、宗地圖、旅游圖等。

　　資料收集過程中，宜根據不同資料類型編製相應的調查表。調查表的編製可參考國家標準《城鎮土地估價規程》(GB／T18508—2001)。

　　2．資料收集的要求

　　(1)所選樣本應附有土地條件資料。

　　(2)調查資料必須及時填入相應的調查表格，註明調查日期，一併由填表人簽名。

　　(3)收集到的地租、地價資料要按實地位置標註到相應的基準地價評估工作底圖上。

　　(4)資料調查應在土地級別或均質地域劃分的基礎上，以劃分的地價調查區為單位進行。

　　(5)調查樣本應具有代表性，並且分佈要均勻。

　　(6)調查樣本數為每級別內相同土地利用性質宗地數的1／50～1／5，一般房地產出租買賣的調查樣本至少應占其總量的15％，每級樣本總數不少於30個。

　　(7)土地利用效益等經濟資料要求應不少於近期兩年的數據。

　　(8)出讓、轉讓、出租、入股、聯營、聯建等地價和土地利用效益資料要附有關協議或合同內容，且資料要以人民幣為單位，精確到小數點後一位。

　　3．資料整理與歸類

　　原始資料整理與歸類是資料收集工作的繼續，也是進行統計分析的前提。主要涉及資料分類歸檔及規範化處理、剔除不合格樣本，轉繪樣點圖，建立資料庫等工作。具體按以下步驟進行：

　　(1)依據資料清單，核實資料是否完整，對各類調查表格、背景材料進行分類、彙總；

　　(2)初步分析和計算數據資料，核實數據資料的可靠性，糾正或剔除異常數據，必要時還需進行補充調查；

　　(3)對調查到的所有資料，按圖件、表格及文字報告三大項，商業住宅、工業三大類以及不同樣本類型進行分類編號、整理、歸類、登記造冊，並將反映土地收益、價格的樣本資料標在工作底圖上；

　　(4)建立樣本地價資料庫和圖形屬性資料庫，藉助電腦完成區域因素資料彙總分析與規範化處理、樣本地價計算及樣本統計分析、檢驗等。

　　確定基準地價內涵必須明確以下內容。

　　1．土地用途

　　一般應分為商業、居住、工業等不同用途。

　　2．土地開發程度

　　即土地的周圍基礎設施完備程度和場地平整程度，例如是三通一平還是五通一平、七通一平。一般應根據各個土地級別或地價區段內土地條件的平均水平確定。

　　3．土地使用年限

　　通常為不同用途土地的法定最高年限，商業用地為40年；住宅用地為70年；工業用地為50年。

　　4．平均容積率

　　一般應根據各個土地級別或地價區段內容積率的平均水平確定。

　　5．土地權利狀況

　　一般應為出讓方式取得的國有建設用地使用權。

　　6．評估基準日

　　基準地價評估結果設定的評估基準日。一般應為年度的1月1日。

　　(四)劃分地價區段

　　劃分地價區段是將用途相似、地塊相連、地價相近的土地加以圈圍而形成的一個個區域。一般有兩種劃分方法：一是土地定級法，方法同前；二是均質地域劃分法，此法是直接在城鎮土地利用分區的基礎上，按區域內部條件差異，劃分出不同的土地條件均質區域。應用均質地域劃分法時，通常將土地劃分為三類地價區段：商業路線價區段、住宅片區段、工業片區段；劃分地價區段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現狀、城市規劃、房地產價格水平及收益情況等做實地調查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個地價區段；各地價區段之間的分界線應以道路、溝渠或其他易於辨認的界線為準，但商業路線價區段應以標準深度為分界線。

　　(五)抽樣評估若幹宗地價格

　　在劃分出的各個土地級別或地價區段內，按照具有代表性、分佈均勻等原則，選擇若幹宗地，然後由評估師調查搜集這些宗地的相關市場交易資料、經營收益資料或開發費用資料等，運用市場法、收益法、成本法、假設開發法等適宜的估價方法，評估出這些宗地在合理市場下可能形成的正常市場價值。通常應求出土地單價或樓面地價，併進行交易日期、土地使用期限、土地條件、容積率等調整，將這些宗地的價格統一到基準地價內涵上來。(六)計算區段地價

　　土地級別或地價區段的地價是某個特定的土地級別或地價區段的土地單價或樓面地價，它代表或反映著該土地級別或地價區段內土地價格的正常水平。土地級別或地價區段的地價計算，是分別以每個土地級別或地價區段為範圍，求各該土地級別或地價區段內所抽查評估出的若幹宗地單價或樓面地價的平均數、中位數或眾數。計算出的土地級別或地價區段的地價，相應有土地級別價、區片價和路線價。

　　(七)確定基準地價

　　在上述區段地價計算的基礎上做適當的調整後就得到基準地價。在確定基準地價時，應先把握各地價區段問的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的地價高低層次，以避免出現條件較差的區段的基準地價高於條件較好的區段的基準地價。

　　(八)編製基準地價修正體系

　　在基準地價確定以後，還要編製相應的基準地價修正體系，包括區域因素修正體系和個別因素修正體系，見本章第三節相關內容。以後評估宗地地價時，就可在宗地條件調查的基礎上，按照對應的修正繫數，快速、高效、及時地評估出宗地價格。

　　綜合中國各地基準地價近幾年評估實踐的發展趨勢及市場經濟發達國家基準地價評估經驗，中國基準地價評估方法發展存在兩個明顯趨勢：一是利用市場交易價格資料直接評估基準地價將成為基準地價評估的基本方法：二是由分類基準地價評估向分區基準地價評估方向發展。

　　(一)利用市場交易價格資料直接評估基準地價

　　利用市場交易價格資料直接評估基準地價的前提條件是土地市場比較發育，各類交易樣本豐富，能夠達到數理統計要求。隨著中國土地有償使用制度改革的不斷深化，土地市場發育程度顯著提高，具備利用市場交易價格資料直接評估基準地價的城鎮逐漸增多，各地的基準地價評估實踐已很好地證明瞭這一點，並由此導致基準地價評估方法及技術途徑的變化。具體表現在以下三個方面。

　　1．基準地價評估依據由土地利用效益資料向市場交易樣本資料轉化

　　基準地價評估方法早期主要採用級差收益測演算法評估。該方法由於在理論上和實踐過程中都存在明顯的不足，是土地市場不發育條件下的一種選擇。隨著土地市場的發展，直接利用各類交易、租賃樣本地價進行統計分析，評估基準地價的條件逐步具備。雖然有關文獻強調土地效益資料與交易樣本地價資料互相檢驗，但由於依據土地利用效益資料分離土地貢獻值，存在諸多的企業經營個性因素，作為巨集觀分析或許可行，但落實到具體評估區域或級別區域準確性往往很難把握。基準地價評估以土地市場交易樣本為依據是必然趨勢。

　　2．基準地價用途分類體系趨向細化

　　基準地價體系最先只是一個不分用途的綜合基準地價，隨後基準地價分類評估成為當前城鎮基準地價評估的主流，目前一般只分商業、住宅、工業三個類型。但隨著土地市場的發育，三類用途基準地價已不能滿足市場需要。主要表現在兩個方面：一是商業、住宅、工業內部不同細分用途土地收益能力及市場價格的差異性逐漸體現出來；二是隨著土地使用制度改革的深入，土地有償使用範圍擴大，原屬於劃撥用地的教育、文化等公共設施用地類型也逐步納入土地有償使用範圍，迫切需要與其具體用途對應的基準地價加以規範引導。因此，細化商業、住宅、工業基準地價用途分類體系，同時將教育、文化等公共設施用地納入基準地價分類體系是今後基準地價評估方法發展的一個重要方向。

　　3．基準地價表達方式趨向多元化

　　根據定義，基準地價是指一定範圍內的平均價格，範圍的大小根據應用的需要可大可小。起初基準地價只用級別地價表達，以致許多地方形成了基準地價就是級別地價的概念；隨著土地市場發展及土地有償使用的需要，實際應用時感覺到級別地價過於粗糙，級別內價格差異大，不符合均質的要求。當用基準地價繫數修正法評估宗地地價時，修正幅度過大，特別是商業用地，同一級別內的價格水平相差數倍十分常見。因此，基準地價應包括兩個層次，第一層次為級別地價，主要起巨集觀顯示作用，總體上反映一個城鎮的地價空間變化趨勢。實際操作時應以第二層次的商業路線價、住宅區片價或各種用途的功能區基準地價為依據。

　　(二)由分類基準地價向分區基準地價評估方向發展

　　市場經濟條件下，土地價格是由土地最佳利用條件和收益水平決定，因此很多情況下，分類基準地價與土地市場的實際交易價格不具備可比性，因此分類基準地價很難實現其直觀顯示地價分佈規律的作用。而建立在地價和功能分區基礎上的分區基準地價，則可以避免分類基準地價評估和應用存在的問題，直接以地價相近、用途相近及規劃控制條件相近作為基準地價評估控制區域，評估的基準地價與土地的最佳用途及利用條件一致，能夠比較客觀地反映土地市場的地價分佈規律。因此，基準地價評估隨著土地市場發育程度的提高，由分類基準地價向分區基準地價方向發展是必然的趨勢。目前已有城鎮基準地價評估實踐中，針對城市重點區域(如規劃新區、開發區及舊城改造區)，依據城市控制性詳細規劃地塊或區域控制條件建立分區基準地價體系。

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